一、寫字樓行業發展環境分析 1
（一）寫字樓行業簡介 1
1、房地產行業定義及範圍界定 1
2、寫字樓發展歷史回顧 1
3、寫字樓劃分標準 1
（二）社會分析 2
1、人口規模分析 3
2、人口學歷結構分析 3
3、城鎮人員從業狀況分析 4
（三）技術分析 4
（四）經濟分析 5
（五）政策法律分析 8
1、土地政策成為房地產市場宏觀調控的重要手段 8
2、“招拍挂”土地出讓制度有利於遏制開發商囤積土地的衝動 8
3、“限外政策”有利於縮小外資投資房地產的獲利空間 9
4、一系列金融緊縮政策將對房地產行業產生重要影響 9
二、寫字樓國際市場分析 11
（一）寫字樓國際需求分析 11
（二）寫字樓國際供給分析 12
1、寫字樓供給分析 12
2、寫字樓供需平衡分析 12
（三）寫字樓國際市場價格分析 13
（四）寫字樓國際區域市場分析 14
1、美國寫字樓市場分析 15
2、日本寫字樓市場分析 15
3、香港寫字樓市場分析 16
三、寫字樓國內市場分析 18
（一）市場需求分析 18
1、行業需求總量分析 18
2、辦公樓需求總量分析 20
3、寫字樓需求結構分析 22
（二）供給分析 23
1、行業景氣分析 23
2、寫字樓供給總量分析 26
3、寫字樓供給結構分析 28
4、寫字樓供需平衡分析 29
（三）寫字樓價格分析 29
1、寫字樓歷年價格波動指數 29
2、寫字樓價格波動原因分析 30
（四）寫字樓國內區域市場分析 31
1、市場結構分析 31
2、重點地區市場分析 32
（五）寫字樓品牌市場結構分析 34
1、2007滬深房地產上市公司綜合實力TOP10 34
2、2007滬深房地產上市公司經濟增加值（EVA）TOP10 35
（六）寫字樓市場特徵分析 37
四．寫字樓市場競爭分析 38
（一）市場集中度分析 38
1、房地產業前4名廠商市場佔有率 38
2、集中度狀態描述及趨勢 38
（二）價值鏈分析 39
（三）寫字樓行業生命週期分析 40
（四）寫字樓SWOT分析 41
1、優勢（Strengths） 41
2、劣勢（Weakness） 41
3、機會（Opportunities） 42
4、威脅（Threats） 43
五、主要廠商分析 44
（一）中國海外發展有限公司 44
1、公司基本情況簡介 44
2、公司寫字樓業務分析 44
3、上市公司分析 45
（二）北京中關村科技發展(控股)股份有限公司 50
1、公司簡介 50
2、上市公司分析 51
（三）北京首都開發控股（集團）有限公司 55
1、公司簡介 55
2、經營分析 56
（四）SOHO中國有限公司 56
1、公司簡介 56
2、經營分析 57
3、財務分析 58
（五）世茂集團 61
1、集團情況簡介 61
2、集團寫字樓業務簡介 61
3、經營分析 62
六、寫字樓行業發展趨勢分析 64
（一）寫字樓發展趨勢 64
1、高端寫字樓配置升級 64
2、小戶型寫字樓將成為投資新寵 64
3、獨立性企業總部寫字樓將進一步發展 65
4、綠色和可持續將進一步發展 65
（二）寫字樓市場規模預測 66
（三）寫字樓市場結構預測 70
七、寫字樓行業風險評價 72
（一）宏觀經濟波動風險 72
（二）政策風險 72
（三）供給風險 74
（四）價格風險 74
八、行業發展策略與建議 77
（一）產品策略 77
（二）價格策略 77
1.、定價策略 78
2、差價策略 78
3、調價策略 78
4、折扣策略 78
（三）渠道策略 78
1、行銷渠道運用要點----廣告 79
2、行銷渠道運用要點----新聞報道 79
3、行銷渠道運用要點----直郵 80
4、行銷渠道運用要點----互聯網 80
5、行銷渠道運用要點----朋友介紹 80
（四）銷售策略 80
1、形象差異化是寫字樓行銷的終點 80
2、客戶定位應遵循四項原則 81
3、商業與寫字樓關係的六項原則 81
4、主動出擊是最重要的行銷手段 81
（五）服務策略 81
（六）品牌策略 83
（七）寫字樓行業投資機會與建議 84
1、寫字樓價值被低估 84
2、價值低估帶來的投資機會 85
3、數字背後的升值空間 85
表目錄
表1 寫字樓檔次劃分標準 2
表2 2006年1季度-2007年3季度各產業國內生產總值增長情況 6
表3 2006年全球寫字樓十大租金最昂貴市場及十大租金增長最快市場列表 14
表4 2006年1季度-2007年3季度全國房地產價格指數 22
表5 2006年1季度—2007年3季度全國企業與房地產企業景氣指數及企業家信心指數 25
表6 2006年9月-2007年9月國房景氣指數及主要分類指數走勢 25
表7 2007年1-9月不同用途房地產投資完成額及同比增長情況 26
表8 截至到2007年6月30的房地產上市公司按主營業務收入排名前10 36
表9 2006中國寫字樓項目前10強 36
表10 行業生命週期的特徵 40
表11 權威機構對未來五年內固定資產投資額的預測 69
表12 2007—2011年固定資產投資額預測值 70
表13 未來5年寫字樓銷售面積預測值 70
表14 2007年以來出臺的主要土地政策列表 73
表15 近一年來限制外資進入房地產市場的相關政策 74
圖目錄
圖1 1986-2006年中國人口數量與增長率情況 3
圖2 2000-2006年中國城鎮就業人口數量與增長率情況 4
圖3 2002年2季度-2007年3季度各產業國內生產總值增長率變動情況 6
圖4 2001年-2006年商品房銷售面積及同期增長率分析圖 18
圖5 2007年1-8月商品房銷售面積及同期增長率分析圖 19
圖6 2001-2006年商品房銷售額及增長率分析圖 19
圖7 2007年1-8月商品房銷售額及同期增長率分析圖 20
圖8 1997-2006年辦公樓銷售面積圖 21
圖9 1997-2006年辦公樓平均銷售價格圖 21
圖10 2004年1季度—2007年2季度全國行業企業與房地產企業景氣指數圖 23
圖11 2004年1季度—2007年2季度企業家信心指數及房地產業企業家信心指數圖 24
圖12 2001—2006年辦公樓投資完成額及同期增長率分析圖 27
圖13 2007年1—9月辦公樓累計投資完成額及同期增長率分析圖 28
圖14 2002—2006年辦公樓季度價格指數走勢圖 30
圖15 2007年1-8月辦公樓價格指數走勢圖 30
圖16 2004—2007年房地產行業CR4值變化情況 38
圖17 2004-2007年上半年中國海外發展有限公司主營業務收入及同期增長率變化情況 46
圖18 中國海外發展有限公司主營業務收入構成變化情況（按業務分） 46
圖19 006年與2007年上半年中國海外發展有限公司獲利能力比較 47
圖20 006年與2007年上半年中國海外發展有限公司償債能力比較 48
圖21 2006年與2007年上半年中國海外發展有限公司營運能力比較 49
圖22 2006年與2007年上半年中國海外發展有限公司發展能力比較 50
圖23 2004-2007年上半年中關村科技主營業務收入及同期增長率變化情況 52
圖24 2006年與2007年上半年中關村獲利能力指標比較 53
圖25 2006年與2007年上半年中關村償債能力各項指標比較 54
圖26 2006年與2007年上半年中關村營運能力各項指標比較 54
圖27 2006年上半年與2007年上半年中關村發展能力指標比較 55
圖28 SOHO中國2004—2007年1季度營業額及綜合溢利 58
圖29 2006年第1季度與2007年第1季度SOHO中國獲利能力指標比較 59
圖30 2006年與2007年第1季度SOHO中國償債能力指標比較 59
圖31 2006年與2007年第1季度SOHO中國發展能力指標比較 60
圖32 辦公樓銷售面積與GDP的散點圖與相關圖分析 67
圖33 寫字樓銷售面積與固定資產投資額的散點圖和相關圖分析 68
圖34 寫字樓市場結構預測圖 71
圖35 寫字樓行銷推廣渠道示意圖 79
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