2025年深圳房地產精選報告報告

　　有觀點認為，從政策、金融、經濟、人口和供應五個層面來看，目前深圳還沒有呈現出下跌趨勢，長遠來看趨勢仍將上升。也有觀點指出，在市場進入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進入短暫調整期。抑制資產泡沫將對樓市產生強烈衝擊。

　　上半年深圳樓市火熱的行情戛然而止。

　　深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱「深規土委」）最新數據顯示，深圳市7月份新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%；共成交2984套，環比下跌8.27%。

　　新房成交價創下2012年以來單月環比最高跌幅，深圳樓市7月份呈現量價齊跌。

　　儘管「地王效應」在「3·25新政」後起到了短期催化作用，但購房者入市觀望情緒疊加淡季銷售影響，以及新房市場上供應維持低迷，深圳樓市進入了高位盤整。

　　市場降溫

　　規土委數據顯示，深圳新房成交價格在7月首周登頂後便開始下滑，從6月的「6」字頭回到了「5」字頭。

　　今年6月，在龍華「地王效應」的推動下，市場熱情高漲，加上多處豪宅項目推盤，整體拉升了深圳的新房成交價格。根據深規土委數據，6月份深圳新房成交均價達到61756元/平方米，創下過去17個月的新紀錄。

　　進入7月份，首周（7月4日-7月10日）新房成交價繼續維持漲勢，單周環比上漲16.4%，達6.98萬元/平方米。但之後兩周新房成交價便下行，一路降至第三周5.06萬元/平方米的低點，最終整月環比下跌8.27%，創下近年來的最高單月跌幅。

　　這其中有結構性因素。從成交結構來看，成交備案的新盤中豪宅項目數量明顯減少，單價千萬級的豪宅成交275套，相比5月份的486套降幅明顯。

　　但福田和南山仍然在豪宅項目的推動下，新房成交單價繼續攀升，分別達到95070元/平方米和92817元/平方米。其中，福田區新房成交數量中2/3為144平方米以上的豪宅項目，而南山區144平方米以上的豪宅項目成交金額更是占深圳全市豪宅項目約66.98%。

　　克而瑞地產研究指出，7月份深圳高檔項目成交占比下滑9個百分點，中高檔項目成交占比則相應上升。從成交面積來看，小戶型產品成交占比再度突破六成。

　　深圳中原研究中心認為，現階段市場價格仍處高位盤整，成交並不活躍，價格仍是決定客戶是否入市的關鍵因素。

　　從新入市的新盤價格來看，並未出現提價的樓盤，低迷使得市場整體氛圍無明顯好轉，小部分項目低價入市則能帶來好的開盤銷售率。

　　二手房市場則開始出現回暖跡象，深規土委數據顯示，7月全市二手住宅成交（過戶）5838套，環比增長23.4%。

　　由於官方數據存在一定滯後性，往往不能真實反映市場情況。深圳鏈家研究院監測數據顯示，深圳7月份二手房成交均價為53456元/平方米，環比上漲0.5%，連續兩個月回升，實際交易量維持在7500套上下的正常水平且有小幅上升。

　　深圳鏈家指出，目前市場上主要以首次、換房剛需，以及部分長期投資者為主，購買行為趨於理性。

　　深圳中原研究中心則認為，前期地王效應對二手業主報價起了「刺激作用」，二手報價呈現高位震盪，成交價格依然維持高位，整體樣本均價為55247元/平方米，短期內缺乏向下的壓力。

　　盤整繼續

　　儘管深圳市二手住宅成交量在7月份連續四周小幅上升，但仍處於歷史低位。

　　深圳市中原研究中心認為，居高不下的價格使客戶入市積極性不高，對成交量回升形成了一定阻力，短時間內市場仍將處於低迷狀態，預計在9月之前市場成交量難有大幅回升。

　　此外，在經歷7月份深圳土地市場零供應後，將迎來一輪高峰。

　　深圳市土地房產交易中心的最新公告信息顯示，8月份深圳將有15宗地上市交易，土地用途以商業和工業為主，出讓土地位於南山和寶安，其中8月26日當天，寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應「大戶」。

　　而在南山出讓的4宗土地中，有3宗位於前海深港現代服務業合作區，其中兩宗地塊對競買申請人做了限制，要求為世界500強企業且在深圳市無總部。

　　根據深圳中原研究中心統計，今年上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，僅占2015年成交的30.1%。

　　與上半年土地供應量偏少相比，下半年的土地供應力度將明顯加大，僅8月份的土地供應量就接近上半年土地供應總和。

　　然而土地熱潮對樓市的推動作用將降低，深圳樓市的猛漲讓行業嗅到了風險的氣息，政策不確定性加劇。

　　銀行業已自7月份開始收緊政策。7月13日，深圳市包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內的7家銀行陸續收到通知，房貸利率都將調回9折，並於14日開始執行，這幾家銀行之前的貸款利率此前均可到8.8折。

　　深圳中原總經理鄭叔倫認為，樓市不會直線上漲，而是會呈現階梯型，今年深圳可能到了平台的部位，但是跌的可能性也不大，長遠來看趨勢是上升的。從政策、金融、經濟、人口和供應這五個層面來看，目前深圳還沒有呈現出下跌趨勢。

　　儘管7月末中央政治局會議首提「抑制資產泡沫」被市場解讀為劍指房地產行業，但中銀國際證券分析指出，預計國內貨幣政策仍不會做出激進調整，故房價通過硬著陸擠泡沫的可能性極小，大機率仍會以因城施策的區域類行政調控為主。

　　克而瑞地產研究認為，上半年成交火熱後，在市場進入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進入一個短暫的調整期。而隨著後續「抑制資產泡沫」的具體措施落地，必將對房地產市場產生強烈衝擊，預計8月市場成交仍將繼續小幅下行。更多深圳房地產行業資訊可查閱2016-2021年深圳房地產行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告。

　　中原地產首席分析師張大偉則表示，目前一線城市成交放緩，部分熱點二線城市房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬鬆不能持續，下半年尤其是四季度房地產市場的風險可能爆發。

  我國的房地產市場經過幾年的嚴格把控，房價已不再像之前那樣瘋漲，一線城市以穩為主，二線城市以微漲為主，三線城市還沒有動靜。深圳近期的房價恢復到2021年的水平，終止了11月的連跌，目前一平方在6萬左右，預計2022年的房價不會有很大的變化。以下是2022年深圳房地產行業發展前景。

  深圳房地產行業發展前景指出，深圳市是四個一線城市當中面積最小的，面積只有1997平方公里，是上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8，住宅土地供應最少的，商品住房供應量最少的城市。

  2021年，深圳共有15幅租賃土地成交，成交面積96.44萬平方米，2021年租賃地塊成交面積超過前三年租賃土地成交總和。

  2021年1-12月，深圳商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售金額為937.54億元，TOP10入榜門檻為66.04億元。其中，華潤城以196.70億元位居排行榜首位;前海天境花園以115.89億元位居排行榜第二位，項目位於南山前灣片區，為地鐵5號線前灣公園站地鐵上蓋項目，總建面約25.4萬㎡;萬豐海岸城位列排行榜第三位，銷售金額為95.58億元，該項目位於寶安沙井片區，將產業、商業、購物、居住等功能有機結合，以特色街區、特色建築、特色空間為設計元素，打造深圳西部新的地標性建築。

  從需求側看，投資型和自用型買家在總交易金額上大致持平，占比分別為40.5%和36.1%，但自用買家的交易宗數占比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統主力。其中，自用型買家以實業類企業和信息技術企業為主，平均成交金額在約7億元水平，較小的成交規模顯示出自用型賣家漸趨以實用性為導向。

  從經濟活力看，由於深圳的經濟活力，城市建設的成熟優勢，自然環境和人文環境不斷優化，深圳在人口方面具有極大的磁吸效應，也就是住宅的潛在需求是巨大的。深圳房地產行業發展前景指出，而在眾多優質人群進入深圳的同時，對於生活品質的追求下，住宅品質化、豪宅化將是不可逆轉的趨勢。

  從土地資源看，土地資源稀缺造就深圳地王頻出 深圳地少人多，地球人都知道。深圳的土地面積2000km，只有上海的1/3，廣州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重慶的1/42，常住人口和北上廣差不多。

  根據深圳市「十四五」租賃供應計劃，「十四五」期間深圳市將收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業;國有住房租賃企業收儲不低於10萬套房源;公租房供應66726套。

  展望後市，筆者認為，深圳樓市不可能迎來趨勢反轉。因為很多制約因素仍存在，一是指導價控住資金槓桿，掐住了深圳樓市反彈的「七寸」;二是信貸釋放空間不可能像過去那麼大，大多數銀行房地產貸款額度並不大;三是這幾年建立了長效調控機制，政策不可能大幅鬆綁。

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　　2016年樓市的火爆推動了至少14個城市的房價在過去一年上漲超過四分之一，漲幅最大的城市房價上漲超過一半。

　　國家統計局最新發布的數據顯示，2016年共14個城市全年房價上漲超過25%，其中上海、南京、合肥、廈門、深圳5個城市的漲幅超過了40%。新建商品住宅價格上漲超過30%的達到了11個。

　　深圳為去年房價漲幅最大的城市，全年新建商品住宅價格上漲超過50%，為年內漲幅超過一半的唯一城市。

　　去年有11個城市的二手住宅價格漲幅超過25%。漲幅超過40%的城市達到4個，漲幅超過30%的城市則有7個。

　　合肥領漲，全年二手住宅價格上漲52.6%。北京次之，上漲50.4%。

　　數據顯示，新建商品住宅價格在去年下跌的城市只有5個，其餘65個城市皆有不同程度的漲幅。

　　人民網記者根據國家統計局數據計算的結果顯示，2016年12月70個大中城市新建商品住宅價格平均環比漲幅為0.3%，自9月份的上漲1.8%之後連續3個月回落。平均同比漲幅持平，為10.8%。

　　其中，一線城市新建商品住宅價格平均環比漲幅連續4個月回落，由11月的上漲0.1%轉為持平。二線城市上漲0.2%，比11月回落0.2個百分點。三線城市上漲0.4%，比上月回落0.4個百分點。

　　據2016-2021年中國深圳房地產行業市場需求與投資諮詢報告，基於統計局數據的統計顯示，12月新建商品住宅價格環比上漲城市的平均漲幅為0.49%，連續3月回落。環比下跌城市的平均跌幅為0.21%，較11月0.18的平均跌幅有所擴大。

　　其中，12月環比上漲的城市數量為46個，較11月的55個減少。環比下跌的城市數量連續5個月增加，12月時達到了20個。4個城市12月新建商品住宅價格環比漲幅持平。

　　新建商品住宅價格環比漲幅擴大的城市數量從2016年9月時的頂點47個不斷減少，12月環比漲幅擴大的城市數年內首次降至個位數。

　　12月，新建商品住宅價格同比上漲的城市數量為65個，連續3個月持平。5個城市同比下跌。上漲城市的平均漲幅為11.74%，下跌城市的平均跌幅為1.36%。

　　其中，新建商品住宅價格同比漲幅擴大的城市為44個，連續3個月減少。漲幅回落的城市為19個，繼續保持增加趨勢。

  房地產行業從之前發展到現在遺留下的問題一直被國家重點關注著。炒房問題，貸款利率問題，購房者資格問題等等。近幾年國家對各城市的情況，出台了許多行業政策，在這個情況下，房價依然很高，一手房和二手房的價格相差不大。下面就跟隨筆者來看下深圳地區房地產行業分析。了解一下深圳地區房地產投資趨勢。

  深圳地區房地產行業分析

  2021年的樓市充滿玄機，宏觀調控並非弱於其他城市，但房價在前幾年的高歌猛進後有著持續甚是還有上升的趨勢，市場在博弈中行進，喜和憂，快與痛，不同的利益主體感受不一。回顧過去，展望未來，「不安寧」成為了深圳房地產的基調，市場在博弈中抉擇。

  縱觀近幾年深圳市房地產業，價格的變動和供給需求比例失調並存是給人們的第一印象，這也是外界對深圳市房地產「不安寧」這一定調的主要原因。

  2021年深圳土地成交38宗，成交總建面413.26萬㎡ ，環比上漲550.19%，同比上漲200.31%，成交金額為5138140萬元，環比上漲331.59%，同比上漲2116.34%。

  2021年深圳住宅土地成交成交20宗，成交總建面248.51萬㎡，環比上漲367.04%，成交金額為4485300萬元，環比上漲283.92%，同期無成交。

  截至2021年，深圳全市長租公寓房源規模約8.1萬間，全年新增約2.5萬間。環比增長約19.6%。

  進入2022年，全國已有超60個城市放鬆了房地產調控政策，如下降首付比例、下調房貸利率等，部分城市房產銷量有回暖跡象。3月份深圳市一手住宅共成交2859套，環比增長49.9%，二手房網簽環比增長25.5%。鄭州市3月新房銷量增加53%。

  深圳地區房地產投資趨勢

  2022年以來，國家金融監管部門對二手房貸款進行了嚴格限制，貸款比例大幅下降，很多銀行沒有額度對二手房暫停按揭貸款，二手房成交量大幅度萎縮，很多房產中介人員無法生存，紛紛改行從事其他行業。

  目前，深圳樓市一手房限價，價格還是很高的，二手房指導價，但業主心裡價位還是很高的，所以深圳房價在高位橫盤，少數急需用錢的業主不得不降價出售。

  未來，深圳市會學習新加坡的住房模式，規劃新建少量的商品房，讓20%的富豪人群購買，規劃更多的保障性住房，比如保障性租期住房和共有產權住房，讓80%的普通上班族有房住，可以落戶，小孩可以上學。

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