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房地產企業上半年積極入滬拿地 各線城市呈上行趨勢

2020-07-23 09:57:47報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T
  報告大廳摘要:4月以來,上海土地市場隨著政府供地節奏加快、競買人數擴大、部分地塊自持比例取消、資金凍結期調整等土拍規則修改後,土地市場開始回暖。

  4月以來,上海土地市場隨著政府供地節奏加快、競買人數擴大、部分地塊自持比例取消、資金凍結期調整等土拍規則修改後,土地市場開始回暖。

  房地產企業上半年積極入滬拿地

  2020年上半年,上海共成交93宗經營性用地,規劃建面合計848.4萬平方米,同比上漲147.4%,土地出讓金總額1252.4億元,同比上漲121.3%,成交樓面均價14761元/平方米,同比下降14.4%,平均溢價率4.0%,與去年同期大體一致。

  商品住宅用地成交48宗,規劃建面合計530.2萬平方米,同比上漲65.5%,土地出讓金總額935.5億元,同比上漲136.2%;成交樓面均價17830元/平方米,平均溢價率5.2%,較去年同期提高4.3個百分點。

  除了商品住宅用地,2020-2024年中國房地產行業深度調研及投資前景預測報告監測數據顯示,2020年上半年,上海的商辦用地成交37宗,規劃建面合計207.3萬平方米,同比上升317.0%,成交金額240.1億元,同比上升111.1%;樓面均價11580.0元/平方米,同比下降49.4%,平均溢價率0.85%,較去年同期下降26.08個百分點。另外,租賃住宅用地成交6宗,規劃建面合計80.16萬平方米,成交金額29.1億元,樓面均價3630元/平方米。

  值得一提的是,土地規則的調整,提升了房企在上海土地競拍的熱情。自上海土拍規則調整以後,5月、6月上海共出讓28宗涉宅用地,僅9宗地塊底價成交,平均溢價率為11.6%。而2017年下半年至今年4月,上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗。

  2020年4月開始,一些地塊在出讓方式上做了不少調整,包括競買人數擴大、縮短保證金凍結期、取消15%租賃住宅自持比例等。

  2020年上半年,上海住宅用地成交樓面均價13277元/平方米,同比上漲22.9%,溢價率4.5%,較2019年同期提高3.8個百分點;商品住宅用地成交樓面均價17830元/平方米,同比下降2.2%,溢價率5.2%,較2019年同期提高4.3個百分點。

  從溢價率來看,上半年,溢價率最高的地塊為閔行區浦錦街道蘆恆路北塊居住小區3-8地塊,溢價率164%,競得人為上海閔行儲備糧管理總公司。商品住宅用地中,溢價率最高的為臨港NHC10101單元06-01地塊,溢價率為53.13%,競得人為萬達。

  從商品住宅用地成交面積區域分布來看,主要集中於南匯、寶山、嘉定和青浦4區,4區成交面積占比合計68.5%。其中南匯成交面積占比全市最高,達32.2%。市區僅2宗商品住宅用地成交,成交面積占比僅3.8%,低於2019年的7.3%。

  從成交金額來看,南匯、青浦、嘉定、寶山4區同樣位居前列,4區土地成交金額占比合計68.8%;其中,南匯成交金額占比全市最高,為19.7%。

  得益於上海土拍政策的調整,2020年上半年各陣營房企積極入滬拿地。中指院數據顯示,48宗商品住宅用地被36家房企分獲。其中,萬科、中海、保利等頭部陣營房企,新城、招商、金地、旭輝、陽光城等第一陣營房企,萬達、正榮、建發等第二陣營房企均有所斬獲。此外,大名城、大家房產、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現不俗。其中,大名城上半年在多個區域競得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共競得3宗宅地,建發在寶山、閔行各獲1宗宅地,萬達在臨港也連獲2宗宅地,拿地態度積極。

房地產企業上半年積極入滬拿地

       各線城市呈上行趨勢

  在一線城市的引領下,各線城市出現上行趨勢。滯後的網簽數據開始恢復,以新建商品房數據為例,整體6月單月房地產市場成交數據已經同比上漲,大部分城市開始超過去年同期,也是疫情後第一次出現。

  6月份的房價上漲可視為二季度整體市場復甦的延續,上漲趨緩,一方面是部分城市購買力快速透支,導致成交縮量,另一方面則是調控整體預期收緊,購房者趨於理性所致。

  目前70城新房價格已經連續62個月上漲,70城二手房價漲幅為0.31%,環比略有擴大,仍處於「合理」區間,目前貨幣環境較為寬鬆,房價有一定上漲的動力,但信貸政策和調控政策仍然嚴格,房價短期快速上漲脫離合理區間的可能性不大。

  對於下半年房地產市場,在「房住不炒」的大背景下,2020年下半年樓市調控依然會保持謹慎態度,尤其是針對需求側政策。對於之前出現過熱苗頭以及房價上漲過快的城市,政策的收緊力度會持續加強,這一點在已經出台的政策中就可以清晰看到。

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