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2017年我國房地產行業發展重點分析:以保障「居者有其屋」為目標

2017-03-08 13:33:57報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T

  進入2017年,房地產進入了新一輪的調控,今年政府工作報告指出要以保障」居者有其屋「為主要目的,滿足多層次的需求,具體情況請看以下內容,以下是2017年我國房地產行業發展重點分析

2017年我國房地產行業發展重點分析:以保障「居者有其屋」為目標

  目標 保障「居者有其屋」

  事實上,除本次政府工作報告外,去年12月召開的中央經濟工作會議,今年2月召開的中央財經領導小組第十五次會議上,都提到堅持住房居住屬性定位。

  2016年12月召開的中央經濟工作會議首次提出要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

  今年2月召開的中央財經領導小組會議再次指出,房地產市場調控,要充分考慮到房地產行業市場特點,緊緊把握「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排,完善一攬子政策組合,引導投資行為,合理引導預期,保持房地產市場穩定;要調整和優化中長期供給體系,實現房地產市場動態均衡。

  國家發改委宏觀經濟研究院研究員張燕生表示,多次提居住屬性意在表達住房的保障意義,明確不動產作為投機和投資的金融屬性,應該讓位於住房需求的商品屬性。

  國土資源部部長姜大明直言,此前房地產過度投資、投機,導致房地產和實體經濟失衡,房地產泡沫擴大,金融風險增加,成為當前經濟面臨的突出問題。必須明確住宅用地是保障住有所居的,不能用來炒作投機。針對房地產市場的短期波動,研究應對之策,抑制房地產行業泡沫;更要從長遠出發,構建符合國情、適應市場規律的土地基礎性制度和長效機制。

  銀監會日前發布會也指出,緊緊把握「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,分類實施房地產金融調控,促進房地產行業平穩健康發展,有效推進去庫存。銀監會副主席王兆星表示,要採取差別化的房地產信貸政策,對帶有泡沫和投機性的房地產信貸需求要加以限制;對於一些房地產庫存過大的三四線城市,在信貸上也要給予考慮;對城市化過程中的剛性住房需求,應該給予信貸支持。這樣既能促進房地產行業健康穩定發展,也能使銀行信貸資產更加安全。

  值得一提的是,2017年保障也將是房地產發展重點。政府工作報告提出,目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區,要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套,繼續發展公租房,因地制宜提高貨幣化安置比例,加強配套設施建設和公共服務,讓更多住房困難家庭告別棚戶區,讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

  風控 去「金融化」防「脫實向虛」

  「現在實體經濟發展困難,錢多進入金融業。」全國政協委員、原中國石化集團董事長傅成玉在政協開幕後的第一次分組討論上作出上述表述。他表示,70%的上市公司,利潤主要不是來自主業,現在要謹防中國經濟走上產業空心化道路。

  對此,部分代表委員提出,金融業把更多的資金投向房地產。全國政協委員、工信部原部長李毅中表示,據央行去年公布的數據顯示,央行去年新增貸款12.65萬億,房地產貸款占44.8%,貸款餘額總量106.6萬億,房地產占25.03%。根據李毅中在某些省份調研情況,工業占比只有17%到19%左右,甚至只有13%到14%。

  「貸款餘額中房地產遠遠高於工業,正是說明資金脫實向虛。」李毅中又用另一組數據印證這一現象:2015年5月份以來,規模以上工業企業利潤連續6個月負增長。他提到,2015年4月份時,利潤增長尚有300多億,但是這其中90%以上是炒股、炒房、期貨、基金收益。因此一旦股市低迷,企業利潤就隨之下降了,這實際上就是企業資金脫實向虛的後果。李毅中認為,企業資金不用於設備改造、技術更新,而是用於投機「掙快錢」,可以說是不務正業的做法,會導致企業資金流失,不利於企業發展。

  正因為此,中央財經領導小組會議提出,不能讓房地產過度成為投機產品。房企融資渠道也被明顯封鎖,包括資管計劃、發債融資、*押銷售等紛紛受到限制。

  全國政協委員、央行副行長易綱就表示,央行會認真防控金融風險,且兩次強調不能讓有意無意產生風險的機構和主體占到便宜。而在房地產行業信貸政策方面,具體政策需等待,都會非常穩妥。

  應對 長短機制相輔相成

  值得注意的是,通過短期的行政手段可以抑制樓市短時間的過熱投機,但難長期有效。這也意味著,房地產調控將從短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度兩方面著手。

  「房地產調控需要多管齊下,不可能『一招制勝』。」全國政協委員、國土資源部財務司司長廖永林表示,「房子是用來住的,不是用來炒的」是去年底中央經濟工作會議才提出的,北京近期也加快了土地供應的步伐,這些措施真正發揮作用需要一個過程,涉及很多因素,如金融、財稅等,涉及一系列制度改革,不能指望「一招制勝」。

  但廖永林指出,強化供需雙向調節,探索房地產多元供地機制,例如北京進入後工業化階段,將第二產業用地騰出來,進一步調整用途,用作住宅或是第三產業,盤活存量後將能滿足更多的需求。

  以北京為例,廖永林介紹,用地規模分總的建設用地規模和人均建設用地規模,北京現在建設用地規模2921平方公里,「十三五」規劃控制目標為2800平方公里,如果北京人口控制在2300萬,人均建設用地就能達到123平方米,而國際標準是人均建設用地100平方米,北京人均用地規模並不少。

  除土地調控外,全國政協委員黃其森提議,要收緊房地產資金來源,「房地產資金主要有兩個來源,一是金融機構信貸發放融資;二是銷售,銷售相當一部分靠按揭貸款,如果這兩頭收緊了,肯定會對整個市場有影響。」

  房產稅的開徵也是要點之一。全國人大代表張淑琴認為,建立房產稅征管機制的關鍵在於摸清房產信息。「如何將分散在各部門的住房信息實現有效共享,消除信息孤島,摸清房產所有人信息,是征管機制需要面臨的嚴峻課題。」

  全國政協委員、恆大集團董事局主席許家印認為,應建立長期的限價機制。「房地產調控最核心的是限價。」許家印說,建立房地產長效調控機制,首先應建立一個長期限價機制。現階段地方調控限價、限購、限貸措施中,對房企最行之有效的就是限價,但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下,房企認為短時間後限價將會取消,進而大量拿地推升拿地價格,隨後推漲房價,但如果限價期限為十年或二十年,房企對價格預期會明確改變,便不會選擇高價拿地。

  房地產的發展不僅依靠政策的干預,同時房地產企業也應該注重企業自身的管理,包括規劃、設計、配套、園林、設備,開發過程中每個環節的管理等。更多相關房地產行業分析請查閱由中國報告大廳發布的房地產行業市場調查分析報告

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