內地房企奔向新誘惑發展情況分析

　　日前，富力地產(2777.HK) 與萬豪國際集團公司簽約，聯手打造富力萬麗酒店。這是富力地產緊鑼密鼓地打造其商業地產平臺的又一力作。富力地產董事長李思廉透露說，2010年前後，公司計劃將商業地產的面積擴大到200萬平方米。

　　如果此番舉措成行，富力地產將成為繼保利地產(600048.SH)之後，又一個將商業地產拓展鎖定到200萬平方米的內地房地產巨頭。而富力地產進一步的計劃是，未來商業地產的比重在集團總資產中達到20%左右的比例。

　　與普通住宅項目相比，商業地產受政策影響小，並且擁有穩定的現金收益，在住宅地產遭遇宏觀調控的當下，商業地產正在成為中國地產企業的一個突破口。

　　加碼商業地產

　　自2003年正式介入商業地產領域以來，富力地產截至目前在商業領域的投資額佔近幾年累計投資額的15%左右。

　　大力加大商業地產的籌碼並非富力地產一家之舉。今年2月，遠洋地產控股有限公司(3377.HK，簡稱“遠洋地產”)發佈公告稱，將與香港太古地產共同投資約40億元人民幣，在北京開發一處商業地產項目。

　　除此而外，遠洋地產副總經理陳雷對外稱，目前遠洋地產還正對北京、天津、杭州、大連、瀋陽以及中山已有的土地儲備進行市場調研和商業策劃，對那些發展潛力大的區域，將加大自持型商業地產開發。“早在兩年前，遠洋地產就已經確定要改變單一的住宅物業開發的格局，加大經營型物業的投資力度。去年上半年，我們就成立了商業地產部，開始整合旗下的商業地產資源。”

　　其實早在遠洋地產上市之前，總裁李明就曾對媒體放言，未來三到五年，他們在持有型物業方面的的收入，能超過公司總收入的10%。

　　加碼商業地產的還有合生創展(0754.HK)、華潤置地(1109.HK)等國內房企巨頭。今年4月，一向專注于大型住宅產品的合生創展，也試圖開始通過進軍新的業務領域來尋求新的利潤增長點。

　　有消息稱，合生創展今年將分別在北京、上海、廣州等多個城市上馬10個商業地產項目，全部是囊括大型商場、甲級寫字樓、國際品牌五星級酒店的商業綜合體。去年，合生創展成立了商業地產管理機構，統籌整合相關外部資源。“商業地產板塊將成為合生集團未來的戰略發展重點。”合生創展一內部人士透露說。

　　2006年3月，在香港聯交所網站上公佈的華潤年報數據顯示，該公司2005年凈利潤比上一年度急升近17倍。如此優秀的業績表現被分析師認為是一個很清晰的發展戰略的逐漸明朗的體現，即左手開發右手物業經營、從住宅開發商轉變為綜合型地產商。

　　在轉型“綜合物業開發商”之後，近期華潤置地增持自營物業比重的步伐也明顯加快。今年6月，華潤置地的鳳凰置地廣場面向全球招租，此舉被業界解讀為是加強持有型物業的風向標。

   以時間換空間

　　儘管商業地產至少需要兩到三年的準備期，後續也需要較長的市場培育期，而且一旦市場定位出現偏差，將會面臨巨大的投資風險。不過回報率高、成熟的運營規模一旦形成風險就會大幅減小等眾多優點，讓大多數地產商不由得開始摩拳擦掌。

　　尤其隨著近年來國內經濟的快速發展及人民幣升值帶來的流動性過剩，商業地產的價格在逐年攀升，租金收入也出現了較大幅度的上漲。

　　近幾年，隨著房地產調控政策的不斷出臺、細化、調整和落實，其打擊的對象一直是價格居高不下的普通住宅，商業地產幾乎從未被涉及。持有商業地產不但可以防止公司經營業績的大幅波動，增強企業的抗風險能力，而在國內商品房價走勢不明的情況下，持有商業地產的誘惑力比以往更大。而持有型物業的長期穩定收益，一貫為機構投資者所看重。

　　一直專注于做商業地產廈門房地產公司寶龍集團對此就感同身受，他們認為即便在這場越來越緊的宏觀調控中，公司所開發的商業項目一直都有很穩定的現金流。

　　高回報率、不受宏觀調控的影響、能保持長期穩定的現金流，成為國內地產商加大商業地產投資主要考量的因素，另一方面，開發商的這種調整還來自市場方面的變化。

　　深圳市英聯國際不動產有限公司首席經濟學家郭建波認為，隨著保障性住房市場的不斷入市，國內住宅產業的高峰期已經過去，未來地產商都要面臨住宅產業規模不斷縮小的現實。

　　郭建波認為，地產商的轉型已經迫在眉睫，商業地產顯然是個不錯的選擇。華潤、保利的多元化產品結構能在未來的市場中凸顯出競爭力，如今合生創展進軍商業地產的做法，也彌補了公司過去產品結構單一的缺陷。

　　市場前景

　　與太古地產的商業地產項目對公司業績的貢獻率達到90%以上相比，作為內地在商業地產領域做得比較好的上市公司，華潤置地商業地產對公司大約為20%左右的業績貢獻率，也就只能算是小巫見大巫了。

　　合生創展內部人士稱，儘管有人評價合生創展進入商業地產的時機有點晚，“但我們認為沒有早或晚，只要跟我們發展步驟合拍，就是最好的。”

　　對於內地商業地產的市場前景，中國投資諮詢網的分析報告指出，2007年1月至4月，房地產開發完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點。其中，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年1至4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，而且這個比例還在不斷增加。

　　對此郭建波也分析說，傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬體和軟體的要求，因此商業地產所面臨的升級換代需求，也給房地產企業留下了巨大的市場空間。

　　他認為，中國的商業地產更新換代才剛剛開始，至少還需要20年的時間，“隨著商業地產業態的轉變和中國人對購物、休閒、娛樂、辦公需求的提高，在人口密集的城市，商業地產的吸引力和價值，將會逐漸在這些建築綜合體上得以體現。”