房地產市場研究報告-2006年中國房地產市場研究預測報告-研究報告-市場研究報告

第一章我國房地產發展的影響因素分析 12
       第一節宏觀調控政策對我國房地產的影響 12
       第二節人民幣升值對房地產市場的影響 14
              一、國外本幣升值對房地產市場影響的前車之鑒 14
              二、人民幣升值將對城鎮居民房地產需求產生推動作用 15
              三、人民幣升值將吸引海外“熱錢”不斷流入我國房地產業 16
              四、政府加大調控力度穩定房價，確保我國房地產業的協調、健康、可持
                  續發展 16
       第三節推行固定利率房貸對房地產市場的影響分析 17
              一、固定利率住房貸款對我國金融市場的影響 17
              二、當前我國推出固定利率房貸業務面臨的主要障礙 19
       第四節土地儲備對房地產的影響分析 20
       第五節  科學技術進步對房地產行業的影響 24
       第六節申奧成功對房地產業的影響 25
       第七節 WTO對我國房地產業發展的影響 28
              一、建築領域加入WTO後的對外承諾 28
              二、入世後外資不會大量進入房地產市場 30
              三、WTO對我國房地產市場的影響 30
       第八節 CEPA對內地房地產業的影響 32

第二章宏觀調控與房地產業發展分析 33
       第一節房地產市場宏觀調控的背景分析 33
              一、緊縮型宏觀調控政策綜述 33
              二、中央各部門在對房地產過熱問題的認識上得到了統一 34
       第二節切實加強房地產宏觀調控的政策措施分析 38
       第三節宏觀調控政策對房地產行業的主要影響分析 43
              一、對宏觀經濟的影響 43
              二、對房地產行業的影響 44
       第四節宏觀調控政策的未來走向及其評價分析 47
              一、宏觀調控已進入觀察期和微調期 47
              二、中央銀行依然存在繼續加息的可能性 49
              三、人民幣升值的投機壓力仍然存在 52
       第五節對房地產行業宏觀調控政策的建議分析 55
              一、建立有效、規範的市場調控體系刻不容緩 55
              二、稅收政策是對房地產市場調控不可或缺的杠桿 56
       第六節宏觀調控背景下房地產行業的投資風險分析 59

第三章 2004-2005年我國房地產市場運行狀況分析 63
       第一節 2004年我國房地產市場運行狀況分析 63
              一、房地產開發投資情況 63
                 （一）開發投資增勢放緩，投資結構向商品住宅傾斜 63
                 （二）影響房地產投資波動的主要因素 65
                 （三）從房地產開發投資波動中得出兩個結論 66
              二、開發企業資金來源情況 67
                 （一）資金鏈是房地產開發企業的命脈 67
                 （二）2004年開發企業到位資金保持增長 68
                 （三）房地產業開發資金來源結構分析 69
                 （四）對目前房地產融資方式的簡要分析 73
              三、土地資源供應情況 75
                 （一）宏觀調控成果顯現，土地供應總量急速下降 75
                 （二）地價總體水準保持平穩增長態勢 76
                 （三）影響地價的主要因素分析 77
                 （四）地價與房價的關係 79
              四、商品房空置情況 80
                 （一）2004年商品房空置面積繼續呈下降趨勢 80
                 （二）商品房空置率及其變動趨勢分析 80
              五、商品房價格變動情況 83
                 （一）市場供求基本平衡，個人消費成為需求主體 83
                 （二）2004年全國商品房價格整體水準呈上升趨勢 84
                 （三）引起當前房價上漲的主要因素分析 86
                 （四）對房價是否過高，是否存在“泡沫”的判斷 89
       第二節 2005年上半年我國房地產市場運行狀況分析 96
              一、房地產行業企業景氣程度下降 96
              二、固定資產投資增長相對平穩，房地產開發投資增速回落 98
                 （一）房地產開發投資同比增長幅度由高到低梯度回落 98
                 （二）增加經濟適用房建設可減少經濟波動風險 100
              三、個人住房消費信貸增速放緩，開發企業資金來源結構進一步優化101
                 （一）持幣待購現象明顯，個人住房消費信貸增速放緩 101
                 （二）房地產開發企業資金來源結構進一步優化 102
              四、土地供應結構進一步優化，地價略有反彈 104
                 （一）中低價位住房用地供應呈現穩步、較快的增長 104
                 （二）土地交易價格平穩增長 105
              五、供求關係有所改善，房價上漲速度減緩 106
                 （一）消費者買房意願減弱，商品房成交量明顯減少 106
                 （二）商品房銷售價格漲幅回落，但仍處在高位 108
              六、商品房空置面積增加，空置率處於危險區間 112
       第三節 2005年1-9月我國房地產市場主要運行數據分析 114
              一、2005年1-9月房地產開發投資完成情況 114
                  1、2005年1-9月中部地區房地產開發投資完成額 114
                  2、2005年1-9月西部地區房地產開發投資完成額 114
                  3、2005年1-9月東部地區房地產開發投資完成額 115
              二、商品房銷售情況 116
                  1、2005年1-9月商品房銷售額及其同比增長情況 116
                  2、2005年1-9月商品房銷售面積及同比增長情況 117
              三、商品房施工與竣工情況 118
                  1、2005年1-9月商品房施工面積及同比增長情況 118
                  2、2005年1-9月商品房竣工面積及同比增長情況 118
              四、2005年1-9月土地開發與購置面積及同比增長情況 119
              五、2005年1-9月全國商品房空置情況 120

第四章中國房地產業市場細分分析 121
       第一節我國住宅產業發展狀況分析 121
              一、住宅產業發展的歷史沿革 121
              二、住宅產業的發展特徵 123
              三、2005年1-9月住宅投資完成額及同比增長情況 124
              四、城市化過程中住宅產業可持續發展研究 125
              五、上海“十一五”住宅需求量達11670萬平方米 130
       第二節我國寫字樓市場發展狀況分析 131
              一、中國的寫字房地產市場的歷史沿革 131
              二、我國寫字樓地域分佈 135
              三、寫字樓需求結構與建築特徵 136
              四、當前寫字樓開發存在問題 137
              五、重點城市寫字樓情況分析 138
                  1、北京寫字樓市場現狀分析及預測 138
                  2、上海市寫字樓市場發展的現狀與趨勢分析 148
                  3、2005年深圳寫字樓市場特色分析 150
                  4、廣州寫字樓分析 153
       第三節商鋪市場發展狀況分析 156
              一、商鋪與住宅投資開發的比較分析 156
              二、北京商鋪市場分析 160
              三、上海商鋪市場分析 161
              四、深圳商鋪市場分析 167
       第四節我國二手房市場發展狀況分析 170
              一、影響二手房價的六大因素 170
              二、二手房市場：從“持幣觀望”到“試探投資” 170
              三、從“5W”分析二手房市場 173
              四、北京市二手房交易市場分析 174
              五、上海二手房市場分析 183
              六、我國二手房貸款市場的現狀分析及發展對策分析 189
              七、二手房市場中購房者對房地產經紀服務的選擇行為研究 191

第五章 2005年我國重點城市房地產市場分析 195
       第一節 2005年北京房地產市場分析 195
       第二節 2005年上海房地產市場分析 201
       第三節 2005年深圳房地產市場分析 210
       第四節 2005年廣州房地產市場分析 221
       第五節 2005年杭州房地產市場分析 230

第六章我國房地產投融資體制分析 239
       第一節我國房地產開發投資資金來源分析 239
       第二節我國房地產消費信貸的發展 240
       第三節我國房地產證券化及房地產信託 242

第七章中國房地產金融市場分析 261
       第一節我國房地產金融業的發展現狀及制約因素 261
              一、我國房地產金融業的發展現狀 261
              二、制約我國房地產金融業發展的主要因素 262
              三、政府在房地產金融中的作用及其宏觀調控 262
              四、入世：房地產金融業快速發展的契機 263
              五、房地產產業資本需與金融資本親密結合 264
       第二節 2004年房地產金融的基本情況 265
              一、房地產投資到位資金增幅下降 265
              二、房地產貸款增幅較高 266
              三、房地產開發商貸款增幅減緩 267
              四、個人購房貸款維持高增長 268
              五、個人購房貸款集中于少數重點城市和熱點地區 270
              六、政策性住房貸款快速增長 271
       第三節房地產金融業存在四大問題 271
       第四節未來房地產金融的六大特徵 272
              一、金融資本的均衡化 272
              二、金融機構的結盟化 273
              三、民間資本的合法化 273
              四、海外資本的中國化 273
              五、外行資本的專業化 274
              六、行業利潤的平均化 274
       第五節二手房貸款的風險及其防範措施 274
       第六節我國房地產金融的未來發展趨勢分析 285

第八章中國房地產投資價值分析 290
       第一節中國房地產行業的投資特性分析 290
              一、中國房地產業正步入“火山噴發期” 290
              二、中國房地產業進入“均利”時代 290
              三、我國房地產業的投資風險分析 292
       第二節我國房地產行業SWOT分析 293
              一、我國房地產業發展制約因素分析 293
              二、我國房地產業發展的優勢分析 294
              三、機遇面前應警惕房地產泡沫 295
              四、入世帶來的機遇和挑戰 297
       第三節我國房地產發展特點分析 303
              一、我國現階段房地產業發展特點 303
              二、現階段房地產業發展存在問題 304
       第四節我國房地產投資現狀分析 309
       第五節房地產投資的分析方法 316

第九章我國房地產市場發展和房地產稅收制度改革分析 319
       第一節房地產稅收和房地產市場的發展分析 319
              一、近年來我國房地產過熱的表現及影響 319
              二、我國現行的房地產稅收體系 320
              三、稅收對房地產市場調控作用的理論分析 321
       第二節我國現行稅制在促進房地產業發展方面存在的主要問題 323
       第三節短期政策調整：著力發揮稅收對房地產需求的調控作用 326
       第四節長期戰略選擇：重構促進房地產業健康發展的租稅費制度 327

第十章中國房地產行業競爭格局分析 330
       第一節我國房地產市場競爭現狀分析 330
              一、我國房地產市場缺少“霸主” 330
              二、中國房地產面臨國際競爭 330
              三、房地產業進入品牌競爭時代 332
              四、房地產業漸呈競爭格局 333
       第二節我國房地產競爭存在的問題及發展趨勢 335
       第三節加入WTO對我國房地產競爭的影響分析 339
              一、加入WTO對我國房地產影響 339
              二、加入WTO對我國房地產企業（上市公司）的影響 341
              三、跨國房地產企業在我國取得競爭優勢的分析 343
              四、入世後房地產外商投資的競爭性問題 344
       第四節我國房地產核心競爭力分析 344
              一、房地產企業的核心競爭力的內涵與特性 344
              二、傳統經濟下房地產企業核心競爭力的演變過程 345
              三、新的市場環境下房地產企業核心競爭力分析 347
              四、房地產企業的國際核心競爭力分析 350
              五、客戶資源管理是房地產企業的核心競爭力 355
              六、房地產企業核心競爭力的評價分析 357
              七、構建房地產企業的核心競爭力分析 363
       第五節我國房地產競爭策略分析 365
              一、房地產業競爭策略分析 365
              二、房地產市場競爭的低成本戰略 369
              三、如何提升房地產企業競爭力 374
       第六節加入WTO後我國房地產業市場競爭趨勢分析 380
              一、房地產業逐步成長為新的經濟增長點 380
              二、加入WTO為我國房地產市場帶來重大長期利好 381
              三、加入WTO導致我國房地產業的國際競爭日趨激烈 383
              四、培植競爭優勢：房地產企業的應對策略 385

第十一章房地產優勢企業分析 387
         第一節我國房地產上市公司分析 387
                一、我國房地產上市公司債務融資水準分析 387
                二、房地產上市公司治理現狀的統計分析 392
                三、房地產上市公司綜合實力評價研究 401
         第二節中遠發展 409
                一、公司經營業績分析 409
                二、公司現有主要項目及分析 409
                三、公司經營戰略分析 412
                四、競爭力分析 413
                五、發展前景分析 414
         第三節萬科地產 414
                一、公司概況 414
                二、公司行業地位分析 415
                三、公司競爭優勢分析 417
                四、公司業務分析 418
                五、公司成長性分析 422
                六、公司經營狀況 423
         第四節華僑城地產 425
                一、旅遊、房地產雙業並舉 425
                二、經營狀況分析 426
                三、公司業務發展計劃 428
         第五節天鴻集團 430
                一、公司概況 430
                二、公司經營狀況分析 431
                三、公司的主要經營策略和市場推廣模式 431
         第六節金地集團 433
                一、集團概況 433
                二、公司經營狀況分析 434
                三、主要供應商、客戶情況 435
                四、金地的北京攻略 435
         第七節珠江控股 437
                一、企業概況 437
                二、重組生機重現 437
                三、綜合控股再創輝煌 439
         第八節招商地產 439
                一、公司概況 439
                二、經營狀況分析 440

第十二章中國房地產發展趨勢分析 441
         第一節房地產業未來的九大趨勢分析 441
         第二節 e時代房地產業發展的十大趨勢分析 443
         第三節我國房地產價格發展趨勢分析 445
         第四節房地產仲介業未來發展趨勢分析 451
         第五節品牌競爭是房地產業的競爭趨勢 453
         第六節我國房地產業融資體系的發展趨勢分析 455
         第七節我國房地產金融的未來發展趨勢分析 459

第十三章房地產行業發展戰略分析 464
         第一節房地產企業市場經營策略 464
                一、成本領先戰略 464
                二、市場行銷策略 465
                三、時間競爭戰略 469
                四、創新策略 472
                五、人性化策略 475
         第二節不同類型房地產企業的發展戰略 477
                一、房地產集團公司的發展戰略選擇 477
                二、小型房地產企業的發展模式 480
         第三節構建我國房地產企業戰略聯盟 484
                一、我國房地產企業選擇戰略聯盟的理由 484
                二、聯盟夥伴的選擇 485
                三、聯盟的基本原則 486
         第四節房地產行業的客戶關係管理與企業發展戰略 487
                一、對客戶關係管理的理解 487
                二、企業戰略發展需要客戶關係管理 488
                三、房地產行業建立客戶關係管理的措施 489

部分圖表目錄
圖表  2005年1-9月中部地區房地產開發投資完成額
圖表  2005年1-9月西部地區房地產開發投資完成額
圖表  2005年1-9月東部地區房地產開發投資完成額
圖表  2005年1-9月商品房銷售額及其同比增長情況
圖表  2005年1-9月商品房銷售面積及同比增長情況
圖表  2005年1-9月商品房施工面積及同比增長情況
圖表  2005年1-9月商品房竣工面積及同比增長情況
圖表  2005年1-9月土地開發與購置面積及同比增長情況
圖表  2005年1-9月住宅投資完成額及同比增長情況
圖表  2005年1-6月房地產開發企業資金來源分佈情況
圖表  2004-2005年1-9月中部地區房地產開發投資完成額
圖表  2004-2005年1-9月西部地區房地產開發投資完成額
圖表  2004-2005年1-9月東部地區房地產開發投資完成額
圖表  2000-2005年1-9月商品房銷售額及其同比增長情況圖
圖表  2004-2005年1-9月商品房銷售面積及同比增長情況
圖表  2004-2005年1-9月商品房施工面積圖
圖表  2004-2005年1-9月商品房竣工面積圖
圖表  2004-2005年1-9月土地開發與購置面積圖
圖表  2004-2005年1-9月住宅投資完成額及同比增長情況
圖表  1999-2005年9月全國商品房空置情況
圖表  2002-2005年6月我國商品房銷售情況
圖表  2001-2005年固定資產投資和房地產開發投資增速
圖表  1998--2005年個人消費貸款和住房貸款增長情況
圖表  1998-2005年全國房地產投資佔GDP的比重逐年增長
圖表  1980-2005年亞洲及主要國家熱錢流入量
圖表  2003-2005年對房地產開發商的貸款增長率
圖表  2003-2005年個人購房貸款餘額和餘額同比增長率
圖表  2002-2005年中國住房貸款的按揭成數
圖表  2004-2005年政策性住房貸款的變動情況
圖表  2005中國房地產上市公司綜合實力10強
圖表  2005中國房地產上市公司財富創造能力（EVA）10強
圖表  2005中國最具投資價值藍籌地產股部分指標
圖表  2005年二季度房地產企業景氣指數回落
圖表  2005年二季度全國土地交易價格指數同比上漲
圖表  2000-2005年二季度全國商品房銷售價格變動情況
圖表  2005年二季度35個大中城市房屋銷售價格變動情況
圖表  2005年以來海外資本蜂擁進入中國房地產業案例
圖表  2000-2004年商品房年竣工面積與年銷售面積對比情況
圖表  1994-2004年商品房空置率曲線圖
圖表  1998-2004年全國個人住房抵押貸款餘額佔信貸總額比重
圖表  1987 -2004年房地產開發投資規模及年增長率變動情況
圖表  1987-2004年房地產開發投資完成額年增長率變化情況
圖表  1998-2004年銀行貸款所佔比重
圖表  1998-2004年房地產企業自籌資金比重變動情況
圖表  1998-2004年房地產開發企業資金來源中其他資金佔比情況
圖表  2003-2004年完成開發土地面積及同比增長情況
圖表  2000-2004年全國城市地價平均水準變化情況
圖表  2001-2004年房地產資金來源構成
圖表  2003-2004年全國商品房空置面積指數走勢情況
圖表  1994-2004年商品房空置情況
圖表  1994-2004年商品房空置率曲線圖
圖表  1998-2004年GDP、固定資產投資及房地產開發投資增長速度情況
圖表  1998-2004年個人購房比例的變化情況
圖表  1998-2004年房價走勢
圖表  2003-2004年消費品價格指數變動情況
圖表  1999-2004年房地產開發投資佔GDP的比重
圖表  1997-2004年房地產開發企業資金來源構成
圖表  2002-2004年1-12月房地產開發投資增長情況
圖表  2004年1-4季度35個大中城市房地產銷售價格指數
圖表  2004年1-4季度全國房價和地價上漲超過10%的城市
圖表  2004年全國各區不同用途地價水準
圖表  2004年個人購房貸款增加額的地區分佈圖
圖表  2004年以來國家頒布的與房地產行業相關的重要政策
圖表  2004年1-11月各地區房地產開發投資額比重變化
圖表  2004年1-11月按工程用途分房地產累計開發投資及增長情況
圖表  2004年1-11月份房地產投資資金來源情況
圖表  北京頂級寫字樓區域分佈
圖表  北京頂級寫字樓平均租金
圖表  北京頂級寫字樓分佈
圖表  北京甲級寫字樓區域分佈
圖表  北京甲級寫字樓平均租金
圖表  北京在售在建寫字樓項目區域總量分佈
圖表  北京在售在建寫字樓不同區域分佈比例
圖表  北京在售在建寫字樓項目各商圈總量分佈
圖表  北京在售在建寫字樓項目各商圈總量所佔比例分佈
圖表  2004-2008年北京市在建在售寫字樓項目供給表
圖表  2004-2008年北京市在建在售寫字樓項目供給分佈
圖表  2004-2007北京寫字樓需求量
圖表  2004-2008北京市甲級頂級寫字樓供需對比
圖表  2004-2007北京市主要區域頂級寫字樓存量增量對比
圖表  2004-2008北京市主要區域甲級寫字樓存量增量對比
圖表  2005年1-6月深圳市不同戶型住宅銷售結構
圖表  2005年1-6月深圳市各區銷售面積比例圖
圖表  2005年1-6月深圳市各區每月住宅銷售面積圖
圖表  2005年1-6月深圳市住宅銷售價格運行圖
圖表  2005年1-6月深圳市全市及各區商品住宅銷售價格
圖表  2005年1-6月深圳市住宅銷售面積價位結構
圖表  2005年1-6月深圳市二手房交易情況
圖表  2005年1-6月各月深圳市二手房交易情況
圖表  房地產投資信託基金運作模式
圖表  房地產貸款與金融機構人民幣貸款的對比
圖表  房貸利率提高對消費者月供的影響
圖表  我國現行的房地產稅制
圖表  房地產開發企業資金運行圖
圖表  我國現行的房地產稅制
圖表  房地產業稅負與國內其他行業的對比
圖表  我國房地產上市公司的股權構成分類
圖表  房地產上市公司的流通股佔總股本中的比例變動狀況
圖表  我國房地產上市公司中大股東的數量
圖表  我國房地產上市公司股份集中程度
圖表  房地產上市公司二職分任與兼任情況
圖表  房地產上市公司董事會、監事會的規模
圖表  我國房地產上市公司設立獨立董事的情況
圖表  房地產上市公司董事、監事及高層管理人員持股情況
圖表  房地產上市公司董事、監事及高層管理人員年薪情況
圖表  房地產上市公司綜合實力評價指標一覽表
圖表  房地產上市公司綜合實力評價值及其排序