經濟適用房發展趨勢

　　經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。以下對經濟適用房發展趨勢分析。

　　中國的城市經濟適用房起源於20世紀五十年代，後經過九十年代的醞釀時期，終於在1998年房改之後正式推出，用來解決中低收入人群的住房問題。然而經過1999-2005年的高速發展時期，經濟適用房進入到一個令人質疑的尷尬時期，一方面出現部分部分投機者和尋租者利用經濟適用房進行牟利，另一方面一些城市流動人口等低收入家庭很難被納入保障範圍。現階段的經濟適用房處於轉型時期，建設部和各地方政府已經出台了一系列政策使經濟適用房向租賃型方向展，但在准入門檻和程序審核上仍需進一步的規範，以防止倒賣經適房現象的加劇。

　　城市經濟適用房於1998年在中國正式推出，並被列入國家計劃，是中國住房保障體系的重要組成部分。經濟適用房由政府統一划撥，然後組織房地產開發商進行建造，並以較低價格出售給城市中低收入者，開發商通過政府的建房補償金來獲得利潤補償。

　　經濟適用房與普通商品房有著很大的差異，主要在於：首先，它們供應的對象不同。經濟適用房的供應對象是被嚴格限定的有住房困難的中低收入家庭;其次，它們的土地取得方式不同。經濟適用房的土地性質為政府劃撥;再次，它們在國家住房制度中享受的政策是不一致的。經濟適用房由於有福利性質，政府減免了一部分行政規費;最後，它們的定價方式是不同的。經濟適用房的價格是由政府主導定價的。

　　隨著福利分房制度的逐步取消,買房成為了普通百姓家庭所關注的現實問題。發展經濟適用房無論是作國民經濟增長點的房地產業,還是對收入有限的普通百姓都更具有現實意義和發展潛力。 據聯合國1998年度人口狀況報告:1999年全球人口將突破60億大關。目前,亞洲占35億,其中人口最多的有中國、印度,而中國人口就有12億,人口發展趨勢很大程度上取決於15歲到25歲年輕人的行為和選擇,現在全球有10.5億這樣的年輕人,他們是巨大的住房需求市場。因此,我國發展經濟適用房從需求方看,雖然我國目前城市化水平很低,但速度正在加快,而且我國總人口仍處於增長時期,城鎮人口將不斷增加,中低收入家庭將長期存在,特別是脫離。

　　目前經濟適用房的供應結構表現出較為單一的特點，主要以開發新房為主，這種「增量房」在供應效率、節約成本等環節上都存在一定的問題，要擴大未來經濟適用房的保障範圍就必須使經濟適用房的供應結構更加經濟和實用。當前我國已有部分城市開始進行存量房的探索，通過購買二手房作為適用房提供給低收入者並進行一定的補貼，不僅可以大大提高適用房的供應效率，還可以在解決中低收入家庭住房的同時改善其生活條件。這種「增量房」與「存量房」的並存結構是經濟適用房供應結構的一個大膽探索，隨著時間的檢驗，經濟適用房的供應結構將日趨科學。

　　因此在目前的經濟水平和狀況下，想要大幅降低經濟適用房的建設成本的確是比較困難的。另外，銷售周期和費用的結算也是困擾經濟適用房成本的一大難題。經濟適用房的銷售也大致按照商品房銷售的模式進行的，也要設置售樓處，培訓銷售人員，接待客戶看房選房，發放銷售宣傳資料等等，唯一不能變的就是銷售價格。

　　雖然客戶的人選及數量由政府組織篩選確定，但房子還是要一套一套地簽約銷售。如果小區戶數比較多的話，銷售周期肯定會加長，但周期和費用是成正比的，而費用按照經濟適用房有關規定是不能進開發成本的。如果政府還是用老的結算標準去套用新開發的經濟適用房的話，那肯定會出現矛盾的地方。

　　在經濟適用房發展的數十年時間裡，經歷過高速發展時期，也經歷過質疑時期，取得的成效無論是從政策上還是從實踐上來說都是令人欣慰的。而經濟適用房的發展也對環節城市住房壓力、解決城市社會問題、推進城市住宅業的發展產生著不小的影響。以上對經濟適用房市場現狀分析。

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