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房地産價格過快上漲 一二線城市仍有支撐

2018-12-03 09:43:13報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:房地産資訊
  報告大廳摘要:我國房地産市場全面調控至今兩年有余,政策嚴厲程度史無前例。調控效果明顯,房價實現了基本平穩或者小幅下跌。價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導,整個産業鏈的降溫意味著調控已經取得了階段性的成果,其意義重大。

  我國房地産市場全面調控至今兩年有余,政策嚴厲程度史無前例。調控效果明顯,房價實現了基本平穩或者小幅下跌。價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導,整個産業鏈的降溫意味著調控已經取得了階段性的成果,其意義重大。

  房地産價格過快上漲

  房價的過快上漲提高了部分城市房地産市場的風險。從房地産市值來看,最近有業內人士預測我國房地産市值達到65萬億美元,按照當前彙率折算為450萬億元人民幣,已經遠超美國、日本和歐盟三個地區樓市價值的總和。從房價收入比來看,從2018年9月33個大中城市家庭房價收入比來看,9%的城市超過30,處于較高水平,6%的城市介于20到30之間,58%的城市介于10到20之間,27%的城市處于10以下的水平。我國很多城市房價收入比已經遠遠超過國際上一般認可的6左右的水平。日本在1991年樓市泡沫破滅時,比較繁華的首都圈和京畿圈家庭房價收入比也僅介于10到12之間。美國在2008年次貸危機時房價收入比也僅介于4-5之間。

房地産資訊

  房價過快上漲還加劇了居民收入分配差距。北京大學11月28日舉行的“我國居民財産差距與收入分配問題研究”成果發布會相關報告顯示:在房價的助力下,不論在城鎮還是農村,房産價值占居民總財産的比重已經達到超高水平,房價也成為推動居民財産價值升值和差距擴大的重要原因。2002年至2012年,居民總財産分布差距基尼系數上升了38.7%,其中45.4%是由房價上升引起的,尤其在城鎮地區,房價上漲對居民財産差距擴大的影響更為顯著。

  當前房價已經到了相對較高的水平,如果放任房價過快上漲會增加年輕群體的購房壓力,抑制消費能力,當房價與收入持續脫節時就有可能引發斷供等系統性風險。

  一二線城市仍有支撐

  隨著樓市調控的繼續深入,價格調整有可能會繼續蔓延。業內人士指出,項目價格下降會帶來更多的觀望情緒,一些資金狀況緊張的房企,會將旗下項目加入降價行列。他認為,到10月份,類似降價還會出現。但不排除到了年底出現價格反彈的可能。

  部分調控尚不嚴厲的二線城市,更是存在房價上漲動力。根據研究機構的報告,截至2018年7月底,全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月,明顯低于12-16個月的合理區間。其中一些城市的去化周期不足5個月。

  但隨著調控政策的下沈,一些前期房價上漲過快的三四線城市,情況則不容樂觀。

  房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市,未來極有可能出現價格回調。他指出一個現象,在很多省份,低能級、低等級城市的房價高于高能級、高等級城市,簡言之,縣城房價接近或超過省會城市。今年9月浙江義烏市二手房均價 21519 元/m2,同比上漲17.25%,環比也在上漲,這一價格已經高于很多中西部的省會城市。與此同時,河北多地房價高于石家莊市;江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。

  前述房企人士也表示,三四線城市的市場容量本身就不大,並在此前的周期中釋放殆盡,若棚改貨幣化大幅回潮,這些城市的需求規模和購買力都會受到影響,出現價格下調也就不意外。

  業內人士指出,過去3年,全國房價普遍上漲,投資投機需求有所擡頭,很多需求還使用了較高的杠杆。無論此輪價格調整會否蔓延,市場參與者都應該增強風險意識,因為隨著樓市調控的常態化,“只漲不跌的樓市博傻時代已經過去”。

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