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房地產發展趨勢

2019-02-27 11:52:29報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T

  2018年以來,商品房銷售面積保持小幅增長態勢,銷售面積創歷史同期最高水平。1—10月,商品房銷售面積為13.3億平方米,同比增長2.2%,增幅比前9個月減小0.7個百分點。那麼房地產發展趨勢會是怎麼樣的呢?

  通過對房地產市場分析得知2018年以來,70大中城市新建住宅與二手住宅價格延續上年的上漲態勢,且前8個月房價漲幅增加;8月份,新建住宅與二手住宅價格分別環比上漲1.45%和1.5%,漲幅創歷史新高。9月份以來房價漲幅明顯回落,10月份,新建住宅和二手住宅價格分別環比上漲0.85%和0.5%,房價上漲城市數量分別為65個和54個,比8月份分別減少2個和12個。分區域看,房價的上漲主要由二線和三四線城市推動。前8個月,二線和三四線城市新建住宅價格漲幅持續走高,8月份房價環比漲幅分別達到1.4%和1.6%的歷史高位。9月份以來,一、二、三四線城市房價漲幅均回落,10月份,一線、二線和三四線城市新建住宅價格分別環比持平、上漲0.9%、上漲1.2%,二手住宅價格分別環比下降0.3%、上漲0.4%、上漲0.6%。一線城市新建住宅和二手住宅價格自2017年5月份以來總體呈現穩中有降的態勢。

  1、人才政策對地方需求的量化影響

  綜上所述,城市對於新政的受益程度可結合其科教情況加以考量。對去年4季度以來出台人才相關政策的城市比對分析,量化其具體受益群體,加以測算對房地產行業受益指數。人才政策對於房地產市場的影響主要取決於如下三方面:政策強度、受益人口指數以及房地產投資吸引力強度。

  (1)政策強度。由於各地政策不一,對市場影響強度也有差異。例如青島全面放開城鎮落戶,強度最大,而其他城市側重點主要在放開中專生落戶或「先落戶後就業」,對不同城市依據寬鬆程度賦以不同的權重。

  (2)受益人口指數。對於放開中專生落戶的城市,受益群體擴容範圍即各地中專生就業人數:每年鄭州、合肥、天津擴圍量分別達21.3、15.6、2.4萬人,每年新增可落戶就業人口因此擴大68%、100%以及20%,但中專學歷人群所受的約束主要在於購買力(應屆中專生平均收入為大學生的68%,往屆生落差遞增),預計,需求的增量預計在10%-30%。

  對於落戶前置於就業的城市而言,受益群體主要依然是本地新增就業人數。雖然對於落戶與就業相脫鉤的城市而言,其他地區就業的人口也可以於當地落戶,但戶籍不僅僅對應購房資格,更大程度與醫療、教育等公共資源相對應,因此落戶放開與放鬆限購有本質區別。短期而言,新政帶來的職業性人口遷徙為時尚早。對於這些城市的重要變化來自於需求提前釋放。

  其一,符合落戶條件且在當地就業的應屆畢業生占總戶籍人口的比例可作為受益群體的重要衡量指標,其二,外地畢業生占比有一定影響。對於多數城市而言,外地生落戶難度都要高於本地生,隨著落戶口徑的放寬,本地就業的外地生占比越高,受益程度越高。以落戶口徑內的畢業生「市就業人口/全市戶籍人口」與「外省遷入就業人口/總就業人口」兩個指標衡量受益人口指數。

  (3)房地產投資吸引力。對於地產投資吸引力強度越高的城市而言,受益人群轉換為實際需求的動力越充足,被放寬的外地就業人口需求釋放也存在空間,以各地過去三年房價漲幅作為衡量指標。

  結合各地大學生沉澱率,人才流動數據、本地中專及高校畢業生數量等數據,得出目前這7城市的受益指數。根據的測算,合肥將最大限度地受益於政策放鬆,其次為鄭州、南京以及青島。

  通過對房地產發展趨勢的簡單解析樓市調控兩年多,相比於中小房企面臨資金鍊承壓的困境,一線房企基本可以憑藉自身資金和實力燙平周期帶來的影響。雖然一線房企暫時對於企業的生存問題沒有過多的憂慮,但是在經濟逐步向高質量轉型的過程當中,當前房地產企業「拿地蓋房賺錢」的模式已經難以為繼,而且隨著樓市調控收緊,房價告別瘋漲模式,房地產也開始進入了低利潤時代,所以主動謀求多元化轉型成為當前房地產企業的普遍共識。比如,萬達商業剝離掉房地產業務,萬科深耕長租公寓市場,恆大開始轉型高科技產業等等。筆者認為,下一階段,房地產調整還會繼續,多元化轉型也不會停止,只有轉型升級才能成為最終的贏家。以上便是筆者對房地產發展趨勢的簡單解析了。


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