2016年5月1日起在全國全面推開，這是一場影響深遠的稅制改革，營改增作為供給側結構性改革的重要舉措，對我國經濟轉型升級發揮了積極作用，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。
2016年5月實施營改增以來，賓館已累計減稅140多萬元，企業運營成本明顯降低，經營效益和內部管理都越來越好。
數據顯示，營改增試點以來，我國經濟結構持續優化：第三產業增加值占GDP的比重由2012年的45.5%逐年提高到2015年的50.5%，首次占據中國經濟半壁江山。今年前三季度，第三產業稅收同比增長8.2%，快於第二產業增速7.2個百分點，占全部稅收的比重為57.3%。
全面實施營改增以來，企業減負效應逐步擴大。截至9月，生活服務、金融、建築、房地產四大行業，累計全部實現減負。
其中，生活服務業減負規模最大；金融業減負位居第二，按照26個小行業的劃分口徑，金融業項下的4個小行業稅負也已全部下降。此外，下游抵扣持續增加，增值稅抵扣鏈條進一步完善。僅「新增不動產」抵扣因素就減負8.8億元。
國家稅務總局的最新數據顯示：2016年1-9月，營改增累計減稅達3267億元，所有行業稅負只減不增的目標順利實現；而且，減稅規模呈逐步擴大態勢，全年減稅5000億元也幾乎是「板上釘釘」。
營改增全鏈抵扣的實現，有力推動了技術進步與創新。作為全球最大建築工程承包商之一，中國中鐵加大了對相關固定資產和服務的採購量，短短6個月，已經實現抵扣進項稅額404.8萬元，使企業裝備及工程向著科技化、現代化的水平邁進。
營改增全面推開，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，徹底打通了增值稅抵扣鏈條，在減輕企業負擔的同時，對穩定經濟增長發揮了重要作用。
營業稅改徵增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重複納稅的環節。那麼，在過渡時期，它的一些政策、規定是怎樣的呢？下面就對營改增最新政策《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》進行解讀，希望對大家有所幫助！
按照2017年3月24日公布的《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》，營改增試點的細則正式亮相。其中備受關注的房地產業營改增政策也隨之明確，房企的舊項目可以選擇兩種計稅方法。而對於個人二手住房交易，將按照5%的徵收率計算納稅，稅負有所降低。
而財政部、國家稅務總局最新公布的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》對個人住房轉讓實施差別政策，北上廣深個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
賣300萬元房 營改增後少繳7100元
增值稅與營業稅的不同在於，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易徵收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+徵收率）×徵收率。
舉例來說，房子的交易價格為300萬元，如果征營業稅，那麼營業稅=300萬元×5%=15萬元。改徵增值稅後，採用簡易徵收，徵收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分後再乘以徵收率，即增值稅=300萬元÷（1+5%）×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。
營改增新政
房企土地成本能抵扣
自2017年5月1日起，在全國範圍內全面推開營改增試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
從稅率上看，房地產和建築業將分別由5%和3%的營業稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業稅在原理上有著本質的不同。此外，對於4月30日（《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產項目）之前的舊項目，兩個行業的企業可以選擇簡易計稅等過渡期政策。
安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產企業銷售額扣除部分，力度很大。「在一線城市，土地成本占了整個房地產項目成本的三分之一到四分之一。」
對於房地產的老項目來說，可以選擇採用簡易計稅方法或一般計稅方法。若採用簡易計稅方法，則增值稅徵收率為5%。若採用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建築成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能採用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉嫁增值稅。若下游買家是企業，則可以考慮採用一般計稅方式，因為採用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發票，企業買家可用來抵扣，這對企業買家來說吸引力較大。
二手房交易稅負降0.24%
細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的徵收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現行5%的營業稅稅負還要低0.24%。
原營業稅的優惠政策也繼續沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。 對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
而個人銷售寫字樓等其他不動產，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計稅。
此外，個人出租住房的，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，與現行營業稅相比，稅負也有所降低。
賣房租房委託代征：無須多跑一個部門
以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業稅等稅種都屬於地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之後，是不是又要多跑一個國稅局呢？答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。
廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業務營改增後的稅收征管、發票開具等問題，正在探索國地稅部門委託代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數據遷移工作，與地稅部門協商擴大了征管數據共享權限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。
分析
一手樓市或延續目前走勢：部分二手買家或延後遞件
「廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2013年的最高峰時期相比，仍然有距離。」中原地產項目部總經理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔心政策變化後稅負成本轉嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。
黃韜認為，昨日出台的政策和之前業界的預期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應該將會以延續目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預期，「金九銀十」前的六七月間，是樓市的傳統淡季，而屆時強勁的購買力也可能面臨能否存續的問題，所以市場成交有可能出現回落。
「營改增政策落地之前，各種傳聞對市場產生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場選擇在心理價位上下調的業主會更多。」滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰透露，廣州春節過後啟動的二手樓市行情之中，部分業主擔憂營改增落地後稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強硬。特別是部分大面積物業，讓價幅度會較中小面積物業大，不過，隨著昨日政策出台，相信業主的態度會重新走強。
周峰分析，以廣州為例，目前營業稅的稅率是5%（不含費），也是按144平方米作為分界線。而5月1日之後，增值稅的徵收率是5%，但稅負為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業，在營改增之後，同樣情況的房產稅負有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業稅的費用節省幾千元。
周峰預計，部分不足2年的物業在轉售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之後才辦理遞件及繳稅的行為。可以肯定，對二手市場的成交會有促進作用。由於3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調整，只要有效客戶能得到補充，之後成交量還是會繼續放大。
上海將出台新政：加強房地產調控力度
新華社上海3月24日電（記者姜微、葉鋒）記者從24日舉行的中共上海市委常委會獲悉，上海將認真貫徹落實中央對全國房地產市場「因城施策」的管理要求，按照房地產市場發展的客觀規律和特大型城市發展的客觀規律，從實際出發，加強調控力度。
當日舉行的會議聽取了關於進一步完善上海住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的匯報。記者了解到，上海近日將出台《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（下文簡稱《意見》）。
上海房地產市場起步早、發展快，經過20多年的發展，逐步形成了適合我國國情、符合特大型城市市情的調控原則和政策。會議指出，要保持定力，堅持並完善市場和保障「兩個體系」，市場體系要堅定不移堅持「三個為主」，即以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主;保障體系要堅持和完善「四位一體」，多策並舉、盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。
上海市委還提出，房地產發展周期長，上海房地產市場的調控工作，要堅定目標方向，始終對標「三個為主」的原則，不斷在實踐中總結和完善相關政策。要善於從大局大勢中把握房地產市場的新變化，各部門要立足大局、各司其職加強房地產市場調控。會議要求，上海市、區兩級政府要齊心協力，嚴格執行即將出台的《意見》，依法依規整頓房地產市場秩序，嚴格依法處置違法違規行為。
全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點範圍。自此，現行營業稅納稅人全部改徵增值稅。其中，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。
財政部稅政司負責人介紹，這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍;年營業稅規模約1.9萬億，占原營業稅總收入的比例約80%。
全面推開營改增試點，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重複徵稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作，有力支持服務業發展和製造業轉型升級。
繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣範圍之後，本次改革又將不動產納入抵扣範圍，無論是製造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。
7月11日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關於建築服務等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)，明確建築服務業三項營改增政策、承包地流轉農業生產免稅和貼現再貼現增值稅征免政策。以下便是營改增政策最新消息。
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
現將營改增試點期間建築服務等政策補充通知如下：
一、建築工程總承包單位為房屋建築的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行採購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預製構件的，適用簡易計稅方法計稅。
地基與基礎、主體結構的範圍，按照《建築工程施工質量驗收統一標準》(GB50300-2013)附錄B《建築工程的分部工程、分項工程劃分》中的「地基與基礎」「主體結構」分部工程的範圍執行。
此條的五個關鍵點：
(一)適用對象：建築工程總承包單位。至於為何只適用於總包單位，與建築法律法規對總包與分包的相關規定有關。
(二)特定業務：建築的地基與基礎以及主體結構。可以理解為建造房屋時的「地基與基礎(包括土方工程、基坑支護、地基處理、樁基礎、地下防水、混凝土基礎、型鋼、鋼管混凝土基礎以及鋼結構基礎)」和「主體結構(含混凝土結構，砌體結構，鋼結構，型鋼、鋼管混凝土結構，輕鋼結構，索膜結構，鋁合金結構以及木結構)工程。既然明確限於「房屋建築」，那就不能拓展至橋樑、道路等其他建築物、構築物。
(三)適用範圍：提供工程服務，新建、改建各種建築物、構築物的工程作業。此處可理解為：為建造房屋提供地基與基礎和主體結構的工程作業。不要聯想到什麼工程設計啊、修繕、裝飾乃至房屋拆除等其他項目。
(四)必要條件：正列舉四類建築材料(主材)。建設單位(工程發包方)自行採購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預製構件共四類建築材料。此處無「等」字修飾，因此不應再擴展到其他材料。另外，至於甲方在列舉的四類主材之外還自行採購了其他材料的，不影響適用本項規定。更不應聯想到是「甲供材簡易計稅」適用範圍的縮小。
(五)計稅方法：適用簡易計稅方法計稅。從文字表述來看，此處未用「『可以選擇』適用簡易計稅方法計稅」，少了「可以選擇」這四個字，那就將其理解為「必須適用」吧。
二、《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條第(二)項修改為「納稅人提供租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天」。
將「建築服務」從原條款中刪除。從此，建築服務(各類建築物、構築物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建築服務)退出了收到預收款即產生納稅義務的序列。
本次修改後，提供建築服務的納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅建築服務行為並收訖銷售款項(提供建築服務過程中或者完成後收到款項)的當天，或者取得索取銷售款項憑據的當天(書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建築服務完成之日);先開具發票的，為開具發票的當天。
三、納稅人提供建築服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款後的餘額，按照本條第三款規定的預征率預繳增值稅。
按照現行規定應在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建築服務發生地預繳增值稅。按照現行規定無需在建築服務發生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。
適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。
此條分別就建築服務預繳增值稅的時點、計稅銷售額;預繳地點;預征率等問題作出規定。
(一)建築服務預繳增值稅的時點、計稅銷售額及預征率：
納稅人(一般納稅人、小規模納稅人)提供建築服務，應當在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款後的餘額為計稅銷售額，適用一般計稅方法計稅的項目，按照2%的預征率計算應預繳稅款;適用簡易計稅方法計稅的項目，按照3%的預征率計算應預繳稅款。
(二)建築服務增值稅預繳地點：
1. 納稅人跨地級行政區範圍提供建築服務取得預收款的，應在收到預收款時，向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款。
2. 納稅人在同一地級行政區範圍(含在同一地級行政區範圍內跨縣、市、區)內提供建築服務取得預收款的，應在收到預收款時，向機構所在地主管國稅機關預繳稅款。
至於納稅申報，筆者理解，納稅人提供建築服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和計稅方法，在納稅義務發生時，抵減已預繳稅款後，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
四、納稅人採取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業生產者用於農業生產，免徵增值稅。
五、自2018年1月1日起，金融機構開展貼現、轉貼現業務，以其實際持有票據期間取得的利息收入作為貸款服務銷售額計算繳納增值稅。此前貼現機構已就貼現利息收入全額繳納增值稅的票據，轉貼現機構轉貼現利息收入繼續免徵增值稅。
六、本通知除第五條外，自2017年7月1日起執行。《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第七條自2017年7月1日起廢止。《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號印發)第一條第(二十三)項第4點自2018年1月1日起廢止。
被廢止的條文
1、《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第七條 兩個或者兩個以上的納稅人，經財政部和國家稅務總局批准可以視為一個納稅人合併納稅。具體辦法由財政部和國家稅務總局另行制定。
2、《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號印發)一、下列項目免徵增值稅：……(二十三)金融同業往來利息收入：4.金融機構之間開展的轉貼現業務。
京公網安備 11010502031895號
