一、行業簡介 1
(一) 行業定義及範圍界定 1
1、行業界定及分類 1
2、產業鏈 1
(二) 發展歷史回顧 2
1、第一個週期（1984年-1991年） 2
2、第二個週期（1992年-1998年） 2
3、第三個週期（1999年至今） 2
二、宏觀經濟分析
(一) 政策法律分析 3
1、防範金融風險，促進住宅開發市場健康發展 3
2、調整住宅供應結構，穩定房價 3
3、調節利率、稅率，抑制投機 3
4、保障性住房加速推進，注重政策落實 4
(二) 經濟分析 4
1、經濟增長 4
2、城鎮居民家庭人均可支配收入與恩格爾系數 5
3、城鎮人員就業狀況 6
4、存貸款利率變化 7
5、財政收支狀況 8
6、人民幣匯率變化 9
(三) 技術分析 10
1、發展現狀 10
2、發展趨勢 11
(四) 社會分析 12
1、人口規模分析 12
2、年齡結構分析 13
3、學歷結構分析 13
三、市場結構分析
(一) 市場規模 15
1、住宅需求分析 15
2、住宅供給分析 16
3、住宅價格分析 17
(二) 產品結構 17
(三) 市場結構 19
(四) 品牌市場結構 21
(五) 市場特徵 23
四、市場競爭分析 24
(一) 集中度分析 24
1、行業前四名市場佔有率 24
2、集中度狀態描述及趨勢 24
(二) 價值鏈分析 25
(三) 行業生命週期分析 26
五、主要廠商分析 27
(一) 主要廠商市場份額 27
(二) 主要廠商分析 27
1、萬科企業股份有限公司 27
2、中國海外發展有限公司 31
3、富力地產股份有限公司 34
4、保利房地產（集團）股份有限公司 37
5、世茂房地產控股有限公司 40
六、行業發展趨勢分析 42
(一) 行業發展趨勢 42
1、政策發展趨勢 42
2、產品發展趨勢 43
3、競爭結構發展趨勢 43
4、技術發展趨勢 43
(二) 行業規模預測 44
(三) 行業結構預測 50
七、行業發展策略與建議 53
(一) 產品策略 53
(二) 土地儲備策略 53
(三) 融資策略 54
(四) 行業投資機會建議 54
圖目錄
圖1 住房開發產業鏈 2
圖2 2002-2008上半年中國國內生產總值及增長情況 5
圖3 2002-2008上半年中國城鎮居民家庭人均可支配收入與恩格爾系數 6
圖4 2004-2008上半年中國城鎮就業人員數量 6
圖5 1997-2008上半年中國存款利率變動情況 7
圖6 1997-2008上半年中國貸款利率變動情況 8
圖7 2001-2008上半年中國財政收支狀況 8
圖8 2001-2008上半年中國財政收支增長狀況及財政收入佔GDP比重 9
圖9 2001-2007年中國財政收支結構 9
圖10 1986-2007年中國人口數量與增長率情況 12
圖11 2007年末中國人口年齡結構 13
圖12 2006年末中國學歷結構 14
圖13 2000年-2008年上半年住宅銷售面積及其增長率變化分析 15
圖14 2000年-2008年上半年住宅銷售額及其增長率變化分析 16
圖15 2000年-2008年上半年土地購置面積及其增長率變化分析 16
圖16 住宅市場產品結構分析 18
圖17 不同住宅產品開工面積分析 19
圖18 住宅市場結構分析 19
圖19 不同地區住宅投資增長率分析 20
圖20 近三年住宅行業品牌市場結構變化 22
圖21 住宅開發產業價值鏈 25
圖22 2002年-2008年上半年萬科主營業務收入及其增長率變化情況 28
圖23 2008年上半年萬科主營業務收入構成（按業務分） 29
圖24 2008年上半年萬科主營業務收入構成（按區域分） 29
圖25 2002年-2008年上半年中海發展營業額及其增長率變化情況 32
圖26 2008年上半年中海發展營業額構成（按業務分） 33
圖27 2003年-2008年上半年中海發展本年利潤及其增長率變化情況 33
圖28 2002年-2008年上半年富力地產營業額及其增長率變化情況 35
圖29 2008年上半年富力地產營業額構成（按業務分） 36
圖30 2008年上半年富力地產商品房銷售額構成（按區域分） 36
圖31 2002年-2008年上半年富力地產凈利潤及其增長率變化情況 36
圖32 2003年-2008年上半年保利地產主營業務收入及其增長率變化情況 38
圖33 2008年上半年保利地產主營業務收入構成（按產業分） 39
圖34 2008年上半年保利地產主營業務收入構成（按區域分） 39
圖35 2003年-2008年上半年世茂地產營業額及其增長率變化情況 41
圖36 2008年上半年年世茂地產營業額構成（按業務分） 42
圖37 住宅銷售額與GDP的散點圖與相關圖 44
圖38 住宅銷售額與固定資產投資額的散點圖與相關圖 44
圖39 住宅銷售額與居民消費水準的散點圖與相關圖 45
圖40 住宅銷售面積與GDP的相關圖 50
圖41 住宅銷售面積與固定資產投資額的相關圖 50
圖42 住宅銷售面積與居民消費水準的相關圖 50
表目錄
表1 近三年住宅行業集中度分析 24
表2 行業各生命週期的特徵 26
表3 部分企業營業收入與凈利潤狀況 27
表4 近三年主要廠商市場份額變化 27
表5 萬科財務狀況分析 30
表6 保利地產財務狀況分析 39
表7 權威機構對未來五年內GDP 的預測 47
表8 2008年-2012年國內生產總值預測值 47
表9 權威機構對未來五年內固定資產投資額的預測 49
表10 2008年-2012年固定資產投資額預測值 49
表11 2008年-2012年居民消費水準預測值 49
表12 2008年-2012年住宅銷售額預測值 50
表13 2008年-2012年不同住宅比重預測值 52
表14 2008年-2012年不同住宅銷售面積預測值（萬平方米） 52
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