近期廣州房價發展現狀分析

    業內一直期待的“紅五月”,同樣沒有在房地產市場出現。

    去年10月廣州樓價“見頂”之後一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續萎縮。

    傳統的5月樓市銷售旺季本被開發商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點人氣,然而,5月12日,一場突如其來的大地震讓廣州樓市不得不繼續其“探底”之旅。剛剛結束的端午小長假,雖然有不少開發商推出各種優惠折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當濃。搜房網在節前的一項網上調查顯示,86%的網友表示端午期間暫無購房計劃。儘管說房價降了,但認為房價接近合理狀態的只有2%,90%的人認為房價比合理價位高出12%—20%。

    房價何時會見底?市場眾說紛紜,比較有代表性的有三種觀點:開發商和房地產仲介認為房價早已見底,甚至還會繼續上漲,只是漲幅會低於2007年的水準；投機客和銀行則比較矛盾,但更傾向於房價即將見底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房價的底部出現。

    那麼,房價底部在哪呢?很明顯是開發商的預期與購房者的預期比較接近的時候,市場均衡的房價才會出現,即本輪理性價值回歸的終點。如果開發商預期房價會上漲,哪怕是拆借地下資金,也會拿地擴大儲備,畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房價會上漲,無論是自住需求還是投資需求,都會想方設法從市場上得到滿足。可實際情況是什麼樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續低迷,以至於銀行消費貸款餘額出現負增長。這種情況下,房價將何去何從呢?

    地價變局

    地王成“燙手山芋”,開發商紛紛“退地”

    近日,房地產市場出現的兩個事件令人關注。

    一是廣州標誌性建築———珠江新城東塔地塊的競買申請時限一再延長……用地面積26494.184平方米、建築面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價的起叫價為2860元/平方米,總價達10.6億元。作為廣州標誌性建築之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場中最受關注的一塊地,但是在樓市低迷的當下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發出公告招標出讓後,直到4月30日競買申請報名最後期限,廣州市房地產交易登記中心收到的開發商競買報名申請仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競買家數要求也達不到。於是,國土房管部門當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數已達要求,但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日,同時,放寬報名競買的公司的審核條件,最後的公開競價時間也從8月份延後至9月12日。

    就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產龍頭企業萬科又開始在東莞賣地。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當時折合樓面地價為3772.3元/平方米,如今當地房價已經降至5000元/平方米左右,按當時拿地價格,開發商幾乎沒有利潤可言。昔日地王開始成“燙手山芋”。開發商開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。

    地價持續攀升是推動房價上漲的最重要力量。

    去年,全國各地“地王”一個接一個出現,拿地已經到了近乎瘋狂的地步。開發商敢於高價拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房價中轉嫁,而在我國房地產市場供應主體單一,開發商壟斷供應市場的情況下,這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程,也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性迴圈:地價上漲構成房價的強大推動力,而房價上漲又成為開發商高價拿地的信心支撐。

    但是,所謂物極必反,當開發商通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候,他們也在從源頭上製造並累積泡沫。當“麵粉貴過麵包”的時候,意味著麵粉包含著比麵包更大的泡沫和風險!事實也正是如此,當部分城市的房價從去年年底開始首先步入下跌軌道,高價拿地的風險立即顯現出來。如果開發商繼續囤積土地,不僅面臨著房價繼續下跌帶來財富縮水風險,還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險。於是,在銀根收縮的宏觀背景下,在資金鏈捉襟見肘的情況下,一些開發商開始“退地”、“賣地”。這是樓市泡沫累積的必然結果,同時,也是開發商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結。

    “發展商的日子愈發不好過了。”廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說,事實上,南方很多大公司如富力、合生創展等有七八個月沒拿過一塊地,樓市的氣氛近段時期一直都比較低迷。

    有專家分析,不能單純地看待“退地”現象,這是樓市將步入新一輪調整的又一徵兆。由於目前全國房價有下滑趨勢,這些當年如獲至寶的天價土地正在變成開發商資金鏈上的出血點。

    震災變局

    地震延緩樓市復蘇,投資投機需求大降

    “在今年通脹高企的背景下,廣州樓價原本有希望在持續低迷之後重拾升勢,但四川汶川地震延緩了廣州樓市的復蘇。”趙卓文表示,地震對廣州樓市氣氛產生了影響。現在大家的注意力都集中在地震消息,沒有心思和時間來進行投資。

    地震打亂了人們正常的生活秩序、影響了投資行為。自5月12日汶川地震發生以來,廣州樓市成交低迷與此有很大的關係。而要消化地震對人們心理的影響還需要一段時間。

    此外,值得注意的是,地震災害更多的是改變了人們對房地產的置業價值觀。事實上,金融手段已經抑制了房價的暴漲,購房者陷入集體觀望。還有不少人在蠢蠢欲動,等待房地產市場的復蘇。然而,汶川地震提醒人們,再優質的住房在這樣的地震中也會失去價值,一般的置業者擁有更多住房的意義何在?這都是市場今後面臨的問題。

    “地震對地產業影響最大的恐怕是造成人們消費心理髮生變化。”業內人士分析,加之通脹、宏觀經濟等方面的影響,樓市需求減少難以避免。

    最近網上調查表明,有60%以上的民眾寧可租房也不願意自己買房,有51%以上民眾不會進入房地產市場投資。從這一點看,地震打破以往住房投資的神話,使房地產投資者重新評估住房投資價值,加深了市場觀望情緒,投資投機需求大為降低。

    房地產市場正經歷近10年來最長的觀望期,21世紀不動產高級分析師孟奇說,目前看這種觀望態勢不會發生大的變化。樓市主要受經濟發展、消費預期和房地產自身規律的影響。汶川大地震不會是主導樓市轉變的標誌性事件。

    消費變局

    樓市整體趨勢下降消費需求呈現分化

    近日,廣州市國土房管局公佈的4月份廣州房價重返萬元的消息,引起市場關注。10997元/平方米,一手住宅成交均價比3月大漲1681元/平方米,漲幅達18%!經過連續3個月在“9字頭”徘徊後,廣州房價重返萬元,樓市真的回暖了嗎?

    對此,市場的分析還是理性的。把4月房價放在去年至今的房價走勢中看,數據顯示,跟去年10月相比,整體房價還沒回到當時的水準,所以並不代表市場回暖,而且樓市的整體趨勢仍在下降。分析4月一手住宅均價上漲的內在原因,合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江、中原地產項目部總經理黃韜均認為是結構性上漲,是位於市中心,交通便利的高檔樓盤的一個帶動。像一些位於天河區、越秀區的高檔樓盤,成交量大,從而拉動了整個房價的上升。

    趙卓文更直白地指出,儘管4月均價上漲,但成交的都只是高價位的樓盤,是高端物業的成交均價過萬元。更關鍵的一點是成交量沒有放大,趙卓文表示:“回暖的一個指標是成交量,現在的成交量只有40萬平方米,是一個偏低的水準。而且一個局部成交的價格不能反映總體的價格。從廣州市場看,至少要達到60萬平方米的成交量才算是真正的回暖。”

    從區域看,房價的區域分化十分明顯。如廣州中心城區目前樓盤的價格基本企穩,但週邊區域的價格則繼續下降。白雲區的很多開發商就表示,端午節期間會推出活動以及促銷,以帶動樓市。花都和從化兩區新貨中的洋房價格,都重新回歸至“4字頭”水準,折扣之後的少數單位不到4000元/平方米。這個價位已直接回歸至去年年初水準。

    “價格始終是最大的競爭力。”廣州中心區域的樓價在5月份回落後,表現出很強的承接力。黎文江說,中心城區,例如珠江新城、工業大道等,5月份有成交量的支撐,說明價格底線已經探明,繼續往下調整的空間不大。

    戴德梁行研究部分析,在不同的市場競爭層面,消費需求的分化趨勢已十分明顯。在目前的淡市下,限價房對低價位的商品房的刺激性更加明顯,會帶動整個樓市價位的下行調整。而對於貴价盤市場,價越貴受限價房的影響就越少。

    從緊的貨幣政策,在今年依舊不會有大的改變。趙卓文稱,現在有人說,2008年是“現金為王”年,對發展商是這樣,對購房者也是這樣。雙方博弈,還將繼續。6月的廣州樓市,在層層迷霧中等待轉機。