高檔住宅市場研究報告-2004-2005年中國高檔住宅市場研究年度報告-研究報告-市場研究報告

一、2004年中國房地產行業概述
    (一) 現狀
         1、中國房地產業在國民經濟中的地位提升，逐漸成為國民經濟的重要支柱產業
         2、2004年中國房地產景氣總體呈調整趨勢，供需快速增長的同時增幅回落；
            商品房空置面積有所下降；雖然過熱跡象依然存在，但並非整體過熱

         3、國家對房地產市場進行更加有效的宏觀調控，政府管理趨於規範，同時各地
            區宏觀調控意識進一步增強
         4、供給嚴重背離需求，供需結構失調，部分地區供求結構性矛盾明顯
         5、民營企業佔主導，外資企業數量逐漸增加
         6、區域發展不平衡，北京和珠江三角洲地區房地產市場發展較成熟，而中西部
            地區很多城市房地產發展不充分

    (三) 特點
         1、房地產業的技術進步和產業現代化水準不高，直接阻礙房地產業的發展
         2、房屋供應市場化程度提高，商品房建設和銷售的比例逐步加大；個人購房
            成為商品住宅消費主體
         3、市場處於壟斷競爭狀態，行業結構調整加劇；企業品牌缺乏影響力
         4、房地產開發企業融資渠道狹窄，過度依賴銀行信貸，房地產金融風險加大；
            企業資金偏緊，融資渠道有待拓寬和規範

二、2004年中國高檔住宅市場概況
    (一) 現狀
         1、別墅產品需求兩極化趨勢明顯，高檔公寓與經濟型別墅價格日益接近
         2、市場購買主體一般均以外來人口為主，個別城市自住型客戶開始上升
         3、投資回報率較高，但逐年下降；風險因素不容忽視；投資逐漸理性
         4、別墅、高檔住宅品質快速提升
         5、二手高檔住宅：投資看好；受個人房貸緊縮的影響，風險較大
    (二) 開發投資：高速增長
    (三) 土地供給及價格
         1、別墅用地停止審批，但存量土地面積依然可觀
         2、豪華住宅土地價格上漲速度低於住宅用地和商業旅遊用地
    (四) 市場價格
         1、銷售價格：持續上升，增幅有所波動
         2、租賃價格：整體有所下滑，個別城市租賃狀況較好

三、2004年中國高檔住宅市場供需分析
    (一) 供需概況
         1、供給：2003年的供應量增加慣性基本減弱，2004年供應總量趨小
         2、需求：慣性依然向前；大城市租賃市場較好
    (二) 各主要城市供給與需求分析
         1、區域市場格局概述
         2、北京
         3、上海
         4、廣州
         5、深圳

四、2004年中國高檔住宅市場競爭格局分析與重點企業競爭力評價
    (一) 競爭格局
         1、開發企業數目眾多，北京、上海市場競爭激烈
         2、香港和外國開發商紛紛進入高檔住宅開發市場，對內地企業構成較大的競
            爭壓力
         3、大開發商紛紛進入，市場競爭日益激烈
         4、大城市別墅競爭加劇
    (二) 重點企業競爭力評價

五、2005－2009年中國高檔住宅市場成長動因分析
    (一) 政策法規：國家宏觀政策嚴格調控
         1、土地市場政策：繼續嚴格控制
         2、《關於加強城市建設用地審查報批工作有關問題的通知》：別墅用地持續吃緊
         3、《國土資源聽證規定》：動用土地程式更加嚴格
    (二) 金融：加息對經濟型別墅影響較大；信貸政策緊縮使購房難度加大
         1、加息：經濟型別墅較敏感，對豪宅買家幾乎沒有影響
         2、個人信貸：嚴格限制，高價房首付比例普遍提高
    (三) 經濟環境：外商投資增加帶動別墅租賃市場
    (四) 購買力水準：高收入群體日益壯大
         1、高收入富有階層人數增加帶動高檔住宅市場增長，外籍人員購買力強勁
         2、居民消費結構的升級將帶動高檔住宅需求的增長
    (五) 人口：外企與外籍員工數量劇增；高學歷人員成為高檔住宅購買的主要群體
    (六) 社會：交通進步和生活方式的改變
         1、汽車等交通工具的進步將帶動郊區高檔住宅市場的發展
         2、生活方式的改變促進別墅、高檔公寓等高級消費的出現

六、2005－2009年中國高檔住宅市場發展趨勢
    (一) 市場發展趨勢
         1、土地供給將進一步吃緊
         2、總體供給與需求仍將有所增長
         3、別墅市場的投資將受到更多關注
         4、別墅的生態意識和人文性將得到強化
         5、建築形態更符合國人的生活理念和習慣
    (二) 結構發展趨勢：豪華別墅與經濟型別墅將成為市場發展的兩大方向；定制型別
                       墅將出現
    (三) 重點城市發展趨勢
         1、北京：西部的自然風光帶動其別墅市場的飛速發展，未來幾年將達到發展
                  高峰，形成與東部高檔住宅區對峙的局面；別墅類型著重于經濟型；
                  高檔公寓分佈多元化
         2、上海：高檔住宅的消費階層日益壯大，外省、境外人士涌入促進別墅、高
                  檔住宅銷售在未來2年內仍將供銷兩旺，並趨於高檔化；樓市進入品
                  質、品牌、服務的全面競爭階段
         3、廣州：別墅租賃市場將更加活躍
         4、深圳：CEPA效應提升港人在深置業願望，經濟向好帶動樓價上揚，升值潛力
                  刺激買家投資

七、2005－2009年中國房地產行業發展預測
    (一) 市場規模預測
    (二) 市場結構預測

八、建議
    (一) 政府：繼續嚴格限制別墅和高檔住宅用地
    (二) 開發商：項目準確定位將成為成功的關鍵因素之一
    (三) 投資者：選擇大城市中的定位明確項目抓緊投資

表目錄
表1  1999－2003年中國國民經濟發展和房地產投資
表2  2004年1－9月中國商品房施工、竣工、銷售進度比較
表3  2004年1－3季度中國房價和地價上漲超過10%的城市
表4  1995－2003年中國全國房地產開發企業(單位)個數及所佔比例
表5　2004年1－9月中國各地區房地產開發規模與開、竣工面積增長情況
表6  1997－2002年中國別墅、高檔住宅市場投資額及增速
表7  1997－2002年中國別墅、高檔住宅銷售價格及同比增幅
表8　1997－2002年中國別墅、高檔公寓新開工面積
表9　1997－2002年中國別墅、高檔公寓銷售面積
表10  2002年中國各地區別墅、高檔住宅開發投資情況
表11  2002年中國各地區別墅、高檔住宅新開工與銷售面積情況
表12  2004年上半年北京市新增別墅面積分佈情況
表13  北京市別墅市場區域分佈
表14  上海市高檔住宅分佈重點區域分析
表15  廣州市別墅市場區域分佈
表16  深圳市別墅市場區域分佈
表17  中國高檔住宅市場重點企業競爭力評價結果
表18  2005－2009年中國別墅、高檔公寓開發投資預測
表19  2005－2009年中國別墅、高檔公寓新開工面積預測
表20  2005－2009年中國別墅、高檔公寓銷售面積預測
表21  2005－2009年中國別墅、高檔公寓市場結構預測

圖目錄
圖1　2004年1－9月中國商品房施工、竣工、銷售進度比較
圖2　2004年1－10月中國房地產開發投資總額
圖3　2004年第3季度中國35個大中城市房屋租售價格指數比較
圖4　2004年1－9月東、中、西部房地產開發投資額
圖5　2000－2004年10月中國商品房銷售額、銷售給個人的銷售額及同期相比增幅
圖6  1997－2002年中國別墅、高檔住宅市場投資額及增速
圖7  2001－2004年中國豪華住宅用地價格指數
圖8  1999年1季度－2004年3季度中國豪華住宅市場銷售價格指數  變化趨勢
圖9  1997－2002年中國別墅、高檔住宅銷售價格及同比增幅
圖10  1997－2002年中國別墅、高檔公寓新開工面積
圖11  1997－2002年中國別墅、高檔公寓銷售面積
圖12  2002年中國重點地區別墅、高檔住宅開發投資情況
圖13  2002年中國重點地區別墅、高檔住宅新開工面積與銷售面積情況
圖14  2004年上半年北京市新增別墅面積分佈情況
圖15  2004年上半年北京市按照面積分各區域別墅銷售比重情況
圖16  2003年北京市別墅新開項目分佈圖
圖17  2003年與2004年上半年北京市各類別墅開盤項目均價圖
圖18  2003年北京市獨棟別墅價格區間圖
圖19  2003年北京市聯排、疊拼別墅價格區間圖
圖20  2002年北京市別墅套價分佈圖
圖21  2003年北京市別墅套價分佈圖
圖22  2005－2009年中國別墅、高檔公寓開發投資預測
圖23  2005－2009年中國別墅、高檔公寓新開工與銷售面積預測