淺析2014年國內房租或平穩增長

　　「房租在CPI中占比很小，其影響遠沒有食品、豬肉對CPI的影響大。」國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺在接受採訪時表示，2010年之前CPI中居住占比15%左右，而房租只是居住類的一個組成部分，在居住類中占比只有11%左右。

　　邵挺表示，我國目前CPI比重構成中居住類占比偏低。在美國或其他西方國家，房租在CPI中占比通常大於我國。美國的居住類占CPI的10%左右，房租占居住類比重在30%左右。

　　多因素導致2011-2012年房租上漲較快

　　針對記者調查時公眾普遍表示的2011年到2012年房租上漲較快，2013年上漲幅度明顯低於前幾年的現象。邵挺表示，從需求側看，北京、上海等一線城市，每年常住人口進入量依然較大。以北京為例，2013年北京市的常住人口數量增加，並未減弱，所以房租變化主要受到供給影響。一方面，之前兩年房租上漲較快是與2013年相比得出，其中有基數的原因。由於之前我國的經濟刺激，全國房租在2009年普遍上漲很快。2010年相對放慢，趨於平緩。相較2010年，2011-2012年則上漲較快。

　　另一方面也與國家出台一系列政策有關。2013年「國五條」出台後，很多人持觀望態度，轉售為租。當時二手房的交易量急劇下降，出租房供應量上升。

　　另外，保障房的入市緩解了租賃市場的供需矛盾。數據顯示，2011-2012年保障房大規模興建，2013年較多建成。到2012年底，我國保障房基本覆蓋率已經達到12.5%，意味著至少有八分之一的家庭享受到保障房待遇。雖然保障房中有一部分可以交易，但絕大部分是公租房，以出租為主。隨著2013年保障性安居工程逐步進入分配環節，2013年供給會相對上升。

　　我國城鎮化速度加快也使2013年的房租漲幅平穩。隨著大城市基礎設施的改善，交通便利，百姓越來越多地選擇偏遠地方租住，從而壓低整體房租水平。

　　邵挺認為，房租與房價邏輯上是同向變動關係，應該對比來看。統計局數據顯示，2013年8-12月份，我國一線城市房價同比漲幅20%。但相較而言，2013年房價漲幅低於2011年-2012年，與房租變動基本一致。對於房東而言，房價高時售房可以獲得較高收入，但會減少租房供給量，使得房租上漲。反之，房價低，房屋供給量充足，房租就會適當降低。

　　2014年房租或平穩增長

　　對於2014年的房租市場，邵挺認為，今年的漲幅或與2013年持平。

　　「預測2014年房租走勢應從供需兩方面看。」邵挺表示，以北京為例，人口繼續向北京移動，不會發生突變，需求依然較多。供應方面，北京對群租房整改效果還需時間考驗。同時，伴隨遠郊區縣軌道交通的進一步完善會有越來越多的遠郊新房入市並逐步進入租賃市場租客可以有更多選擇，從而可以緩解城區租金上漲壓力。

　　其次，整體租金不會有大幅提高。邵挺認為，北京這樣的一線城市房價上漲壓力依然存在，租金上漲幅度短期不會降低。如果2014年中央不出台大的房地產調控政策，比如房產稅等，房價會繼續上漲，租金隨之上漲。而三四線城市已經出現房屋過剩現象。「我們可以看到，三四線城市的租金這幾年變動不大。」邵挺說。

　　另外，保障房在北上廣等一線城市，供給量仍在增加。規劃中的3600萬套保障房是到2015年才全部建成，但在2013年就已開始逐步建成並投入使用，2014年會是保障房分配高峰期。「分配後，無論是出租還是出售，總是會把一部分需求吸收掉。」邵挺認為，保障房和公租房大量地投入市場，對於租金會有一定的抑制作用。