2025年養老地產精選報告報告

　　2014年以來，在地產行業面臨拐點的背景下，養老地產成為了行業的熱門詞彙，包括萬科等行業龍頭均表示看好養老地產的發展前景。

　　上周六，在花樣年舉辦的新品牌戰略新聞發布會上，公司總裁潘軍表示，中國的養老地產缺乏人文關懷，養老地產根本沒有前途，花樣年會做養 老社區，但絕不會做養老地產。潘軍稱，某些知名開發商紛紛宣布，要建造幾十萬平方米的養老地產，為老人們提供相關配套設施完善的居住地。但他認為，這其實 根本不符合老年人的需求，一大群老年人高度集中在一起，社區里老年人去世的機率會非常大，這樣會導致整個社區氣氛很沉重;此外，養老地產大多地處偏僻，這 與老年人喜歡熱鬧的性格不相符。

　　潘軍表示，中國的房子已經足夠多了，並不需要大規模為老年人建房子，在花樣年的新戰略中，養老社區也是重要一個組成部分，但公司不會花一分錢建設養老地產的房子。

　　據宇博智業市場研究中心發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》統計數據顯示，在地產行業處於第二梯隊的花樣年，明確提出了要借力輕資產模式，實現彎道超車，全面布局中國最大的社區服務運營平台。截至今年10月底，花樣年依託旗下的另一家上市公司彩生活所管理服務的社區物業面積已經突破1.8億平方米。

　　在潘軍看來，中國的房地產市場已經開始步入存量房時代，公司必須從房地產開發商轉型為社區服務運營商。如何利用花樣年打造的服務平台，調動各種資源為社區里 的居民提供增值服務，這是公司轉型是否成功的關鍵。為此，花樣年在新戰略中提出了建立地產開發、物業管理、社區金融、社區文化旅遊、養老和教育等八大服務 板塊。其中公司在行業中首次提出了「社區金融」的概念，利用網際網路金融模式，為社區居民提供小額貸款。

　　對於降息後的房價走勢，潘軍表 示，只有一線城市和少數幾個二線城市的地產市場有所回暖，大部分二、三、四線城市的地產市場並未感受到降息的暖意。他認為，今年地產的拐點不是周期性的， 而是歷史性的，與已開發國家類似，國內一線城市房價仍會堅挺或上漲，其他城市的房價將長期下跌。

　　養老地產，從建築設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建築產品開發接近於高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。養老是我國當下亟待求解的重大社會問題，受需求迫切和政策鼓勵雙向驅動，養老產業將迎來十分確定的發展機會。

　　根據中國報告大廳的發布的《2016-2021年養老地產行業市場競爭力調查及投資前景預測報告》顯示，我國在2002年65歲以上的人口比率超過總人口達到了7.3%，2014年末為10.06%，2014年我國老年撫養比上升為13.9%。按《中國老齡產業發展報告2014》計算，到2020年老年人口將增至2.6億。假設每人年均養老費用支出4萬元，則我國養老產業每年市場規模將達到10萬億，需求巨大。

　　期望對養老養生產業地產的研究上水平，改變養老地產投資人與養老產業脫節的現狀。養老產業無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬體配置問題一直很突出。

　　中國養老產業還處於早期發展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養老產業有望實現社會效益與經濟效益的「雙贏」。養老地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響養老地產的經營成敗，因此養老地產的運營模式的構建十分關鍵，其運營模式的構建主要有以下形式：「養老文化「概念營銷模式;產業鏈延伸模式 ：老年服務業、老年房地產業、老年醫療保健業、老年用品業、老年旅遊業、老年娛樂文化產業、老年諮詢服務業、老年金融投資業;租、售、反按揭組合入住模式。

　　缺乏政策支持也是一方面。對於養老產業的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對於急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但我們可以借鑑一下國外養老地產發展模式找出更適合我們自己的養老地產發展路線。