六大城市土地供求分析與預測

    近日，在由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所、中國土地估價師協會和中國指數研究院聯合舉辦的「藍籌地產聚焦十大潛力城市」研討會上，來自國土資源部以及北京、上海、重慶、廣東、深圳、天津的政府官員與土地行業的專家學者一起共同探討新政與土地利用開發問題。

    北京將加大對閒置土地的清理力度。李勁松（北京市土地利用事務中心副主任）：北京市1到4月份的房價，與去年沒有發生特別大的波動。北京現在對於土地集約利用要求越來越高，下一步將加大對閒置土地的清理力度，對於以前供應的土地，會採用多種渠道去正確引導開發商，讓它們進入市場，轉化為實質的供應。

    上海住宅用地未來可能不會少。楊國誠（上海市房地產估價師協會副會長兼秘書長）：記得1988年上海出讓了四組土地，到1996年就來了一個大的滑坡，原因是東南亞金融風暴。

    2004年上海的商業地價比2003年增加了6．6％，2004年比2003年增長了9．6％，今年二季度的商業地價又增加了1％左右。上海住宅用地未來可能不會少，仍然會保持一種整體的穩定性。就目前情況來看，房地產過熱的現象得到了控制，開發投資放緩。 
 
    廣州還有約4平方公里土地要清理。黃瑞軍（廣州市國土資源和房屋管理局市場處副處長）：廣州市的土地供應經歷了兩個不同的階段，1998年以前的土地供應是一個無序狀態，一共批出的房地產用地是40到50平方公里，按照我們近幾年的統計，廣州市一年消化的用地是3平方公里，也就是說我們要用十幾年的時間消化完這些土地。對2004年之前的主要是批文清理，一共大概註銷了20平方公里的土地批文；從去年開始，已經公告收回27塊土地，現在還有約4平方公里左右的土地要清理。現在我們用收費的辦法促使開發商不得不找合作方儘快把土地開發出來。這個政策是5月1日開始的，對於土地的收回和盤活有了很大的作用。

    深圳將進一步關注土地總量的平衡。詹有力（深圳市房地產估價中心副主任）：深圳的土地資源有限，從2001年開始進行百分之百的「招拍掛」。從最近三年來看，深圳房地產市場的供應量：2002年是900多萬平米，銷售量700多萬，2003年和2004年銷售量都超過了預售量，這對市場的供應帶來了壓力。而且2004年供應量比2003年下降了百分之十幾，今年一季度又下降了40％，這就進一步加大了市場壓力。我感覺房地產新政對深圳市的影響可能是有效需求量不多，而開發商對土地的需求比較強烈。深圳的特殊情況是產業用地比較多。深圳房地產市場將進一步關注總量的平衡，市場會更健康。  

    重慶地價正趨於平穩的水平。黃強（重慶市國土資源和房屋管理局土地利用處處長）：重慶土地利用情況是全市每年急需用地1300多平方公里，主城區占了80％。重慶主城區2003年的平均房價是2303元，2004年是2372元，房價增長12．9％。七部委「意見」出台以後，重慶也採取了一些措施。首先在購地、開發時，非常注重規劃管理，加大對土地的跟蹤監管，特別是對大宗土地供應的審批。增加了中低檔商品房和經濟適用房的土地供應量。同時，為了吸引更多的投資，地價在我們市里控制得還是比較嚴格的，一般實行「招拍掛」。新政出台使目前的價格略降，增幅減緩。我們預計將來重慶的地價還是趨於比較平穩的水平。  

    天津正處於一個快速發展的機遇期。林國斌（天津市國土資源管理局地籍處副處長）：天津市房地產市場的發展總體來說是良性的，能量剛剛有所釋放，潛力應該還很大。天津商品房今年一季度比上一季度上漲了10％左右。國家政策趨勢顯示要加大對環渤海地區投資的力度，天津處於龍頭位置，天津經濟正處於一個快速發展的機遇期。近幾年，天津市對各類設施的投資不斷加大，被外地的房地產開發投資普遍看好。