您好,欢迎来到报告大厅![登录] [注册]
您當前的位置:報告大廳首頁 >> 行業資訊 >> 房地産 >> 房地産進入調整周期 哪些城市的房價下行壓力大?

房地産進入調整周期 哪些城市的房價下行壓力大?

2018-11-14 10:10:15報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:房地産
  報告大廳摘要:最近的房地産市場可謂“亂花漸欲迷人眼”:先是萬科喊出“活下去”的口號;後是金九銀十銷售不佳,各地傳出一成首付的消息;再是市場傳出一些房産被法院七折拍賣的新聞……人們不禁期待:房價是要降了嗎?

  最近的房地産市場可謂“亂花漸欲迷人眼”:先是萬科喊出“活下去”的口號;後是金九銀十銷售不佳,各地傳出一成首付的消息;再是市場傳出一些房産被法院七折拍賣的新聞……人們不禁期待:房價是要降了嗎?

  商品房銷售呈走弱態勢

  首先,從銷售角度來看今年房地産市場的走勢。總體而言,今年房地産市場在5月出現回暖,但此次回暖持續時間較短,金九銀十旺季不旺、銷售不佳,部分城市傳出十一樓盤降價促銷的消息。從數據來看,三線城市8月開始銷售增速明顯下滑,一線城市銷售增速在10月後開始下滑,而二線城市銷售增速持續較弱。

  另外,與曆史相比,今年房地産市場銷售增速回暖的持續時間變短。比如,2012年房地産銷售增速回暖大約持續了一年半,但今年房地産銷售增速回暖只持續了1個季度。

  其次,從房價角度來看熱點城市的房價漲跌情況。從新房價格來看,9月新房價格環比出現下跌的城市個數增多,8月僅有廈門新房價格下跌,但9月有上海、深圳、金華三個城市房價出現環比下跌。從二手房價格來看,9月共有7個城市二手房價格出現下跌,其中上海二手房價格已經連跌8個月、廈門連跌18個月。整體來看,9月70大城市新房價格環比漲幅已經收窄。

  後市房價怎麽走?

  首先,從人口和杠杆來看,房地産市場面臨較大的下行壓力。2014年後,我國20歲至45歲人口增速已經轉負,剛需的基礎逐步減弱,戶均住宅1.1套表明改善需求是房地産下半場的主角。硬幣的另一面,則是我國居民杠杆持續走高,表內居民貸款與存款的比率已經從2006年的23%提升至2018年9月的65%,在全民借貸以至于需要縮衣節食來還貸的環境下,繼續加杠杆買房的空間已經十分有限其次,海外經驗表明,房價調整持續時間可能在6年左右。以美國為例,2007年房價開始下跌和次貸危機發生後,2009年至2014年長達6年時間,美國居民長期負債負增長,這意味著居民在6年內以淨償還貸款為主。

  直到2015年,美國居民才重新增加長期貸款,但2017年長期貸款增加3000億美元,還不到2000年的4000億美元水平。因此,居民的杠杆周期調整緩慢,一旦居民被迫進行去杠杆,則在很長時間內都會處于壓縮消費、償還貸款的狀態中。與居民按揭貸款意願較低相對應,美國房價也從2007年持續下跌至2012年,下跌周期長達6年左右。

  哪些城市房價下行壓力大?

  那麽,在房價調整周期中,哪些城市的房價下行壓力較大呢?

  根據經驗,隨著房地産市場進入調整周期,房價一般會遵循先三四線、後一二線,先衛星城、後核心城,先郊區、後市區,先二手房、後新房的順序依次調整。

  首先,棚改貨幣化政策退出,三四線城市房價調整壓力    大。2016年底隨著一二線城市房地産調控力度加強,三四線城市房價伴隨著棚改貨幣化出現了穩定的上漲,尤其是今年,三四線城市房價漲幅明顯超過一線和二線城市。

  但根據央行統計數據,今年2月PSL新增1500億元,隨後便逐步下滑,到今年8月PSL只新增了90億元,9月開始PSL轉為支持基建項目融資。

  正所謂春江水暖鴨先知,隨著棚改貨幣化政策退出,開發商也逐步放棄三四線城市所謂衛星城的戰略,今年8月至10月三四線城市土地成交面積同比下滑35%。

  其次,新房倒挂城市二手房價會持續陰跌。2016年10月開始,主要一二線城市對新房采取限價措施,所以一旦市場調整,這類城市二手房市場會進入無流動性的陰跌狀態。

  以2006年底至2018年9月70城市的二手房和新房價格計算,無錫、杭州、深圳、武漢等城市二手房價相比新房溢價幅度較大。在市場形成觀望情緒後,這類城市的二手房房價會逐步陰跌,理論上跌到與新房價格持平為止。

(本文著作權歸原作者所有,未經書面許可,請勿轉載)
报告
研究报告
分析报告
市场研究报告
市场调查报告
投资咨询
商业计划书
项目可行性报告
项目申请报告
资金申请报告
ipo咨询
ipo一体化方案
ipo细分市场研究
募投项目可行性研究
ipo财务辅导
市场调研
专项定制调研
竞争对手调研
市场进入调研
消费者调研
数据中心
产量数据
行业数据
进出口数据
宏观数据
购买帮助
订购流程
常见问题
支付方式
联系客服
售后保障
售后条款
实力鉴证
版权声明
投诉与举报