房地產市場發展情況分析

　　北京：價滯量跌

　　根據國家發改委公佈的數據，5月北京房價環比上漲0.4%，4月環比上漲0.2%，而1-3月環比漲幅分別達到0.7%、0.5%和1.0%。從數字上來看，不同於深圳等城市的房價已經明顯調整，北京房價依然在緩慢地上漲。但顯然，進入二季度北京房價增速進一步放慢，加上促銷折扣等未被統計考慮的因素，北京房價基本處於停滯狀態。

　　中原地產董事總經理李文傑表示，雖然從統計數字上看，北京房價體現了"穩中有漲"的趨勢，但值得關注的是，由於市場觀望情緒濃重，不少新開樓盤調低了開盤價格，這部分價格變動並未體現在統計中。

　　經歷了年初時的"價漲量跌"，對於如今的"價滯量跌"，人們不禁會問，北京樓市未來是否會出現"量價齊跌"的情況？此前高盛發佈報告認為，北京房價未來有可能出現10%-15%的跌幅。對此，在保利百合花園看房的王陽先生說："北京是首都，各類人群的購房需求還是比較旺盛的。我個人不認為北京房價會經歷一個急跌的過程，如果房價比現在低5%，我就會立刻考慮買房。"

　　業內人士認為："今年可能是北京樓市的一個拐點。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區域，甚至會出現絕對價格下降。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運預期之後的下半年更加明顯地體現出來，唯一的疑問在於放緩和下降的程度會有多大。"

　　廣州：價格還在探底

　　年初至今，廣州樓市滯銷已成為不爭的事實，無論是高價的市區成熟社區盤，還是景色怡人的郊區大盤、別墅項目大都如此。剛剛過去的端午小黃金周顯然並沒有給開發商帶來"黃金"。

　　廣州的樓市有很濃的"價格戰"的味道。碧桂園、萬科、中海、保利地產(600048行情,股吧)等大開發商紛紛"跳水"。許多有購房需求的人，都選擇了觀望。

　　觀望的原因主要還覺得價格沒跌到位。現在購買方主要看價格，降價特別明顯的，銷售火爆。降價不太明顯的，銷售冷清。開發商也抱怨，現在定價太難了。

　　不過，即便是降價，廣州的房價依然未跌回到大漲前的水準。像保利林語2004年一期開賣時售價是4600多元，碧桂園鳳凰城最早售價是2000多元。這些盤子本來成本就低，所以就算是降價，也還是有得賺。只有那些高價拿地的開發商，現在日子很難過。

    上海：持續谷底徘徊

　　約半年以來，上海市場成交量能始終處於低位。量能持續在谷底徘徊、購買力長期萎縮，是各方看淡上海市場中短期表現的主要因素。

　　上海易居房地產研究院最新報告指出，4月28日~5月4日一週，商品住宅新增供應量18.02萬平方米，環比減少12.23萬平方米，減幅40.43%；商品住宅成交量17.46萬平方米，環比下降8.3萬平方米，降幅32.23%。值得注意的是，該周商品住宅成交均價15714元/平方米，環比上漲2240元/平方米，漲幅16.62%，主要緣于市中心中高價住宅物業成交比重增加拉高均價。但市場真正的主力中端物業的成交量持續低靡，購買主力觀望明顯。

　　也就是說，在量能始終無法釋放的行情下，成交均價的標誌意義被進一步弱化，而真正預示市場走向的是量能指標。

　　只是，約半年以來，上海市場成交量能始終處於低位，導致市場整體上攻乏力。佑威房地產研究中心主任薛建雄透露，今年4月(截至29日)上海樓市的成交量與上月同期相比微幅下降，但新增供應量卻下滑明顯。

　　青島：買賣心理博弈加劇

　　與國內樓市的基本面相比，青島樓市確實有點特別，無論是需求群體的開放性，還是氣候、環境等特質的優越性，直到如今，青島樓市也沒有同其他地產城市那樣出現明顯的降價現象，這也讓很多本土地產人的期望中，加注了青島樓市"獨善其身"的念頭。

　　但近日公佈的5月房產成交數字，卻出現了明顯的同比和環比下滑，"紅五月"的神話不再，青島地產並沒有逃脫全國大勢的影響，奇跡並沒有到來。

　　其實，在4月份成交可喜回升的時候，"紅五月"還是被樓市賦予了"突破口"的重要意義，然而在"突破"落空的事實面前，青島的開發商也和他們的國內同行一樣，感受到了突圍的緊迫性和必要性。開發商前所未有的迅疾反應，各種促銷手段現身樓市。地產買賣雙方的"心理博弈"在加劇。

   ■延伸閱讀,國房景氣指數持續回落

　　全國房地產開發景氣指數（下稱國房景氣指數）自去年12月起已持續6個月回落，5月，相比去年11月106.59的高點已回落3.25點，與去年同期基本持平。

　　國家統計局6月18日發佈的5月國房景氣指數顯示，5月，國房景氣指數為103.34，比4月回落0.73點。國房景氣指數自去年4月開始持續上升，至去年11月共上升3.94點，此後開始回落。從回落曲線來看，近三個月較前三月速度有所加快。

　　從分類指數來看，5月，房屋施工面積指數和商品房空置面積指數回落速度較快，環比分別回落1.03點和1.58點，但仍高於去年同期水準。資金來源指數和土地開發面積指數則環比分別回落0.74點和0.46點，同比也分別出現1.06點和1.35點的下降。

　　統計顯示，1月~5月，全國房地產開發企業完成土地開發面積1.02億平方米，同比增長4.3％；房屋施工面積19.57億平方米，同比增長24.9％。完成開發投資9519億元，同比增長31.9％，實現到位資金15099億元，同比增長24.3％，其中，國內貸款為3423億元，同比增長21.5％。