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土地成交量4月漲幅顯著 房企追高拿地或存風險

2019-05-10 09:24:50報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:土地資訊
  報告大廳摘要:自3月份以來,熱點城市土地市場明顯升溫,尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。五一小長假剛過,不少城市的土地市便開始熱鬧起來。在5月8日成交的32宗地塊中,除極個別地塊為底價成交外,高溢價率成交地塊占據多數。

  自3月份以來,熱點城市土地市場明顯升溫,尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。五一小長假剛過,不少城市的土地市便開始熱鬧起來。在5月8日成交的32宗地塊中,除極個別地塊為底價成交外,高溢價率成交地塊占據多數。

  土地成交量4月漲幅顯著

  從土地成交的分布上來看,長三角區域持續高居首位,中西部熱度持續上升。從城市排行榜來看,一二線城市仍為房企投資拿地的重心,4月漲幅顯著。

  2019年1~4月,全國土地成交金額TOP10城市中,杭州僅4月的土地成交額就達379億元,前4月累計成交總額達850億元,高居榜首;緊隨其後的是武漢662億元,北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。

  作為西部重點城市,西安土地市場趨于火熱,前4月成交土地規劃建築面積達1700萬平方米,位居首位,且4月漲幅顯著。此外,從城市土地成交總價的同比和環比變化來看,部分城市或有回暖迹象。

  記者注意到,4月份全國土地成交規模加速上升,其中杭州、武漢、蘇州表現亮眼。4月份整體延續2019年一季度末回暖態勢,土地成交同環比均呈現上升趨勢,土拍市場競爭加劇,溢價率也有所回升。

  雖然一季度多數房企拿地意願相對較弱,但進入到二季度初,部分房企迫于提升銷售目標壓力,依然需要擴充土地儲備。而且隨著2019年初以來行業融資環境的邊際改善,企業資金面承壓態勢有所緩解,房企資金壓力減輕,拿地意願或有所增強,進而帶動土拍市場小幅回溫。

  對此,業內人士分析指出,首先從成交數據來看,一季度頭部房企拿地方式出現變化,比如碧桂園,自2018年下半年起就開始“控速”,拿地節奏顯著放緩,4月份雖然拿地面積顯著,但較去年明顯更加趨穩。

  相比之下,第二陣營的房企拿地比較活躍。前4月融創以625億元的拿地總金額躍居榜首,在環渤海和中西部均居首位,且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市;新城控股以拿地金額385億元位居第三,且在長三角位居榜首。

  2019年1~4月,TOP10房企拿地總額3213億元,占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地總額5970億元,占TOP100企業的67.5%。由此可見,龍頭房企獲取土地資源優勢不減,行業集中度明顯。

  一個顯著現象是,房企拿地開始向長三角、珠三角、中西部、環渤海四個城市群靠攏。從各城市群拿地金額來看,長三角持續居首,房企拿地金額1324億元,高居首位;而受人才落戶政策實施、地區經濟崛起以及産業轉移等因素影響,中西部地區土地市場持續升溫,逐漸成為房企土儲布局的重點,TOP10企業拿地面積高達3871萬平方米,持續位居榜首。

土地資訊

  房企追高拿地或存風險

  從企業角度看,土儲規模的擴張並不意味著利潤。按靜態測算利潤率的話,拿地激進的企業如果今年開盤銷售,基本不賺錢。高價拿地使得利潤淨率降了很多,只有規模沒有利潤,對企業來說還是比較難受的。”

  如5月8日,榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州吳中區地塊,成交樓面價14263元/平方米。記者查閱周邊房價發現,該地塊周邊目前在售項目價格15000元~18000元/平方米,而周邊二手房價與新建住宅幾乎持平。

  熱點城市在“穩房價”基調下普遍實行限價、限簽、限購等政策,加之房企不願降低預期,高價拿地的項目項目普遍面臨入市困難。同時,部分城市對高端項目需求不高,高地價項目也存在著較大的去化壓力。

  此外,2019年起房企進入集中償債高峰期,流動性風險仍在加劇。這些企業拿這些地,未來會有些風險,還會被套一年兩年。回看2017年,高價拿地的項目入市仍然不樂觀,這個時候企業還是應該吸取前幾年的教訓,不能盲目樂觀。對于小型房企而言,也是被逼無奈,不拿地就沒有儲備,資金不投出去也對抗不了通脹;企業壓力比較大,必須加速市場布局,否則未來沒有市場份額,才是最危險的。

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