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食鹽行業現狀分析

2019-08-27 10:16:47報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T

  數據顯示,1~2月,我國累計房地產投資8786億元,處於近5年來的最低位;2015年1~2月,房地產銷售繼續下滑,全國銷售面積8764萬平方米,同比下降16%;房地產價格在1月微弱反彈後調頭向下,百城住宅價格環比下降0.24%。下文是對二套房首付降至4成政策及所造成的的影響分析。

  市場上傳的沸沸揚揚的房貸新政和營業稅調整的靴子終於落地。央行、住建部、銀監會三部委聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。另外,財政部和國家稅務總局也對個人住房轉讓營業稅政策進行了調整,營業稅免徵門檻由5年變為2年。

二套房首付降至4成造成的影響分析

  房地產行業市場調查分析人士認為,在兩項政策的疊加效應下,購房者尤其是改善型置業者的購房門檻和成本將大大降低,可以擴大購房需求,轉變市場觀望情緒,帶動樓市回暖。

  購房者首付比例下調置業門檻降低 200萬房子可少付60萬首付

  房貸新政規定,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。同時,公積金貸款政策也做出調整,首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  房貸新政到底能給購房者帶來多大的實惠?上海易居房地產研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆帳:以一套價值200萬元的房子為例,如果按照此前一線城市首付7成的比例計算,那麼首付款是140萬元,按照新政4成首付的比例進行計算,首付款則減少到了80萬元,這將大大降低購房者的首付金額。

  值得注意的是,雖然購房者的首付款大大減少,房貸則會相應增加,購房成本也會相應增多。在商業貸款20年期,等額本息、最新的基準利率的貸款條件下,如果按照7成首付計算,價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元,還款總額為102萬元,140萬的首付加上102元的房貸,購房總成本為242萬元。如果按照新政後的4成首付來計算,需要向銀行貸款120萬元,還款總額為205萬元,購房總金額為285萬元。

  對此,嚴躍進分析認為,購房成本看似增加,但這背後卻有一筆資金在節省。雖然購房者需要多付43萬元,但可以分期按20年的時間進行支付,而且首付可以少付60萬元,考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素,長遠來看,這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

  「對於剛需和改善型人群來說,支付能力是制約其購房的原因之一」,在亞豪機構市場總監郭毅看來,該項政策出台之後,首付比例有所降低,有助於提高購房者的資金槓桿,撬動更多住房消費。

  營業稅免徵年限降至2年 降低購房者負擔

  除二套房首付比例調整外,房地產營業稅也做出了相應變化。昨日中國財政部和國家稅務總局30日聯合發布的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。

  一般而言,二手房交易中的營業稅成本都加在了購房者的身上,據鏈家地產測算,目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業稅,如果營業稅「五改二」政策落地,繳納營業稅的占比可能要降低到8%,整體購房者的負擔將會有所降低。

  新政如果得到落實,具體到購房者身上,就是真金白銀的實惠。「偉嘉安捷」以北京的李先生來舉例說明:李先生看中一套2012年的房子,未滿五年不是唯一住房,100平米,總價300萬,準備用商業貸款購買。在新政未出台前,李先生需要交5.5%的營業稅,1%的個稅,3%的契稅,總共285000元。現在新政出台後,營業稅變為免徵,至少可以省下165000元,節省下不少的支出。

  對於本輪房調政策鬆綁的組合拳對樓市的影響,郭毅分析,新政的提出將會極大的提振市場信心,對於一線城市來說,房地產市場的交易量將會加速反彈,房價也有望逐步止跌回漲。

  二套房首付降至4成將會有以下幾點影響:

  1、房地產股將出現明顯上漲。

  2、一線城市、強二線城市房價明顯上漲。

  3、普通城市中心區的房價,將有不同程度的回暖。但三四線城市上漲動力有待觀察。

  4、部分房地產商將可以通過回籠資金,避免資金鍊斷裂。

  5、未來針對擁有多套住房的居民,徵收累進式、懲罰性房產稅的可能性進一步降低。

  6、銀行的風險會增大嗎?只要避免人為「做高評估價」的現象,就不會有太大風險。畢竟,二套房首付仍然會普遍在4成以上。銀行也會根據不同城市、不同片區的樓市風險,來確定首付比例的。

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