長租公寓發展前景

　　2015 年我國流動人口規模達 2.47 億人， 占總人口的 18%，租房市場規模已經突破 1 萬億，2015 年我國四個一線城市的租金 GMV(交易額) 超過 2900 億元。那麼長租公寓發展前景是怎樣的呢?

　　從租賃 GMV 占交易 GMV 比例來看，我國的租賃 GMV 占交易 GMV 為 7%，顯著低於美國(50%)和日本(40%)，租賃市場尚有較大發展空間。從租房人口占比來看，紐約、洛杉磯、舊金山和東京的租房人口占比均超過 50%，我國僅上海租房人口占比達 40%，北京和深圳租房人口占比均為 34%。

　　從租售比來看，北京、上海和深圳的租售比 進低於國際城市，如 2016 年 4 月深圳的租售比為 1:732，約為同期紐約租售比 1:239 的 1/3。這表明在我國的高房價背景下，租金與房價增長出現長期背離。綜合租房人口和租售比兩方面來看，低 租房人口占比以及低租售比將共同保證長租公寓需求的發展。

　　通過對長足公寓發展前景分析，截止到2016年12月底，據房東東數據統計，規模排行前20位的公寓，在運營的數量只有70萬多間，面對著1萬多億租賃市場，機構市場化規模依然不足1%。2017年，品牌長租公寓通過積累，真正進入到一個爆發期，前20家今年預計新增75萬間，創下三年規模之和。

　　萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業、金地、招商紛紛進入長租公寓，儘管目前都沒有清晰的盈利模式，但是並沒有降低他們的投資熱情，存量資產顯然成為他們大資金最佳的出口。今年他們不僅僅是要規模，更注重了盈利能力，在產品設計和空間利用上投入了更多的研究，開發商玩得還是地產+金融的模式，未來的盈利要麼在資本市場，要麼在資產升值上。

　　通過對長足公寓發展前景分析，品牌公寓的第一梯隊基本成型，按照規模分類：分散型前三位自如、青客、愛上租等，單公司管理規模都在4萬間以上，其中自如管理著20多萬間，規模遙遙領先;集中式的魔方、泊寓、城家、未來域，在管理規模都在7000間以上。新崛起的V領地、灣流、旭輝、龍湖、紅璞等簽約規模不小，但是真正在運營數量還是不多，得看他們今年是如何發力了。

　　長租公寓主打的是精品化和小型化，無論輕重資產模式，企業旗下的房源均為使用面積25-35㎡、採用標準化家庭式裝修、全品牌家電的單間為主。這類公寓由於居住環境舒適、配套設施完備，定價也相對較高。仍以魔方公寓為例，其在一線城市的房源定價區間約為3000-6000元/月，二線城市2000-4000元/月，而考察實際的房源租賃價格就會發現，一線城市條件較好的房源價格遠高於上述標準，個別甚至可以達到8000-9000元/月。以上便是長租公寓發展前景的所有分析了。