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房地产开发行业竞争分析

2018-12-19 11:30:35报告大厅(www.chinabgao.com) 字号:T|T

  如今,房地产开发市场进入新常态,策划代理百强企业内部分化趋势加剧。我国一二线城市产业和人口逐渐外移,三四线城市引发了新一轮调控预期。以下是房地产开发行业竞争分析。

房地产开发行业竞争分析

  近年来,随着住宅地产市场遇冷,商业地产竞争日趋白热化,受地方政府欢迎的产业地产似乎成了开发商们的下一片“蓝海”。华夏幸福、联东U谷等一批成功产业地产开发企业的发展壮大,让越来越多的传统开发商,纷纷扎堆这个方兴未艾的地产细分领域。房地产开发行业分析,由于产业地产的客户是企业和政府,产品标准更高,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等,要干好很难。

  2017年,环京地区各个县市相继发布楼市限购政策。房地产开发行业竞争分析,截至目前,环京地区已有9个县市出台限购政策,京津冀区域楼市热度呈现持续升温态势,随着产业和人口转移的逐步落地,京津冀区域价值将进一步提升。 通过国内三大城市群的对比,粤港澳大湾区经济活力、人口吸引力远高于其他区域。从经济活力和人口密度来看,粤港澳大湾区的对于人口的吸引力高于其他城市群,有利于房地产市场的发展。

  TOP10企业市场份额 (包含一手和二手物业)为16.26%, 同比增长2.05个百分点;TOP11-50企业的市场份额(包含一手和二手物业)为13.26%,同比小幅增长0.64 个百分点;TOP51-100企业的市场份额(包含一手和二手物业)为4.63%,同比下滑0.95个百分点。相比较来看,市场集中度明显偏向规模及品牌优势较强的TOP50,这些企业通过不断创新营销方式,有效提升代理销售能力。TOP10企业已经基本完成了全国布局,市场风险相对分散,规模效应又进一步强化市场开拓能力,未来整合市场的空间较大;TOP11-50的企业通过采取区域深耕和大客户策略,有效稳固当地市场客户资源, 在房地产市场受到冲击时,更易获取项目和促成交易;TOP51-100企业则由于自身规模和客户资源有限,创新和变革能用较弱,受市场冲击影响较大。

  2018年,行政调控继续向三四线城市蔓延,三四线城市棚改货币化所带来的阶段性繁荣仍在2018Q1持续,去库存取得阶段性成果的情况下区域市场的量价齐涨引发新一轮调控预期。2018Q1三四线城市(全国-40大中城市)商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别达到7.3%、18.9%,显著高于一二线城市的-2.5%、3.3%。2018年五一期间住建部约谈太原、成都、哈尔滨等12城,此后已有7城进一步升级调控措施。未来三四线城市的成交端或难以再现阶段性的单边上涨行情。

  目前,龙头公司拿地积极性,比2017年有所下降。根据统计,我们汇总13家龙头公司(分别为碧桂园、万科、保利地产、新城控股、融创中国、龙湖地产、招商蛇口、中海地产、绿地控股、华润置地、旭辉控股集团、中国恒大和中南建设)拿地和销售之间的比例。我们注意到,龙头公司拿地货值和销售金额之间的比例,从2017年的186%下降到2018年前4月的157%;龙头公司拿地面积和销售面积之间的比例,则从2017年的183%下降到2018年前4月的160%。深入低线城市的行为日益普遍,我们相信拿地金额相对销售额的占比下降可能更快。行业整体仍处于规模扩张期,但企业的谨慎程度也有所上升。

  2018年上半年,龙头房企表现较好,市占率提升、盈利水平高、土地和信贷等资源也向其倾斜。房地产开发行业竞争分析,在调控背景下回款率下降,市场化拿地成本仍高但限价,从而长期利润率仍不乐观,板块PE估值难以持续提升。不过,在低库存背景下,存货流动性折价缩减将带来NAV估值修复,板块存在结构性行情。开发类房企关注广宇发展/阳光城/蓝光发展,长期关注嘉宝集团/东百集团。

  综上所述,我国的房地产开发产业的市场结构正处于中下寡占型,优秀的房地产生产企业愈来愈重视对行业市场的研究。未来,随着行业近几年整体利润增速的下滑,房企业务类型和布局的调整也逐渐完成。以上便是房地产开发行业竞争分析所有内容了。

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