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土地增值稅清算“大棒”再次揮向房企業分析

2013-07-05 11:30:12報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:土地

  土地增值稅清算“大棒”再次揮向房企業內人士認為,此舉可以在一定程度上抑制房企的暴利,但並不意味著是對房價進行調控

  我國《土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是以土地和地上建築物為征稅對象,以增值額為稅基,按照30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率征收。至于如何征收土地增值稅,目前各地地稅部門主要采取三種方式:預征、清算、核定征收。

  預征方式適用于房地産開發項目全部竣工結算前取得轉讓房地産收入,一般預征率都較低;待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算,稅款多退少補。清算時可以扣除免稅項目金額,如果扣除項目或者收入總額不能正確核算時,允許采人定征收土地增值稅。

  有稅務專家介紹,土地增值稅可調節土地增值收益,又由于三種征收方式的征收時點、適用稅率不同,因此,對地産開發商來說,何時繳、爭取哪種方式繳、繳多少土地增值稅,不僅是影響房企稅後利潤的一個重要因素,也會對資金鏈産生一定的影響。正因為如此,一些房企會利用種種手段鑽政策空子,或者不進行項目結算,或者逃避土地增值稅清算的條件,達到遲繳和少繳土地增值稅的目的,這已經成為房地産開發行業中普遍存在的現象。

  雖然自2007年以來稅務部門加強堵塞這方面的漏洞,但在實際征管中問題依然存在。

  今年5月,具有注冊會計師資格、注冊稅務師資格的李勁松律師就質疑,29家上市房企2012年報反映,這些企業應繳未繳土地增值稅總計高達640億元。為何會有這麽一大筆應繳未繳稅款挂在賬中?原因就在于這些房企的項目還沒有進行結算或者達不到土地增值稅清算的條件。

  對此,在此次下發的67號文中國家稅務總局也承認,土地增值稅征收管理工作仍需進一步規範,“特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理”。

  王駿預計,近年來一直拖著沒有清算的房地産開發項目將會在今年夏季迎來一次“大掃尾”。

  王駿還指出,加強對土地增值稅的征管並不意味著是對房價進行調控,因為,目前影響房價最主要的因素並非是包括稅金在內的成本,而是投資和投機需求、國際和國內熱錢炒作、虛假宣傳與利益鏈條等多種因素的交織作用所致。

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