樓市三喜三憂情況分析

    報載，為了打破房子滯銷僵局，昨今兩天，北京10多家房地產開發商不惜放下身價為央視獨家舉辦房展，並公開宣稱，給予購房者較深的折扣。開創了中國商品房市場誕生以來的房展之最。

    目前，坊間關於中國樓市即將大跌的議論喧囂塵上，熱鬧非凡。仿佛房價下降是中國樓市今後相當長時期的主旋律已成定局。然而，透過這眾說紛紜的表像，筆者卻有三喜三憂。一孔之見，拋磚引玉，求教方家。

    一喜房價終於鬆動。隨著深圳房價由2007年10月的17350元/平方米，降至2008年4月的11962元/平方米，半年來持續深幅下跌，全國相當多的城市跟著颳起了降價風，堅挺多年的房價不降的神話終於成為過去式。

　　統計數據表明，上海商品房價格在連續6年持續上漲後首次出現下跌；北京商品房新開樓盤價出現6個月以來的首次下降。此外，很多城市不少樓盤還打出了促銷牌，如送車庫、送物業管理費和額外折扣等。

    綜觀樓市，總的趨勢是，銷售艱難，曾經高不可攀的房價正在逐步回歸理性。

    為此，有專家預言，當深圳房價實現價值回歸的時候，那些尚未步入調整的城市早晚也要步深圳的後塵。　

    二喜土地新政高調實施。2008年6月底開始實行的《國務院關於促進節約集約用地的通知》（簡稱土地新政），明確規定“土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費，對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價”。

    同時，為規範國有建設用地使用權出讓合同管理，國土部、工商總局日前聯合下發通知，向各地發佈《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本，自2008年7月1日起執行。明確規定，商品住宅項目原則上開發時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設的，須按一定比例支付違約金。　　

    而，中國人民銀行在“土地新政”6月底大限來臨之際，則再次大幅度提高商業銀行存款準備金率，這意味著銀行的房產信貸資金將會減少，對資金吃緊的房地產企業來說，無疑是雪上加霜。

    這種種形成合力，將逼迫開發商加快土地開發，促成大量樓盤集中上市，形成階段性的供過於求局面。同時，因為打擊了地價預期，將促使地價下降，從而加速房價下滑。
有專家稱，在“土地新政”的逼迫下，房地產業將會出現繼各地“退房潮”之後的大範圍“退地潮”，從而進一步推動房價理性回歸。

    三喜住房保障條例即將出臺。日前，備受關注的《深圳市住房保障條例(草案)》（簡稱《條例》）送審稿已通過了深圳市法制辦的審議，此草案目前已報送至深圳市政府，這將是中國制定的首個住房保障性法規。令人欣慰的是，該條例將非深圳戶籍居住人群也納入了住房保障體系。

住房保障包括城市非戶籍居住人群，此舉無疑具有積極的示範意義。

    據媒體報道，目前，全國性的《住房保障條例》已列入立法計劃。

    據悉，全國性的住房保障體系將大庇居住困難者，在這種保障體制下，符合條件的居住困難者都能夠在合理的房價基礎上，解決居住需要，這對從源頭上遏止房價漫無邊際的瘋漲，不啻是最好的阻擊。

    在這三喜的同時，筆者尚有三憂。

    一憂歪嘴和尚念歪經。去年9月，央行和銀監會聯合發佈了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確規定第二套房貸款首付款比例不得低於40%，隨後又明確了二套房的認定標準。應該說，二套房貸款新規的實施，提高了炒房風險和炒房成本，一定程度上遏制了炒房行為。　

    然而，前不久，深圳四大銀行卻對此置若罔聞，放鬆二套房貸，變相為購房者提供優惠。

    銀行鬆動二套房貸，究其實質是在替開發商和自己　“解套”。因為在違規貸款之後，銀行可以分散貸款風險，開發商可以加速資金回籠，賺取利潤。

    然而，卻使購房者產生了房價高漲的週期即將再次到來的錯覺，高位接盤，誤入危機四伏的金融迷宮。

    專家認為，個別銀行自做主張的政策鬆動，如果引起連鎖反應，後果不堪設想。很有可能造成炒房行為的死灰複燃，引發房價報復性上漲……　

    此類，上有政策，下有對策，歪嘴和尚念歪經的現象，在房地產市場屢見不鮮。屆時，土地新政等緊縮政策是否也會復其轍，事與願違。筆者深憂。

    二憂熱錢炒作樓市。央行上海總部近日印發《上海市信貸投向指引》。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強調要限制對外資投資房地產領域的信貸投放，禁止違反法律法規和國家政策發放貸款。

    面對主管部門此次出手，有市場人士分析認為，近期已經有部分外資蠢蠢欲動，陸續在上海、北京等地的房地產市場悄然出手。　

    資料顯示，外資客戶投資中國房地產市場已經成為不爭的事實，其中對二手高端住宅市場的關注最為搶眼。

    這些熱錢，對建立健康有序的房地產市場秩序，穩定房價，其破壞力是難以估量的。必須予以高度重視。

    三憂價格壟斷。目前，房地產市場的價格是放開的，相對於工業品利潤普遍在10%左右，房地產利潤有的甚至高達100%，絕對是暴利行業。

    為了使利潤維持在一定高度，有的房地產商聯手進行區域造市，通過彼此的溝通和默契，變相形成區域性的價格聯盟，進行價格壟斷。或者是通過大開發商介入後的區域性“標誌性建築”，帶動周遍地區整體樓價上漲。

    房價高的離奇，老百姓怨聲載道，有關部門也一直在試圖壓制房價。然而，房價卻象受熱的溫度表，水銀柱一個勁地望上竄。

    筆者認為，房地產市場價格放開，並不意味著房價就能象脫韁的野馬不受控制，隨心所欲。房價下降只是其回歸本來面貌的一種表現。要使虛高的房價真正回歸理性，在合理的價格區域內上下浮動，必須打破潛規則的價格聯盟和價格壟斷，在房地產土地、建造等諸成本和利潤透明公開的基礎上，建立完善的成本、利潤審核機制。同時，儘快制定和啟動反暴利法。

    媒體報道說，越南樓市爆跌，與需求無關。中國樓市價格的漲與跌，也不僅僅是因為供求關係的變化，其中，變數萬般，原因甚多，切莫過分樂觀。

    而且，不同的機構出於不同的利益動機，給出的統計數字差距甚大，難以正確反映樓價的實際變化。中國樓市的真正漲與跌，還需要時間和市場的驗證。