正文目錄
第一章 一季度上海市房地產行業經營環境分析 9
一、一季度上海市經濟發展情況分析 9
（一）上海經濟實現又好又快開局 9
（二）社會消費品零售總額增長16.9％ 9
（三）全社會固定資產投資增幅趨緩 9
（四）企業家信心創新高 10
二、一季度信貸金融環境分析 11
（一）一季度信貸增幅顯著回落 12
（二）緊縮信貸政策仍將延續 12
三、3月份國房景氣指數小幅回落 12
四、3月全國70個大中城市房屋銷售價格概況 14
（一）3月新建商品住房銷售價格概況 14
（二）3月二手住房銷售價格概況 14
（三）3月非住宅商品房銷售價格概況 14
第二章 一季度上海市房地產投資情況分析 18
一、一季度上海市房地產開發完成投資情況 18
（一）上海市房地產完成投資情況分析 18
（二）上海市房地產開發季度完成投資情況 19
二、一季度上海市房地產投資結構分析 21
第三章 一季度上海市新建房屋銷售情況分析 23
一、一季度上海市新建房屋銷售面積分析 23
二、一季度上海市新建房屋銷售額分析 24
三、上海市各類新建房屋平均價格狀況 26
第四章 一季度房地產行業及金融政策分析 29
一、國務院組建“住房和城鄉建設部”深入住房改革 29
（一）事件 29
（二）政策背景 30
（三）政策影響 30
二、財政部、國家稅務總局降低保障性住房稅率 31
（一）事件 31
（二）政策背景 32
（三）政策影響 32
三、《經濟適用住房開發貸款管理辦法》支援住房保障建設 33
（一）事件 33
（二）政策背景 35
（三）政策影響 35
四、《關於促進節約集約用地的通知》促進集約用地 37
（一）事件 37
（二）政策背景 39
（三）政策影響 39
五、上調存款準金率，從緊貨幣政策抑制房地產信貸 40
（一）事件 40
（二）政策背景 40
（三）政策影響 40
六、商務部進一步防止熱錢炒中國樓市 41
（一）事件 41
（二）政策背景 41
（三）政策影響 42
七、證監會禁止開發商IPO募資用於囤地 42
（一）事件 42
（二）政策背景 43
（三）政策影響 43
八、行業政策導向分析與預測 43
（一）繼續貫徹從嚴從緊的土地政策 43
（二）金融調控政策依然從緊 44
第五章 一季度上海市房地產行業各細分市場分析 45
一、上海市土地市場分析 45
（一）上海市土地市場長期供需分析 45
（二）上海市土地市場短期供需分析 46
二、上海市住宅市場分析 47
（一）上海市新建住宅長期供需分析 47
（二）上海市新建住宅短期供需分析 49
（三）綜合評述 50
三、上海市辦公樓市場分析 51
（一）上海市新建辦公樓長期供需分析 51
（二）上海市新建辦公樓短期供需分析 53
（三）綜合評述 54
四、上海市商業營業用房市場分析 55
（一）上海市新建商業營業用房長期供需分析 55
（二）上海市新建商業營業用房短期供需分析 56
（三）綜合評述 57
第六章 一季度房地產企業經營情況分析 59
一、上市房企07年年報公佈 59
（一）收益房價上漲，房地產企業業績大增 59
（二）08年房地產上市公司整體業績能夠保證 59
二、剖析萬科降價現象 60
（一）萬科降價歷程回顧 60
（二）萬科降價影響分析 61
三、恒大地產中止上市 61
（一）恒大地產招股受阻 61
（二）恒大地產公司背景 62
（三）多家開發商欲赴港上市 62
（四）上市受阻影響開發商資金鏈 63
四、開發商可投資工業地產 63
（一）萬通實業投資工業地產 63
（二）工業地產風險與機會並存 64
五、房地產企業經營前景預測 64
（一）個別開發商可能會面臨財務問題 64
（二）開發商並購機遇顯現 65
第七章 一季度上海市房地產行業投資項目分析 66
一、匯景名苑（一期）項目 66
二、上海燕京大廈項目 67
三、上海南匯新場鎮20街坊綜合發展項目 68
第八章 一季度上海市房地產投資資金籌措情況分析 69
一、上海市房地產開發到位資金情況分析 69
二、上海市到位資金來源分析 70
三、到位資金滿足裕程度分析 71
第九章 一季度房地產行業風險管理研究 73
一、警惕個人房貸比例過高 73
（一）我國和美國房貸市場的比較 74
（二）按揭“斷供”壓力增大 75
（三）宏觀經濟形勢加劇房貸風險 75
二、商業銀行個人住房信貸風險管理分析 76
（一）個人住房信貸存在的主要風險 77
（二）風險防範措施及對策 79
三、順馳假按揭警示信貸風險 81
（一）假按揭概述 81
（二）假按揭發生概率較大 82
第十章 一季度銀行個人住房貸款業務研究 85
一、宏觀調控使得個人房貸增速趨緩 85
（一）個人住房貸款依然緊縮 85
（二）按揭貸款資產品質正常，銀行審核政策趨緊 86
（三）2007年累積的個貸風險隱憂突出 87
（四）銀行要加強風險隱患處理 87
二、農行、中行推出青年置業者房貸新品 89
（一）中國銀行推貼心服務 90
（二）農業銀行主打“一人借款全家助還” 90
（三）銀行看好青年房貸市場 90
三、光大銀行2008年將調10億額度用於固定利率房貸 92
（一）加息預期使定息房貸更有優勢 92
（二）加息預期推動定息房貸創新 92
四、房貸新政影響，上海個人房貸增長明顯減緩 93
（一）上海房貸新政全面執行 93
（二）2007年上海中資銀行房貸增長趨緩 94
五、個人住房貸款業務競爭 95
（一）廣東建行為“限價房”提供按揭 95
（二）廈門二手房產按揭貸款放寬 96
（三）深圳個人住房貸款仍是主戰場 96
（四）房貸“雙週供”首現河南 97
（五）減輕客戶壓力成房貸競爭方向 97
第十一章 一季度上海市房地產行業發展趨勢分析 99
一、上半年上海樓市可能保持觀望 99
二、樓市未見回暖跡象 99
（一）信貸土地雙調控 99
（二）投資性購房得到控制 100
三、保障性住房推出並未撼動商品房根基 101
四、房地產行業逐步走向規範化 102
圖表目錄
圖表 1：上海市企業景氣指數和企業家信心指數 10
圖表 2：一季度上海市企業景氣指數 11
圖表 3：一季度上海市企業家信心指數 11
圖表 4：M1、M2及貸款增速對比圖 12
圖表 5：全國房地產開發景氣趨勢圖 13
圖表 6：2008年3月份70個大中城市房屋銷售價格指數 15
圖表 7：上海市房地產投資完成情況 18
圖表 8：上海市房地產投資額及增速 18
圖表 9：上海市房地產完成投資與全國對比情況 19
圖表 10：上海市各季度房地產投資完成情況與全國對比 19
圖表 11：上海市各季度房地產投資增速 20
圖表 12：上海市各季度房地產投資增速與全國對比 20
圖表 13：2007-2008年各月上海市住宅投資佔比 21
圖表 14：2006-2008年各月上海市房地產投資和住宅投資增速情況 21
圖表 15：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售面積 23
圖表 16：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售面積趨勢 23
圖表 17：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售面積增速趨勢 24
圖表 18：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售額 25
圖表 19：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售額趨勢 25
圖表 20：2007-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售額增速 26
圖表 21：2006-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售平均價格 27
圖表 22：2006-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售平均價格趨勢 27
圖表 23：2006-2008年各月上海市各類新建房屋累計銷售平均價格增速 28
圖表 24：上海市土地購置與開發狀況 45
圖表 25：上海市土地購置與開發趨勢 45
圖表 26：上海市土地購置與開發增速趨勢 46
圖表 27：上海市土地購置與開發季度分析 46
圖表 28：2004-2008年1季度土地購置與開發狀況 47
圖表 29：2005-2008年1季度土地購置與開發對比分析 47
圖表 30：上海市住宅竣工、新開工和銷售面積概況 48
圖表 31：上海市住宅竣工、新開工和銷售面積趨勢 48
圖表 32：上海市住宅竣工、新開工和銷售面積增速趨勢 49
圖表 33：上海市住宅竣工與銷售季度分析 49
圖表 34：2004-2008年1季度上海市住宅竣工與銷售狀況 50
圖表 35：2005-2008年1季度上海市住宅竣工與銷售對比分析 50
圖表 36：上海市辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 51
圖表 37：上海市辦公樓竣工、新開工和銷售面積趨勢 52
圖表 38：上海市辦公樓竣工、新開工和銷售面積增速趨勢 52
圖表 39：上海市辦公樓竣工、新開工和銷售面積季度趨勢 53
圖表 40：2004-2008年1季度上海市辦公樓竣工與銷售狀況 53
圖表 41：2005-2008年1季度上海市辦公樓竣工與銷售對比分析 54
圖表 42：上海市商業營業用房竣工、新開工和銷售面積概況 55
圖表 43：上海市商業營業用房竣工、新開工和銷售面積趨勢 55
圖表 44：上海市商業營業用房竣工、新開工和銷售面積同比增長趨勢 56
圖表 45：上海市商業營業用房竣工、新開工和銷售面積季度趨勢 56
圖表 46：2004-2008年1季度上海市商業營業用房竣工與銷售狀況 57
圖表 47：2005-2008年1季度上海市商業營業用房竣工與銷售對比分析 57
圖表48：匯景名苑（一期）項目 66
圖表49：上海燕京大廈項目 67
圖表50：上海南匯新場鎮20街坊綜合發展項目 68
圖表51：上海市到位資金與全國到位資金對比 69
圖表52：上海市到位資金增速與全國房地產到位資金增速對比 69
圖表53：2006-2008年1季度上海市房地產開發資金來源 70
圖表54：2008年1季度上海市資金來源構成 70
圖表55：上海市到位資金與全國到位資金概況 71
圖表56：上海市到位資金與投資總額對比分析 71
圖表57：上海市資金充裕指數與全國對比 72
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