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8月房地產銷售數據相對平穩 房企融資持續承壓

2019-09-17 09:48:27報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T
  報告大廳摘要:前8月全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%,增速比上月回落0.1個百分點。其中,住宅投資62187億元,增長14.9%,增速回落0.2個百分點。

  前8月全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%,增速比上月回落0.1個百分點。其中,住宅投資62187億元,增長14.9%,增速回落0.2個百分點。

  8月房地產銷售數據相對平穩

  8月房地產銷售數據相對平穩,預計在房地產調控收緊背景下,平穩發展是未來房地產市場的大趨勢。不論是投資數據還是銷售數據,在調控收緊的影響下,市場再次出現了放緩。全國多項房地產指標增速連續回落,樓市「金九銀十」恐難以出現。

  具體來看,1-8月,房地產開發企業房屋施工面積813156萬平方米,同比增長8.8%,增速比前7月回落0.2個百分點。其中,住宅施工面積568025萬平方米,增長10.1%。房屋新開工面積145133萬平方米,增長8.9%,增速回落0.6個百分點。房屋竣工面積41610萬平方米,下降10.0%,降幅收窄1.3個百分點。

  統計局數據顯示,1-8月,商品房銷售面積101849萬平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月收窄0.7個百分點。商品房銷售額95373億元,增長6.7%,增速加快0.5個百分點。對此,張大偉說,「需要注意的是,銷售面積連續8個月同比下調。」

  土地購置方面,1-8月,房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%,降幅比前7月收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元,下降22.0%,降幅收窄5.6個百分點。

  8月品牌房企銷售業績環比有所提升,但提升力度已經減弱。一方面,房企提前「衝刺」,6-7月推盤節奏以及促銷力度大於去年,8月業績提升空間有限;另一方面,城市間出現分化,銷售冷熱不均,部分熱點城市和地區受政策影響,樓市熱度有所提升,但一些三四線城市甚至二線城市則已現降溫。

  「在融資持續承壓、銷售業績提升乏力的背景下,部分大型房企已經傳出暫停或暫緩拿地的風聲。」張波表示,預計下半年整體土地市場降溫態勢不會發生變化。

  房企融資環境還在持續收緊,全國樓市還將持續降溫,房企資金壓力將加劇,預計年內市場將整體保持穩中有降,多項指標增速將繼續回落。

房地產資訊

  房企融資持續承壓

  在房地產開發企業到位資金來看,1—8月份,房地產開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速比1—7月份回落0.4個百分點。其中,國內貸款17322億元,增長9.8%;利用外資81億元,增長1.3倍;自籌資金36036億元,增長3.1%;定金及預收款38377億元,增長8.3%;個人按揭貸款17449億元,增長11.8%。

  從房企融資的大背景來看,針對房企側強化嚴監管的態勢8月保持不變,無論是信託、海外債還是ABS、開發貸都保持從嚴態勢。8月9日,銀保監會發文,對32個城市開展銀行房地產業務專項檢查,檢查重點針對房企的土地儲備貸款、開發貸款,以及個人房貸、住房租賃貸款。8月30日,銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報,對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

  不但負債率過高房企的下半年風險會明顯提升,另一方面當下對房企融資的監管也並非「一刀切」,對於負債率過高且規模化過於「激進」房企的融資監管會重點加強,這類房企的資金安全性顯得尤為重要。

  央行近日明確,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。中國人民銀行上海總部相關負責人表示,將保證利率定價機制順利轉換,維持上海個人住房貸款利率基本穩定。中原地產首席分析師張大偉也表示,未來利率將以穩為主。

  與此同時,8月份,房企的銷售業績提升乏力。1—8月份,商品房銷售面積101849萬平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7個百分點。其中,住宅銷售面積增長0.6%,辦公樓銷售面積下降10.8%,商業營業用房銷售面積下降13.9%。商品房銷售額95373億元,增長6.7%,增速加快0.5個百分點。其中,住宅銷售額增長9.9%,辦公樓銷售額下降11.7%,商業營業用房銷售額下降12.8%。

  具體對比7月,8月品牌房企的銷售業績有所提升,但提升力度已經非常緩慢。提升乏力並非房企減緩了銷售力度,也並非市場整體出現大幅降溫。主要源於兩方面原因,其一是房企的「衝刺」提前,6-7月的市場推盤節奏以及促銷力度大於去年,8月業績提升的空間已經有限;其二是城市分化,銷售冷熱不均,包括深圳、上海臨港在內的熱點城市和地區,受大政策影響帶動了樓市熱度提升,但一些三四線城市甚至的二線城市則已現降溫。

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