2016年產業地產市場現狀分析：亂象頻出 盈利難

　　20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區—蛇口工業園創立，工業地產隨之興起。發展至今產業地產市場已是一片繁榮。據不完全統計：2016年以來，產業地產領域至少迎來了23家地產企業進入，其中不乏地產央企和巨頭。那麼繁榮的背後是否也是如此呢？以下是宇博智業小編整理的2016年產業地產市場現狀分析。

　　產業地產一片繁

　　隨著房地產行業發展的愈加細分，以及國家政策對於住宅領域的屢次調控，綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入產業地產戰團。地方政府與房企的投資熱情下，產業園區數量呈飆升之態。來自中國開發區協會的數據顯示，截至目前，國家級經濟技術開發區共有220家，國家級高新技術產業開發區數量達146家。

　　事實上，從2014年底中央提出「大眾創業、萬眾創新」以來，作為產業重要載體的產業地產也被業內普遍看作一個重要的風口。同時，隨著樓市上漲以及政府調控，引發了土地價格不斷飛升，房地產行業也進入新一輪洗牌，不僅中小房企紛紛醞釀轉型，甚至不少「大牌」房企也開始轉型之路。

　　從住宅地產到商業地產，再到產業地產，房地產市場的轉型更像是一場「游擊戰」。隨著產業地產市場化不斷加深，介入產業地產開發運作的市場化主體則越來越多元化。

　　在這種情況下，「產業園區」開始成為很多房企關注的重點，各大房企家紛紛進駐，讓產業地產行業變得空前繁榮起來。

　　這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。

　　萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展產業地產等業務。

　　早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產業園的開發。2014年，東莞萬科綜合產業園項目正式簽約落戶大朗鎮石廈村，總投資6.5億元。同年，萬科聯手老牌產業地產運營商天安數碼城集團在上海拿下一塊占地面積16萬平方米的產業用地。

　　無獨有偶，另一家千億房企 保利地產 也在今年7月中旬揮師產業地產，其首個項目南沙保利電商港總建築面積約75萬平方米，並於2016年7月13日正式啟動全球招商。

　　據保利地產副總經理余英介紹，南沙項目定位為跨境產業園區，將聚集跨境商務、港航服務、製造研發、保稅展貿四大產業。

　　繁榮背後 盈利難

　　但繁榮產業地產背後，運營商們仍有需要直面盈利的難題。

　　余英曾強調，保利的產業地產項目不通過產業地產圈地搞住宅和商業開發，而是潛心產業園運營。

　　圈地另作他用，正是當下產業地產存在的亂象。由於產業土地價格較低，不少開發商採用以產業項目立項，然後變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。

　　以北京為例。記者查閱數據顯示，2015年上半年，北京住宅用地平均樓面地價達到15072.29元/平方米，工業用地平均樓面地價為1425.99元/平方米，處於「價格窪地」。這為一些開發商提供了套利空間。

　　中國不動產研究中心專項課題組的調研顯示，產業園園區開發重房產、輕產業現象不可忽視。「部分園區存在捨本逐末，過度強調地產項目開發，而輕視產業環境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區變成『鬼城』。」而以產業地產為名的投機現象出現，可能成為產業地產發展的最大隱憂。

　　房企進軍產業地產領域的另一個考驗則是，無論是前期投資建設還是後期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業有非常強大的資金保障和融資能力。不過，產業地產又是一個天生融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均比較長，這讓部分產業地產商承擔著高負債運營的風險。

　　有業內分析人士認為，產業地產的重點不在於批發土地，而在於後期運營，並最終達到資產證券化。

　　在這種情況下，普洛斯成為了多數房企在發展產業地產的過程中學習的對象。美國起家，新加坡上市，普洛斯是擁有1/3中國血統的物流倉儲提供運營商。

　　所謂「普洛斯模式」，即在傳統物業自持下兩倍的財務槓桿基礎上，又獲得了5倍的股權資金槓桿，從而使公司資本的總槓桿率達到10倍。更重要的是，將開發部門90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金被用於新項目開發，項目成熟後再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環。

　　據時代周報記者了解， 平安銀行將為碧桂園科技小鎮企業提供包括股權融資、網際網路金融、資產管理等服務。而廣州保利電商港方面也透露，公司將在項目運作的同時為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。據悉，保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平台。

　　不過，普洛斯模式是否真正適用於中國？產業地產與基金能否發揮協同作用？一切仍未有確切答案。但2016-2021年中國產業地產行業發展分析及投資潛力研究報告也許可以回答。

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