在今年1月,一二手房的價格出現了分化,二手房方面,4個一線城市和31個二線城市二手房銷售價格環比均下降0.1%;其中,北京、廣州二手房價分別環比下跌0.1%、0.3%,上海持平;。新房方面,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%、同比上漲3.3%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,同比上漲11.6%。很多中介都把新房漲價的信息,發給了購房者,但他們一定不會告訴你二手房降了。
這可能將是今年的樓市一個特征,新房的限價逐漸放開,一些高端樓盤入市,也許會推升整體新房的價格,但樓市會出現實質性降溫,對于大家感受最密切的,將體現在二手房的價格穩步下降上,別看挂牌價很高,實際成交價,會逐漸走低。當然對于一般購房人來說,可能感受不到,因為中介機構會故意隱藏房價下跌的事實,而只凸顯挂牌價。目前在北京,上海等一線主要城市,二手房已經有了10-15%的議價空間。甚至有在上海浦東的朋友給老齊發來消息,說降價10%,仍然看房的寥寥無幾,基本都是中介化妝的買家!真實買家似乎一個都沒有。現在他比較糾結,要不要再降10%,如果再降,也就意味著2年前買的這套房他可能會虧本賣出。
當然這只是個例,在北京,上海最近兩年,二手房價確實表現不好,但在二三線城市,很多地方房價上漲了50%,甚至翻倍的都有,我們之前也分析了,主要是因為去庫存帶來的棚改貨幣化安置所導致的,現如今起碼貨幣化的政策停了,三線城市基本很快陷入冰點。以後誰著急用錢誰倒黴,房子將很難再有變現能力。而二線城市,今年還在不遺余力的爭搶人口,這是政策上的最大變數,如果人口能夠持續流入,那麽對于房價,特別是二手房價將有明顯的推動作用,但這是一場零和博弈,人口就那麽多,被搶走人口的城市,房價將快速回落,所以這也注定今年開始出現明顯的分化。
另外,一城一策也在今年強化,很快3月之後等開完了大會,各個省市就會根據會議精神,制定當地的政策,能不能稍微放松一下,不但要省委領導批准,還得得到部委的批准,如果最高指示仍然不放松,那麽可能一城一策誰也不敢越雷池一步,所以現在仍然在等消息,等指示,但從地方上來說,確實很有動力去放松調控。因為他們放松調控只有好處,所有的雷都甩給了金融系統,所以上面當然也不傻,銀保監會副主席王兆星,前兩天就再次強調,銀保監會將始終緊盯房地産金融、影子銀行、地方政府債務等重要風險領域。其中房地産金融這塊,要對房地産開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准,特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款,要防止房地産金融風險出現大的問題,要繼續審慎發放開發貸款和個人按揭貸款,促進房地産金融、房地産市場平穩健康發展。注意,這裏面可是點名了有投機性的開發貸和個人貸款,還要審慎的發放個人按揭貸款,可見從部委這裏傳出的信號來看,今年的調控,不會放松。銀行這個閘門管住了,即使地方上想放松,也會力不從心。
總體來看,今年的房地産方向已經不再是一味地打壓,上面還在控制風險,下面已經有了強烈的托市意圖,所以兩種力量相互博弈,你進我退,你不堅決,我就反彈,而對于地方上來說,他的利益最大的地方就在于新房,因為新房好賣,開發商才會賺錢,開發商賺了錢才會來買土地,至于二手房,漲不漲價,跟地方實在是沒什麽關系,所以如果當錢不夠支撐全面上漲的話,一定是先保新房,其實逐漸打開限價,讓一些高端樓盤集中入市,新房價格就會上漲,制造樓市漲價的效果。現在來看,這個並不困難,而真正困難的是,如果漲價太多,會不會引來問責!所以大家傾向于一點一點試探底線。但對于購房人來說,新房只意味著買入價,二手房價格才意味著賣出價,而且你不能光考慮價格,還要考慮流動性。有的房子可能挂一年都無人問津,那些挂牌價都只是市值,也許等你急用錢的時候,才會知道房子的真實價格是多少?