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為盤活存量資産 多家房地産企業布局物流地産

2019-01-11 10:13:33報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:房地産
  報告大廳摘要:2018年底發布,明確對物流用地支持。物流地産一度被行業認為是新的風口。對此,業內人士表示,物流地産租金較低,但相比其他地産項目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相對容易且便宜,看好的是與物流地産配套的商業和住宅項目。有的公司則積極盤活物流地産項目。

  2018年底發布,明確對物流用地支持。物流地産一度被行業認為是新的風口。對此,業內人士表示,物流地産租金較低,但相比其他地産項目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相對容易且便宜,看好的是與物流地産配套的商業和住宅項目。有的公司則積極盤活物流地産項目。


  一丶盤活存量資産

  擬申請發行不超過6億元的冷鏈倉儲物流資産支持專項計劃(CMBS),把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應土地使用權作為資産支持,以目標物業産生的現金流作為支撐,通過設立信托計劃,並以相應信托受益權作為基礎資産發起設立。公司為回售提供流動性支持,承擔評級下調及倉儲收入不足回購義務。公司表示,通過發行CMBS此類中長期的證券産品,可以適當調整公司的長、中、短期借款,優化公司債務結構。同時,有利于盤活公司倉儲物流等存量資産。

  部分房地産企業布局物流地産力度較大。以南山控股為例,2018年三季度,公司完成了對深圳赤灣石油基地股份有限公司(簡稱“深基地”)的吸收合並,深基地持有的50多個物流項目歸入南山控股旗下。根據西南證券研報,截至2017年末,公司運營、在建、簽約規劃倉庫面積約為556萬平方米。

  2018年12月,萬科A發布物流地産投資基金進展情況公告,因政策變化及合夥人之間協商,對基金相關要素進行變更。其中,物流地産投資基金的認繳總額變為29.56億元。萬科産業園作為有限合夥人,擬認繳出資額約10.1億元,出資比例為34.16%。公司此前公告,基于物流地産業務的發展戰略,擬合資設立一支專業物流地産投資基金,認繳出資總額為60億元,未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建以及建成的物流地産項目,加快公司在物流地産領域的投資運作。

  二丶瞄准配套開發

  房地産企業布局物流地産主要為了拿地,開發商看中的是物流地産的配套商業和住宅。僅從物流的功能看,其盈利性與房地産企業的其他項目相比不值一提。而物流企業自身有資金和技術,自己就可以做物流地産,不需要借助房地産開發商去做。僅從功能屬性看,兩者沒有合作的必要。主要還是政策支持下拿地更便利,開發商借助物流地産用地的配套去開發獲利。

  《國家物流樞紐布局和建設規劃》明確了國家物流樞紐的重要性,以及對物流用地支持。對國家物流樞紐範圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目,經國務院及有關部門審批、核准、備案的,允許使用預留國家計劃;地方相關部門審批、核准、備案的,由各省(區、市)計劃重點保障。鼓勵通過“先租後讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地。

  針對運營模式的問題,某大型房企旗下投資公司相關負責人對中國證券記者表示,物流公司都有長期租賃倉儲設施的需求。地産公司通過錨定物流公司等,同時依托重資産端的優勢與屬性幫助相關企業獲取物流用地,並提供長期回租的附加增值服務。公司已通過PE股權投資方式在冷鏈、零擔、城配運、冷庫等細分領域投資了企業。


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