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杭州房地産發展趨勢

2018-12-27 11:49:45報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:房地産
  報告大廳摘要:2018年上半年,杭州市區(包含主城、蕭山、余杭、大江東、富陽,下同)共出讓土地84宗,其中涉宅地(不含租賃用地,下同)51宗,商業用地26宗,住房租賃用地6宗,其他類型用地1宗。那麽杭州房地産發展趨勢會是怎麽的呢?

  2018年上半年,杭州市區(包含主城、蕭山、余杭、大江東、富陽,下同)共出讓土地84宗,其中涉宅地(不含租賃用地,下同)51宗,商業用地26宗,住房租賃用地6宗,其他類型用地1宗。那麽杭州房地産發展趨勢會是怎麽的呢?


  通過對杭州房地産市場分析得知 對于2018年調控政策,我們認為目前環境並不存在大幅松動的條件。從商品房供求關系來看,2016年2017年連續兩年供求比低于1,整體市場處于相對供不應求的狀態。而跟蹤庫存水平,杭州市場整體庫存水平已經連續兩年快速下降,絕對庫存面積不到1000萬方,銷售出清周期(按近12個月銷售速度計算)同樣下降至7.2個月,處于近幾年以來絕對低位。在目前樓市調控政策定調在房住不炒的前提之下,我們認為政策目前仍舊不存在大幅放開的可能,但預售證發放的速度預計將會邊際改善。一方面,2017年由于限價背景下,沒有在當年推出的項目將會在2018年推出開盤,供應縮減對于商品房銷售的不利影響將會逐漸邊際改善;另外一方面,由于目前整體庫存水平較低,為了避免出現過度的供不應求的市場狀況,對于供給端層面的調控存在一定的改善空間。

  (一)從中國樓市來分析

  每當中國樓市遇到“危機”的時候,很多人總喜歡拿來和國際上的案例相提並論。日本當年樓市泡沫破滅,房價下跌50%;香港當年樓市泡沫破滅,房價下跌70%等等,但日本是由于85年的“前川廣場協議”使得日幣升值,美元大量流入,炒高樓市,8年後美元全身而退,樓市全面崩潰。香港則是因為97回歸伊始,政局不穩,適逢亞洲金融風暴,若不是中國政府力挺,想必下跌的更為嚴重。

  (二)從杭州的具體情況來分析

  1.消費者需求

  房地産市場是跟隨著國家經濟形勢向前發展,如果房地産市場不緊隨經濟形勢的話,就會造成萎縮。就杭州來說,到現在為止房地産市場還是供不應求的,不論經濟適用房還是商品房,很多人到現在還在排隊待購。從杭州人口來看,外來人口的進入使得常住人口逐年增多,例如在杭州上大學的外地學生,畢業後多數選擇留在杭州;有些外地人羨慕杭州的居住環境,渴望通過購買房産成為杭州市民的也較普遍。

  2.住房建設用地供應依然不足

  近年來雖然杭州出讓的土地逐年增多,但這些出讓的土地要轉化為供應量又需要一定的時間,因此供應不足的問題在短時間內將不能得到徹底改變,杭州樓市在未來的一段時間內仍將處于供不應求的狀態,因此預計杭州樓市整體成交價格在較長的一段時間內還會保持穩中有升的趨勢,但對于去年漲勢過快的區域今年將很有可能有一部分區域房價會回調。

  3.品牌開發商占主角,促進産品品質升級

  華潤新鴻基、萬科、中海、世茂等外來地産大鳄開始陸續登陸杭城。杭州的中心城區面積遠不及各大省會城市,城市化的進程必將推動房地産的發展;浙江的民營經濟位居全國之首,品質杭城的生活吸引的是外來中産階級。精裝修産品將慢慢被市場接受,並成為趨勢。隨著住房結構的細分,商品房也將慢慢走向高端,新産品不斷湧現,産品的智能化、功能性加強。隨著供應量的增加,不會再有“有房就能賣”的現象,加上品牌開發商的進駐,將更加有利于産品品質的提升。

  通過對杭州房地産發展趨勢的簡單解析得知盡管2018 年商品房銷售將回落,但考慮到低庫存水平、土地成交量漲價穩及租賃用地供應對新開工的正向支撐作用,預計全年杭州房地産開發投資仍有望表現相對平穩,收在3%左右。


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