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北京房地產市場量價小幅下滑 純商品房土地供應增加

2020-08-11 09:21:17報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T
  報告大廳摘要:伴隨著國內疫情逐步得到控制,北京市房地產市場從4月起開始逐步復甦,新房、二手房成交量均恢復到了疫情之前的水平。

  伴隨著國內疫情逐步得到控制,北京市房地產市場從4月起開始逐步復甦,新房、二手房成交量均恢復到了疫情之前的水平。6月後,由於北京疫情的反覆,前期集中供應房產產品的大興區和豐臺區均屬於高風險區,對北京市整體房地產市場的去化產生了一定的影響,但隨著疫情被控制,預計2020下半年北京市場將會繼續保持穩定復甦的態勢。

  北京房地產市場量價小幅下滑

  8月北京住宅新房市場量價環比均有小幅下滑,其中成交面積16萬平方米,環比下滑5.9%;成交均價為49361元/平方米,環比下滑1.4%。量價齊跌的背後,北京商品住宅出清周期則由2020年4月中旬33個月的高點,回落至上周的19個月,這也是年內首次降至20個月以下。

  從成交面積來看,上周大興區及通州區成交量下滑拉動整體成交面積下滑;從成交均價來看,上周單價4萬元以下低總價產品成交量占比走高,成交面積占比環比提升8個百分點,拉動整體成交均價小幅下滑。

  分區域來看,上周幾個熱門區域成交表現有漲有跌,且跌幅較大,因此使得整體成交面積小幅下滑。具體來看,大興區和通州區成交面積環比下滑,帶動整體成交面積下行。而順義區和豐臺區成交量環比上漲近五成。但整體漲幅不及降幅,故上周成交面積小幅下滑。

  分面積段來看,上周中間面積段產品成交面積占比有所提升,而位於兩端的90平方米以下及220平方米以上的產品成交占比環比均有小幅下降。但從近一個月的成交占比走勢來看,90平方米以下產品整體呈平穩上升走勢,220平方米以上產品呈小幅下行走勢。

  從成交總價來看,近一個月以來北京280萬元以下產品成交面積占比持續提升,而5千萬元以上的高總價產品成交面積占比整體呈下行走勢。潘浩稱,這與前期對於高端置業需求釋放完畢,大面積產品成交量占比下行的預期表現相一致。

  量價齊跌的背後,北京商品住宅出清周期則由2020年4月中旬33個月的高點回落至19個月。2020-2024年中國房地產行業深度調研及投資前景預測報告指出,出清周期是指市場供給和需求持平的周期,出清周期下降意味著近期北京新房成交量要高於同期供應量,新房購買需求正在回升,房企的打折促銷也起到一定的作用,後期北京樓市去化壓力將有所緩解。

  按照近8周的成交速度計算,當前存量出清周期下降至19個月,近兩周出清周期的下滑,與這兩周成交量相對較高、而供應端保持穩定有關。從今年3月疫情好轉以來,北京新房市場供銷比為1.1,市場供需基本穩定。

  受市場利好消息影響,近期北京新盤供應開始加速,且多以純商品房為主,例如上周獲得預售許可的北京金茂府二期(合茂錦園)、中海甲三號院(中海豐甲家園)等都是10萬+的純商品房項目。與此同時,北京供地節奏也發生轉變,限競房地塊入市數量越來越少,2020年內整體地塊供應數量還是個位數,而不限價地塊則多達近30宗。

  從2017年到現在,43宗北京已經成交的不限價住宅地塊中,2018年只有1宗,2019年有14宗,2020年合計高達28宗。以成交為界限,2020年一共成交了商品房住宅地塊34宗,其中有28宗不限價。

  北京樓市即將進入全面不限價時代,雖然不排除未來還有零星限價地塊出讓的可能性,但總體來看,2020年北京住宅土地的不限價已經全面開啟。從趨勢上看,2020年10月開始,北京入市的項目中80%將變成不限價,其中10萬+項目有望超過10個。

北京房地產市場量價小幅下滑 純商品房土地供應增加

  純商品房土地供應增加

  限競房自2018年入市之後,兇猛態勢一直未減。記者梳理後發現,在成交結構方面,2019年限競房地塊共成交了21宗,共有產權住房共成交了14宗,商業用地8宗,100%的自持用地為1宗。

  此外,不限價的純商品房地塊達到了14宗。儘管2019年北京土地市場的主角仍為限競,但純商品房地塊則後來居上。加上2019年年底陸續掛出的11宗不限價宅地,北京的不限價宅地已經增加到了25宗。

  至此,純商品住房已經與限競房平分秋色,業內甚至發出「珍惜限競」的感嘆。此外,相比較純商品房,限競房地塊的供應整體呈現出「郊區化」的態勢,五環內僅成交了兩宗限競房地塊,其餘主要分布在六環周圍,位置較為偏遠。

  和限競房不同,純商品房的「進城」路徑尤為明顯,有6宗處於2019年熱門的孫河、石榴莊、古城等優質位置,周邊基礎設施配套齊全,交通較為便利,地理位置優渥。1月3日,新年伊始,北京土地市場迎來了2020年的第一拍,兩宗地塊均位於石景山區古城南街東側,且均為純商品房地塊,最終分別被融創和中海以34億元及36.5億元的價格成交,為2020年的北京土拍打響了第一槍。

  北京土地市場出現了調整,其根源在於北京的新房市場出現了供需結構上的變化,從此前的供不應求轉向了供過於求。限競房的大量入市且產品結構的同質化導致了嚴重的供過於求的情況,土地市場開始進入到一個政策調整的窗口期。

  非限價地塊的推出也是循序漸進的,2019年上半年主要在遠郊的一些項目上出現,然後逐步過渡到市中心的一些地塊,2020年非限價土地的出讓則在開年就呈現出增加的態勢,限價的地塊逐步減少。北京土地市場目前面臨著溢價率走低的狀態,房價水平也是穩中有降,調控過度的政策也可以進入到一個調整期了。純商品房的上市也不會對房價起到一個向上拉動的作用,所以土地市場出現了一個適度的放鬆。北京市場存在純商品房的需求,需要一些能夠實現並拉動北京產品力提升的高品質項目,可以對北京市場的多元化發展起到一個促進作用。

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