長租公寓市場分析

　　目前創業類企業、房地產中介、房地產開發商和酒店運營商都在試水長租公寓。根據2015年中國飯店協會公寓委員會統計，國內擁有規模公寓企業超過500家，公寓間數超過100萬間。下面進行長租公寓市場分析。

　　市場運營長租公寓的品牌很多且各顯神通。總體來看，長租公寓的運營模式主要分為兩種：輕資產和重資產。公寓的地理位臵空間分布又可以分為集中式和分散式。運營模式的不同導致公司核心運營指標有所差異。

　　通過對長租公寓市場分析，根據中國流動人口發展報告，其租房占比分別為52.3%、69.8%;本地戶籍中的租房人群，主要來自落戶的大學畢業生，以近五年普通高校畢業生為主，假設租賃比例為50%。通過對各類人群中租房規模進行測算，目前我國租賃人口規模約為1.83億人。

　　都市圈人口持續增長是長期趨勢，我國發達地區人口長期正向流入，目前以北京、上海、廣州深圳為中心，形成了京津翼、長三角、珠三角三大都市圈，但我國都市圈尚處於發展階段，與美國日本等已開發國家相比仍有顯著差距，在美國，有9個人口數大於500萬的城市，占美國全國人口比例為24.6%，在日本，三大都市圈即首都圈、近畿圈、中部圈的國土面積僅占全國的14%，但卻匯集了全國近50%的人口。

　　通過對長租公寓市場分析，限購及高房價導致部分流動人口被動進入，自2016年9月起，為抑制房價的繼續上漲，一二線城市政府相繼出台嚴格的限購限貸政策，部分已有經濟能力但在限購政策下沒有購房資格的外來人口，對於住房的需求將轉移至租房市場。

　　同時，15年來，以深圳為代表的的一線城市，房價經歷了快速上漲，較高的房價導致我國一線城市房價收入比甚至高於國際主要城市，較高的購房成本使得我國的購房者的首置年齡被推後，使得更多人更長時間停留在租房市場，從而擴大了租賃市場。

　　觀念升級，主動租房人群逐漸增多。我國租賃市場處於低年齡、低層次的初級階段，從年齡結構看，我國約77%的租客年齡集中在20-29歲，約16%的租客集中在30-39%。從收入層級看，單月收入在一萬以下的租客占租客總數近7成，低收入人群是當下租房的絕對主力軍，但是國際情況看，發達地區已經不同程度進入了主動租賃時代，租房人群呈現多元化趨勢。

　　以美國為例，對比2015年與2005年美國的租房人群，從學歷角度，高中以下學歷的租房人口呈現下降趨勢，而本科以上高學歷人群增幅超過52%，從收入角度，高收入人群同樣是租房人群中漲幅最為迅猛的，其漲幅是低收入人群漲幅的2.5倍之多。租房人群的「高學歷高收入快增長」成為美國租房市場近十年以來的顯著特徵。目前我國已經初步呈現主動尋求品質租賃的局面。