一、行業發展環境分析 1
(一) 行業概述 1
1、房地產業與金融業的關係 1
2、房地產金融及其業務內容 2
3、我國房地產金融發展歷史回顧 3
(二) 經濟分析 4
1、經濟增長狀況 4
2、固定資產投資狀況 5
3、城鎮居民家庭人均可支配收入與恩格爾系數 6
4、城鎮人員就業狀況 7
5、存貸款利率變化 8
6、財政收支狀況 9
7、人民幣匯率變化 11
(三) 社會人口分析 12
1、人口規模分析 12
2、年齡結構分析 12
3、學歷結構分析 13
二、房地產金融政策及實效分析 15
(一) 調整階段(1993年下半年-1997年) 15
1、房地產市場狀況 15
2、房地產金融政策的內容 15
3、房地產金融政策的實效 16
(二) 復蘇與發展階段(1998年-2002年) 17
1、房地產市場狀況 17
2、房地產金融政策的內容 17
3、房地產金融政策的實效 19
(三) 局部過熱階段(2003年-2006年) 21
1、房地產市場狀況 21
2、房地產金融政策的內容 22
3、房地產金融政策的實效 24
(四) 2008年房地產金融政策分析 26
1、土地政策 26
2、房地產政策 27
3、金融政策 29
三、國際市場分析 31
(一) 房地產金融制度比較 31
1、國外房地產金融機構的設置 31
2、國外主要融資方式比較 32
3、國外政府在房地產金融制度中作用的比較 33
(二) 證券化融資為主的美國模式 34
1、美國房地產證券化融資的特點 34
2、美國房地產證券化融資渠道的構成 34
(三) 儲蓄融資為主的德國模式 35
1、德國儲蓄融資方式的主要特點 35
2、德國儲蓄性的房地產融資渠道 35
(四) 社會福利基金融資為主的新加坡模式 36
1、公積金制度的主要內容 36
2、新加坡公積金制度的特點 36
3、新加坡房地產融資渠道的構成 36
(五) 發達國家房地產融資模式的啟示 37
1、進一步完善房地產間接融資方式 37
2、積極拓寬信貸資金來源 37
3、大力推進房地產抵押貸款證券化 37
4、建立並強化房地產信託業務 37
5、加大保險資金與房地產金融市場的融合 37
四、國內市場分析 38
(一) 房地產市場分析 38
1、土地市場分析 38
2、房地產市場需求分析 39
3、房地產市場供給分析 41
4、房地產市場價格分析 43
(二) 房地產金融市場分析 45
1、房地產開發經營資金運行特點 45
2、房地產開發融資概念 46
3、資金來源及融資方式分類 46
4、房地產產業鏈及資金迴圈形式 47
5、我國房地產開發資金來源情況 49
(三) 我國房地產融資方式的特徵分析 51
1、直接融資所佔比例很小 51
2、銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源 52
3、加入世貿後，外資大量進入我國房產行業 52
4、宏觀調控之後，房地產企業已經開始多元化融資嘗試 53
五、不同房地產融資方式的比較與選擇 54
(一) 房地產上市融資 54
1、房地產企業國內上市政策環境演變 55
2、我國房地產企業仍然以間接上市融資為主 56
3、房地產股票融資的優勢 57
4、國內A股上市、香港上市比較分析 58
5、我國房地產股票融資的存在的問題 60
6、我國房地產企業上市選擇分析 61
(二) 房地產信託 62
1、房地產信託的概念 62
2、我國房地產信託的發展概況 62
3、我國房地產信託融資的優勢與存在問題 64
(三) 房地產投資信託基金 65
1、房地產投資信託基金的概念及特徵 65
2、REITs在我國的發展 66
3、REITs在我國推行的前景、優勢及發展條件 67
4、REITs的發展障礙及建議 69
(四) 房地產債券融資 71
1、房地產債券融資的概念 71
2、我國房地產債券的現狀 71
3、我國房地產債券融資優勢及問題 72
(五) 其他融資方式簡介 73
1、基金 73
2、租賃融資 73
3、房地產典當融資 73
4、聯合開發 74
5、夾層融資 74
(六)不同融資方式的比較 74
(七) 房地產企業融資方式的選擇 75
1、不同開發階段融資方式的選擇 75
2、不同房地產開發項目融資方式的選擇 76
3、不同規模房地產企業融資方式的選擇 78
六、房地產金融市場風險分析 80
(一) 融資渠道單一的風險 80
(二) 商業銀行的信貸管理風險 80
1、市場競爭不規範，導致房地產信貸風險隱患的存在並最終形成損失。 80
2、資訊不對稱，導致房地產信貸業務的逆向選擇和道德風險 81
3、商業銀行對房地產企業的貸款申請審查不嚴而產生風險 81
4、貸款管理不善造成的風險 81
(三) 個人住房消費信貸的違約風險 81
(四) 房地產企業自身存在各種風險 82
1、經營風險 82
2、稅收風險 82
3、銷售風險 82
(五) 房地產市場價格風險 83
(六) 政策法規風險 83
1、政策變動風險 84
2、法制不健全帶來的風險 84
七、行業發展趨勢分析 85
(一) 行業發展趨勢 85
1、融資市場格局多元化 85
2、房地產融資體系逐步健全 85
3、資產證券化積極推進 85
4、金融產品創新層出不窮 85
(二) 行業規模預測 86
1、相關性分析 86
2、相關變數預測 89
3、房地產資金來源預測 92
八、行業發展策略與建議 93
(一) 從信貸供給方的角度 93
1、商業銀行應完善風險防範體系 93
2、商業銀行應大力發展多元化的房地產金融市場 93
(二) 從房地產企業的角度 94
1、房地產企業要正確地認識市場 94
2、房地產企業應提升規模，提高競爭力 94
圖目錄
圖 1 2002-2008上半年中國國內生產總值及增長情況 5
圖 2 2002-2008上半年中國固定資產投資額及其增長情況 6
圖 3 2002-2008上半年中國城鎮居民家庭人均可支配收入與恩格爾系數 6
圖 4 2004-2008上半年中國城鎮就業人員數量 7
圖 5 1997-2008上半年中國存款利率變動情況 9
圖 6 1997-2008上半年中國貸款利率變動情況 9
圖 7 2001-2008上半年中國財政收支狀況 10
圖 8 2001-2008上半年中國財政收支增長狀況及財政收入佔GDP比重 11
圖 9 2001-2007年中國財政收支結構 11
圖 10 1986-2007年中國人口數量與增長率情況 12
圖 11 2007年末中國人口年齡結構 13
圖 12 2006年末中國學歷結構 13
圖 13 2001-2008年上半年土地購置面積及其增長率變化分析 38
圖 14 2001-2008年上半年完成土地開發面積及其增長率變化分析 39
圖 15 2001年-2008年上半年我國商品房銷售面積及其增長率變化情況 40
圖 16 2001年-2008年上半年我國商品房銷售額及其增長率變化情況 41
圖 17 2001年-2008年上半年我國住宅投資完成額及增長率變化情況 42
圖 18 2001年-2008年上半年我國商業營業用房投資完成額及增長率變化情況 42
圖 19 2001年-2008年上半年我國辦公樓投資完成額及增長率變化情況 43
圖 20 2001年-2008年上半年我國商品房平均售價及其增長率變化分析 44
圖 21 2006年-2008年上半年全國70個大中城市房屋銷售價格指數變動情況 45
圖 22 中國房地產產業鏈及資金流圖 48
圖 23 美國房地產產業鏈及資金流圖 49
圖 24 2001年-2008年上半年房地產開發企業資金來源構成變化情況 50
圖 25 2006年-2008年上半年房地產開發企業資金主要來源的增長趨勢 51
圖 26 國內房地產公司上市地區分佈 56
圖 27 國內房地產公司上市方式分佈 57
圖 28 房地產資金來源與GDP的散點圖與相關圖 87
圖 29 房地產資金來源與固定資產投資額的散點圖與相關圖 88
圖 30 房地產資金來源與居民消費水準的散點圖與相關圖 89
表目錄
表 1 國外房地產企業主要融資方式比較分析 33
表 2 各種政府干預房地產金融市場的主要方法 34
表 3 房地產開發企業（單位）的資金來源(1997-2007) 51
表 4 房地產開發企業（單位）的資產負債情況 52
表 5 中國企業在不同市場之間的IPO平均市盈率比較表（倍數） 58
表 6 中國企業在不同市場之間的二級市場平均市盈率比較表（倍數） 58
表 7 企業在香港、A股籌資費用比較表 58
表 8 房地產企業國內、香港上市利弊分析 59
表 9 房地產企業IPO與借殼上市的利弊分析 60
表 10 國內房地產信託與國外REITs的比較分析 67
表 11 房地產企業不同融資方式的比較分析 75
表 12 不同開發階段的融資特點及融資方式的選擇分析 76
表 13 不同開發項目的融資特點及融資方式的選擇分析 77
表 16 權威機構對未來五年內GDP 的預測 90
表 17 2008年-2012年國內生產總值預測值 91
表 18 權威機構對未來五年內固定資產投資額的預測 91
表 19 2008年-2012年固定資產投資額預測值 92
表 20 2008年-2012年居民消費水準預測值 92
表 21 2008年-2012年房地產資金來源預測值 92
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