2015年我國小產權房行業改革政策分析

　　儘管自2014年以來，國土部聯合住建部在全國範圍內開展了對小產權房的專項整治，並拆除了位於北京、廣東、海口等地的部分嚴重違法違規的小產權房，但進入2015年，小產權房又在各地公開售賣，這其中就包括最近備受關注的深圳被五次查封的「坂田國際」小區。

　　「坂田國際」原為深圳龍華新區辦事處水斗老圍村村委的統建樓，由3棟25層樓組成，共有230多套房源。早在2014年年中，龍華新區辦事處執法人員就對「坂田國際」進行了兩次查封，但每次被封過後不久，該樓盤就又重新開張，重新售賣。

　　深圳只是全國範圍內小產權房再度升溫的一個縮影。事實上，2015年以來出現小產權房熱賣的，還有雲南昆明、廣西柳州等地。

　　接近國土部的專家告訴記者，現在有關方面對小產權房採取的是「冷處理」，不登記、不發證，在相關集體產權、宅基地等一系列農村改革中，也沒有直接涉及到小產權房的問題，主要原因是形成小產權房的歷史較為複雜，而且各地的情況也不一樣，中農辦、國土部等方面很難出台，解決全國小產權房問題的統一性文件。

　　清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明、原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源等人認為，有關部門應區分不同的情況，儘快對小產權房進行分類研究、分類處理。簡單來說，對一些嚴重違反城市規劃、土地利用規劃，建築設計、施工質量存在嚴重問題的「小產權房」，應採取改建、重建或者拆除的強制辦法，而對一些符合條件的「小產權房」，則應通過補辦合法手續，再通過繳納相應的稅費，納入到廉租房、公租房、經濟適用房等城市保障性住房系列之內。

　　再度升溫

　　除了深圳龍華新區的「坂田國際」，在全國範圍內實際上還存在著其他類型的小產權房。

　　據《2016-2020年中國「一帶一路」戰略規劃對房價走高行業影響調查分析報告》了解，2004年深圳曾發文將集體性質的土地全部轉化為國有，取消了農村集體組織。而在土地國有化過程中，為了照顧居民的利益，當地政府給新轉為市民的每戶家庭都劃出不超過120平方米的土地，用於建築不超過5層、建築面積不超過480平方米的住房。

　　相關土地專家稱，這些由當地政府規劃建設的房子，嚴格來說也是小產權房。據悉，目前深圳對於新建的違規小產權房，往往採取禁止售賣的手段，被罰款也只是少數。而類似對「坂田國際」的數次查封，在當地人看來也並沒有起到震懾作用。因此，即便是從公開的報導來看，深圳的小產權房熱賣至今仍在升溫。

　　另外，很多城市周邊的農民正在將偏遠郊區的住房開發成「農家院」售賣。其中，一線城市郊區一套300度平米的毛坯「農家院」，大致的價格是在20萬元以下。據前述接近國土部的專家所說，過去這些城市周邊的小產權房，是成片成片的高層住宅，現在基本上都改成了獨門獨戶的「農家院」，不那麼引人注目。

　　「而小產權房的價格本來就比較低，加上銷售方還打出休閒、度假、養生的各種旗號，招攬城市買主，還是會吸引一些城市居民到郊區買房。」上述專家說。

　　根據公開的報導，在2013年底，國土部曾聯合住建部，對全國的小產權房進行了專項整治，之後各地政府都還公布處違規的小產權房信息，並拆除了部分小產權房，一些城市郊區的村官也因此受到嚴重處罰。

　　但小產權房卻在短暫消停之後再次出現升溫的勢頭。前述接近國土部的專家的分析是，這種現象的出現可能與地方政府的默許甚至支持有關，而現有的農村土地管理政策中尚存一些空白環節，相關方面也遲遲未出台新的改革政策。

　　鄭振源告訴經濟觀察報，在深圳等地，大多數小產權房都是由村集體將村轄區的土地集約起來，通過村委會註冊的開發公司或者外請開發公司進行開發建設，然後將一部分提供村民居住，另一部分對外出售，這實際上也是地方政府對他們認為不合理的一些土地政策的一種博弈。

　　改革滯後

　　從去年下半年開始，中農辦、國土部、農業部等方面曾出台了一系列相關土地改革的新政，其中包括針對集體經營性建設用地入市、宅基地入市的制度改革，也包括針對不動產登記的新條例以及針對農村集體資產的股份制改革。而這些改革以及上月發布的《深化農村改革綜合性實施方案》中，均沒有涉及小產權房問題，這一現象令業內感到意外。

　　據前述接近國土部的專家介紹，國土部等方面之所以對小產權房採取「冷處理」的辦法，根本原因是相關部委、中央與地方政府，以及一些專家在處置小產權房的問題上仍存在一些分歧，因此對小產權房制度的改革政策遲遲未能出台。

　　全國政協經濟委員會副主任厲以寧、北京大學教授周其仁一直主張給小產權房「轉正」。在不同的場合，兩位經濟學家都有表示，對農民在集體土地上建設的小產權房，應該分類處理、分類對待，應該允許一部分符合條件的小產權房合法化。

　　厲以寧認為，農民在自己宅基地上建的一些「小產權房」，只要通過補繳稅費，就應該允許農民自由買賣;而周其仁的建議是，允許部分小產權房「轉正」，將有助於緩解日益高漲的房價，對推進農民工市民化大有好處。

　　與厲以寧、周其仁的觀點一致，鄭振源也主張儘快推動小產權房「轉正」。他分析表示，現在中央提出新型城鎮化關鍵是要實現人的城鎮化，圍繞「人口城鎮化」這一核心目標，農民工轉化市民首先面對的就是城市高房價問題，在這樣的背景下，小產權房的「轉正」恰好符合市場的需求，

　　鄭振源補充表示，解決小產權房的歷史遺留問題，國土部等方面應儘快設立一個合理的時間節點，對於節點後的新建小產權房一律嚴懲不貸。在限制新建小產權房的同時，對現存小產權房的遺留問題，如在村民宅基地上建設，符合城鄉統籌發展規劃及土地利用規劃的小產權房，應該允許其補辦相關手續、補交相關費用，之後再給予農民正式產權，或者納入到廉租房、公租房、經濟適用房等城市保障性住房系列中。

　　鄭振源還表示，現在一些地方政府在處理小產權房問題上已有所創新，比如，深圳市政府方面決定，從2014年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產權房轉為限價商品房，這樣的做法對國內其它省市推動小產權房的分類改革頗有借鑑作用。

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