2008年房地產行業整合情況分析

　　一、價格篇：穩中有升

　　（一）供求不平衡催生價格上漲

　　1.住宅作為消費品，剛性需求旺盛。

　　中國是個人口大國，傳統居住文化對國人的消費習慣產生了根深蒂固的影響。隨著中國經濟的發展，國民收入在迅速增長，老百姓希望改善居住條件的願望也是非常迫切的，這是真實的自住需求。春節前後是住宅市場的傳統淡季，今年1~2月，萬科對少部分城市尾盤展開了淡季通常都會採用的系列優惠活動。這些策略在淡季中有不錯的銷售表現，正說明市場剛性需求沒有改變。既然市場真實的購買力和自住需求依然是堅實的，只要定價合理，一定會得到市場的認可。因此，至少在2030年人口拐點到來之前，由於人口紅利和中國經濟發展，住宅行業仍有相當大的潛力。

　　2.住宅作為投資品，保值增值作用明顯。

　　從去年開始我們就面臨著通貨膨脹的巨大壓力，而目前銀行一年期的基準利率是4.14%，銀行實際利率為負。這就意味著老百姓把錢存在銀行就會不斷貶值。一旦大量的資金回流進入房市，必將催生新一輪的房產價格上漲。

　　3.供求不平衡短期難以消除。

　　2007年全國商品住宅銷售面積同比增長24.7%，高於同期新開工面積增幅3.4個百分點，高於同期竣工面積增幅19.7個百分點。據40個重點城市1~12月統計數據，商品住宅批准預售面積同比增長10.9%，商品住宅登記銷售面積同比增長24.43%，相差近14個百分點。商品房市場有效供應不足。

　　廉租房、經濟房的覆蓋面有限，商品房的供應量在年內不會有明顯的增加，因此，今年的商品房價格在經過調整後，有可能仍會進一步上漲。假如低成交量壓抑的時間過長，所積聚的購房能量過大，且在短期內被釋放的話，房價重新出現類似2007年的新一輪報復性上漲的可能性將增大。　

　　（二）成本推動下的價格上漲

　　1.土地交易價格明顯上升。

　　土地的稀缺性和現行的土地供應政策決定房地產價格的上漲趨勢。一方面是要堅守18億畝耕地的紅線，一方面是要繼續加快推進中國的城市化建設，城市化發展對土地的大量需求將進一步促進土地價格的上漲。此外，目前政府對徵地農民的補償還處於低水準階段，隨著徵地制度、土地使用制度改革和嚴格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價值顯著提升。

　　在土地供應結構上，政府擴大城市廉租房、經濟適用房、限價房的土地供應，普通商品房和中高檔商品房的土地供應明顯減少，在市場有效需求不變情況下，有可能造成地價的進一步上升。據國家發改委公佈的數據，2007年一至四季度，居住用地交易價格漲幅分別為8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年一季度，居住用地交易價格上漲21.7%，明顯高於去年同期漲幅和住房價格上漲幅度。　

　　2.開發建設和交易成本不斷增加。

　　從供給角度，房地產開發建設成本不斷上升。從2007年陸續出臺的房地產新政，一方面要求房地產企業只有付清全部土地款之後才能領取土地使用證，另一方面加大閒置土地處置力度，使房地產業普遍採用的迴圈開發、迴圈使用資金的經營模式受到挑戰，大大提高了房地產企業拿地階段和開發階段的資金投入強度。房地產企業開發成本的增加主要體現在三個方面：一是稅負的增加。二是財務成本的增加。三是其他成本的增加。比如由於《物權法》的實施增加的房地產開發和拆遷成本，住宅環保標準的提高而增加的開發投入，新的《勞動合同法》出臺導致的勞動力成本上升，全球性的原材料價格上漲等，都導致了房地產開發成本的大幅上升。

　　此外，地產開發特有的長流程管理，從立項到開工、到完工、到銷售大大小小幾乎上百個環節，而土地開發權、銀行信貸權以及長流程中的，每一步都操控在地方政府手中，每一環節都存在發生額外費用的可能，也提高了房地產的開發建設成本。

　　（三）流動性過剩導致的價格上漲

　　隨著中國經濟的持續高速增長，人民可支配收入不斷增加，居民在等待觀望後也會逐步選擇進入住房市場。加上歐美經濟受次貸影響已現疲軟之態，美元貶值、人民幣升值，海外熱錢大量涌入中國。雖然央行多次通過提高存款準備金率、利率來對衝，不斷發行央行票據對衝流動性，但流動性過剩這個問題近一兩年內都還難以改變。而在資金的分流上，目前，我國的債券、期貨、外匯市場都處於初期階段，大量熱錢將進入證券市場和房地產市場。而股市在持續兩年牛市後，目前已進入高風險的調整區域，尤其是近期市場深幅調整，大量資金逃離股市。此外，隨著我國經濟增長的放緩，部分生產流通環節也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行。在供給有限的情況下，會進一步拉動房價繼續走高。

　　二、行業篇：整合加劇

　　（一）土地新規加快行業分化

　　2008年1月7日，國務院辦公廳下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》，對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價，明確土地閒置滿兩年，無償收回；金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信，並且，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任。由於“囤地大限”的設定，各地產商必須確保有足夠資金按期啟動旗下地塊的開發。因為只有手中握有現金的地產商，才能在這場震蕩中獲益。國家推出一系列調控政策的根本目的是規範市場，資金實力不夠的小企業就自然會被市場淘汰出局，而有實力的房地開發商將獲得前所未有的發展良機，房地產行業會有明顯的兩極分化現象呈現。

　　（二）海外房產企業大舉圈地

　　在國內信貸緊縮、宏觀調控趨嚴之時，不少內地開發商因為資金問題被迫退出土地拍賣市場，而海外的大地產開發商因為在資本市場有配股、可轉債及銀團貸款等多元融資方式的支援，相對來說資金比較充足，因此優劣之分立現。在國內開發商因受制于政策調控而難有作為的情況下，外資房地產開發商在年初紛紛開發了大規模、旁若無人的“圈地運動”。

　　（三）上市房產企業面臨更大的市場機遇

　　房地產上市公司在全國地產行業中佔少數——5萬家房地產公司中只有約120家上市。相對未上市的企業，上市公司規模實力較大、透明度高、經營比較規範，且資產負債率普遍低於行業平均水準，有利於防範金融風險。特別是，房地產上市公司存貨週轉率和土地開發進度比未上市企業高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩定收益的機制。

　　我相信，經過這一輪的行業整合，房地產行業將逐步由發展初期的粗放型、低層次的開發模式，向集約化、人性化的開發模式轉變；投資商的背景越來越國際化、市場化；決策、開發建設、銷售流程將越來越科學化、規範化；土地的利用更為合理、高效。客戶越來越理性，市場越來越規範，房地產行業將進入持續健康的發展軌道。