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房地産市場下行趨勢明顯:投資增速持續下降

2018-11-15 10:24:30報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:房地産
  報告大廳摘要:11月14日,國家統計局公布了2018年1-10月全國房地産開發投資和銷售情況。

  11月14日,國家統計局公布了2018年1-10月全國房地産開發投資和銷售情況。

  數據顯示,1-10月,中國房地産開發投資同比增長9.7%,增速比1-9月回落0.2個百分點。同期,商品房銷售面積同比增長2.2%,增速比1-8月回落0.7個百分點;商品房銷售額增長12.5%,增速回落0.8個百分點。

  中國民生銀行首席研究員溫彬表示,從主要指標上看,商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落,調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束,仍是影響房地産投資的較大因素。

  主要指標增速回落

  盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位,但幾乎所有的主要指標,均出現了增速下滑或降幅擴大的現象,樓市下行態勢明顯。

  國家統計局數據顯示,2018年1-10月,全國房地産開發投資99325億元,同比增長9.7%,增速持續緩慢回落。而從10月當月數據來看,全國房地産開發投資額達到10660億元,同比增長7.7%。同比增速已連續三個月下降,相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

  從開工面積來看,新開工面積雖然依舊亮眼,但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米,增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%,是4個月來首次低于20%。

  竣工面積則持續低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米,下降12.5%,降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是,這已是連續11個月房屋竣工面積同比下跌。

  另外,土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月,房地産開發企業土地購置面積21963萬平方米,同比增長15.3%,增速比1-9月回落0.4個百分點;土地成交價款11695億元,增長20.6%,增速回落2.1個百分點。

  “受益于拿地和新開工等數據,開發投資數據總體上表現相對活躍。但持續動力不足,預計後續此類曲線會繼續下行,年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  投資數據增速放緩,銷售數據則持續“低溫”。

  國家統計局數據顯示,1-10月,商品房銷售面積133117萬平方米,同比增長2.2%,增速回落0.7個百分點。全國商品房銷售額115914億元,增長12.5%,增速回落0.8個百分點。

  單月來看,9月同比下滑3.6%後,10月商品房銷售面積為13804萬平方米,同比下滑3.1%。

  分區域來看,東部與東北地區銷售面積持續同比下降且降幅均有所擴大,而中、西部地區則都出現了增速下滑。

  對此,中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱,房地産投資增速繼續回落至9.7%,商品房銷售面積同比繼續降至2.2%,預示著房地産投資將延續下行態勢。從現實條件來說,小城市房價已經飙升至高位,進一步刺激的空間有限,調控政策易緊難松。

  四季度資金壓力加大

  盡管投資與銷售數據均有下行趨勢,但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出,此次統計數據顯示的房企資金狀況好于預期。

  1-10月,房地産開發企業到位資金135636億元,同比增長7.7%,增速比1-9月回落0.1個百分點。其中,國內貸款19727億元,下降5.2%;利用外資80億元,下降35.6%;自籌資金45512億元,增長10.8%;定金及預收款44942億元,增長16.3%;個人按揭貸款19408億元,下降0.9%。

  嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者,盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降,但仍是2018年以來的次高值,表現明顯好于預期。

  嚴躍進認為,這主要有兩點原因造成,第一,部分房企為了回籠資金,加快了銷售節奏,進行適當降價。第二,伴隨多次定向降准,全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%,總體資金環境有所改善。

  但多數觀點仍然認為,在房地産調控不放松的情況下,降准對房企資金壓力的緩解作用有限,隨著2015年-2016年前後房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰,四季度房企資金壓力依然較大。

  前三季度上市房企整體資産負債率約為79.87%,比去年同期上升了0.97個百分點。

  這迫使房企加緊了融資進程,但融資難度依舊較大。10月30日,恒大發行三筆共18億美元優先票據,其中,2年期、4年期和5年期債券利率分別高達11.00%,13.00%和13.75%。13.75%的利率指引,創下今年亞洲垃圾債券發行人的新高。11月5日,在多筆發債融資計劃受阻後,富力發布公告計劃配股融資約100億港元。

  據同策研究院數據,9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元,環比8月的602.73億元減少26.48%,再創2018年以來新低。

  而中原地産首席分析師張大偉則認為,房地産開發貸款余額上漲迅速,其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地産市場來說,剔除保障房外的開發商信貸明顯偏緊。房地産降杠杆政策將持續平穩,整體看,2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

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