食鹽行業現狀分析

　　數據顯示，1～2月，我國累計房地產投資8786億元，處於近5年來的最低位；2015年1～2月，房地產銷售繼續下滑，全國銷售面積8764萬平方米，同比下降16%；房地產價格在1月微弱反彈後調頭向下，百城住宅價格環比下降0.24%。下文是對二套房首付降至4成政策及所造成的的影響分析。

　　市場上傳的沸沸揚揚的房貸新政和營業稅調整的靴子終於落地。央行、住建部、銀監會三部委聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。另外，財政部和國家稅務總局也對個人住房轉讓營業稅政策進行了調整，營業稅免徵門檻由5年變為2年。

　　房地產行業市場調查分析人士認為，在兩項政策的疊加效應下，購房者尤其是改善型置業者的購房門檻和成本將大大降低，可以擴大購房需求，轉變市場觀望情緒，帶動樓市回暖。

　　購房者首付比例下調置業門檻降低 200萬房子可少付60萬首付

　　房貸新政規定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，公積金貸款政策也做出調整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　房貸新政到底能給購房者帶來多大的實惠？上海易居房地產研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆帳：以一套價值200萬元的房子為例，如果按照此前一線城市首付7成的比例計算，那麼首付款是140萬元，按照新政4成首付的比例進行計算，首付款則減少到了80萬元，這將大大降低購房者的首付金額。

　　值得注意的是，雖然購房者的首付款大大減少，房貸則會相應增加，購房成本也會相應增多。在商業貸款20年期，等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，如果按照7成首付計算，價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元，還款總額為102萬元，140萬的首付加上102元的房貸，購房總成本為242萬元。如果按照新政後的4成首付來計算，需要向銀行貸款120萬元，還款總額為205萬元，購房總金額為285萬元。

　　對此，嚴躍進分析認為，購房成本看似增加，但這背後卻有一筆資金在節省。雖然購房者需要多付43萬元，但可以分期按20年的時間進行支付，而且首付可以少付60萬元，考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素，長遠來看，這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

　　「對於剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一」，在亞豪機構市場總監郭毅看來，該項政策出台之後，首付比例有所降低，有助於提高購房者的資金槓桿，撬動更多住房消費。

　　營業稅免徵年限降至2年 降低購房者負擔

　　除二套房首付比例調整外，房地產營業稅也做出了相應變化。昨日中國財政部和國家稅務總局30日聯合發布的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　一般而言，二手房交易中的營業稅成本都加在了購房者的身上，據鏈家地產測算，目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業稅，如果營業稅「五改二」政策落地，繳納營業稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。

　　新政如果得到落實，具體到購房者身上，就是真金白銀的實惠。「偉嘉安捷」以北京的李先生來舉例說明：李先生看中一套2012年的房子，未滿五年不是唯一住房，100平米，總價300萬，準備用商業貸款購買。在新政未出台前，李先生需要交5.5%的營業稅，1%的個稅，3%的契稅，總共285000元。現在新政出台後，營業稅變為免徵，至少可以省下165000元，節省下不少的支出。

　　對於本輪房調政策鬆綁的組合拳對樓市的影響，郭毅分析，新政的提出將會極大的提振市場信心，對於一線城市來說，房地產市場的交易量將會加速反彈，房價也有望逐步止跌回漲。

　　二套房首付降至4成將會有以下幾點影響：

　　1、房地產股將出現明顯上漲。

　　2、一線城市、強二線城市房價明顯上漲。

　　3、普通城市中心區的房價，將有不同程度的回暖。但三四線城市上漲動力有待觀察。

　　4、部分房地產商將可以通過回籠資金，避免資金鍊斷裂。

　　5、未來針對擁有多套住房的居民，徵收累進式、懲罰性房產稅的可能性進一步降低。

　　6、銀行的風險會增大嗎？只要避免人為「做高評估價」的現象，就不會有太大風險。畢竟，二套房首付仍然會普遍在4成以上。銀行也會根據不同城市、不同片區的樓市風險，來確定首付比例的。

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