地震余波對樓市影響分析

    地震突襲西南房地產業

　　近年來，隨著西部大開發國家戰略的實施和推進，西南一隅日漸成為房地產投資開發的熱土。包括萬科、富力地產及和記黃埔、新加坡凱德置地等境內外開發商，都將成都作為其“西進”的重鎮。

　　據基強聯行發佈的研究報告顯示，從土地成交金額和土地成交面積看，2007年開發商獲得的土地儲備中，西南地區佔土地總成交金額和土地總成交面積的比例均超過1/3，位於全國各區域之首。

　　地震發生後，雖然截至目前，幾乎所有在成都正進行地產開發的上市公司均已發公告表示，地震對其發展項目並沒有造成明顯影響。但據當地業內人士透露，幾乎所有開發商的發展計劃現在都已陷入停頓。對地產發展項目的工期延緩僅僅是表家，一些正在推售的樓盤，或者計劃在未來幾個月內推售新盤的開發商，地震災害將使其銷售計劃延後，這將直接影響公司今年的銷售業績及利潤。

　　東方證券在研究報告中顯示，目前上市公司中，萬科由於在成都有較多的項目而受到地震災害的短期影響最大。和記黃埔在成都南部新區的項目南城都匯原計劃在未來兩個月內推出一批新房源，但受地震影響，公司已將推售計劃無限期延後。

    抗震指標成買房重要參考

　　記者日前在距離災區千里之外的福州了解到，購房者以前關心的是樓盤價格、交通狀況、配套設施等，自從四川汶川地震後，房子的抗震性能成為了購房者最大的關注點。

　　據福州大學房地產研究所日前在上千名購房者中調查發現，超過80%的購房者將把樓盤的抗震指標作為買房的重要參考依據，但60%以上的人不知道樓盤抗震指標具體有哪些，表示“知道”的不足14%，其餘表示“知道一點兒”。

　　而表示知道“樓盤抗震指標”的購房者大多是依據個人的經驗判斷。一位購房者告訴記者，他的經驗僅限于“新房的抗震能力優於老房子”。

　　專家認為，導致上述情況的原因有兩個：儘管在目前的《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》中對房屋的抗震能力有相關的說明，但這些說明都不具體，讓人難以理解；購房者不是專業人士，在驗收房時很難檢查出房屋結構上存在的抗震瑕疵。

　　同一項調查發現，60%以上的購房者表示，今後購房時將考慮選擇購買房屋保險。接受調查訪問的一位福州陳姓市民告訴記者，四川汶川地震後，重災區的房屋損毀嚴重，北川幾乎被夷為平地。現在很多朋友都很關心，今後買了房屋能否辦理相關的保險。

　　福州市保險業界人士表示，當前國內“房屋地震險”仍沒有單獨的專門險種，而且地震也不在保險公司賠付的“列明責任”內。保險公司的財產險與房貸險不理賠地震造成的損害，主要是因為，單純依靠商業保險，一場地震就很可能造成保險公司的破產。

　　據介紹，目前福州已有部分保險公司在財險方面設置了“地震附加險”，主要針對的是大型企業和大型項目，具體的操作是在財產保險的基礎上加收一定的額外費用。由於額外收費數額通常很高，普通民眾大多對“地震附加險”的認識比較少，投保的更少。

　　增強房屋的抗震性能，建築成本將隨之上升，據測算，抗震設防標準提高一級，建築成本提高8%至10%。調查顯示，超過40%的人表示，在當前高房價的壓力下，難以承受由此帶來的房價增長；表示能承受的僅佔22%。

    是考驗，還是機遇？

　　自去年年底以來至今，全國各地樓市仍未走出低迷陰影，在震後效應的影響下，整個房地產行業面臨的是考驗還是機遇？

　　高通智庫在日前發佈的《汶川地震對中國房地產的影響》研究報告中表示，成都、重慶等地房地產市場恢復災前水準需較長週期。報告甚至認為，地震財產損失所造成的心理陰影，將降低成都、重慶等地購房者的購房熱情，甚至可能出現退房現象。對該區域房地產價格走勢的負面預期，將削弱投資性購房需求的進入。而且當地部分投資需求及富裕人群的置業需求，存在外流的可能性。

　　緯聯地產市場研究中心經理李璽認為，地震會對消費者的心理產生影響，進而影響整個市場。以重慶為例，去年有80%以上的人認為該市房價會繼續上漲，今年則只有30%的人持這一觀點，說明今年消費者觀望心態較重，信心不足，而地震則可能會在一定程度上放大這個效應。

　　“四川汶川地震對眼下的購房心理產生很大的影響。”福州市雙安仲介公司總經理鄭愛新說，“現在，許多購房者最擔心的是開發商在建房過程中以次充好，用不合標準的建築材料造房子。”

　　在福州市二手房市場，購房者開始青睞抗震性強的框架結構二手房，對於磚混結構的老房子，問津者越來越少。“因為磚混結構房的抗震系數比較低，很多原先傾向於買價格更低的磚混結構房的客戶，轉而購買抗震能力較好、價格稍高的次新房。”鄭愛新說，“目前福州二手房市場，近20%的房源是1993年前建成的磚混結構房。”

　　針對購房者的這種心理變化，福州市一些房產仲介及時推出了一些房齡較短、工程品質較佳的框架結構房源。福州市房管局的一位工作人員告訴記者，隨著福州舊城改造和拆遷危房的力度加大，磚混結構的房源將逐漸淡出福州樓市。

　　在福州新建商品房市場，有的開發商很快意識到抗震性能是個大賣點，紛紛推出以房屋抗震安全結構設計等為主要內容的促銷廣告，吸引購房者的關注。

　　業內人士認為，四川汶川地震給原本走勢就不太明朗的房地產市場前景蒙上了新的陰影，整個行業能否將考驗最大程度地轉化為發展機遇，關鍵就看今年下半年的樓市反應。