剛需房源價格早已企穩 節前漲價可能性不大

　　據了解，在上海面積在100平方米以下的剛需公寓庫存緊張的情況如果得不到緩解，這類房源將存在漲價壓力。剛需樓盤上周的集中成交，直接拉低了上海樓市的成交均價。

　　11月26日，金豐易居&佑威聯合研究中心公布的監測數據顯示，上周（11月19日-11月25日）上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米，環比（較前周）上漲34.46%；新增供應面積也環比上漲36.17%，至26.58萬平方米；成交均價則環比下跌15.95%，至20233元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲，成交量更是創下了7月以來的21周新高，這表明雖然標杆房企已經完成年度銷售任務，但非標杆房企仍需要藉助當下不錯的市場環境來跑量。

　　某上市房企副總裁進一步說，開發商去年底虧本保本跑量，今年上半年微利跑量，現在則似乎開始轉向「保證利潤兼顧跑量」。

　　「剛需房源價格早已企穩」

　　「低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降，直接導致了上周樓市整體成交的均價環比大跌。」黃志堅說。

　　據佑威統計，上周上海樓市的成交結構中，單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米，環比大漲了50.58%；單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米，環比上漲了18.06%；但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米，環比大降39.44%。佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤中，有9個樓盤的成交均價低於2萬元/平方米。

　　一般而言，在當下上海樓市中，成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產品。

　　隨著剛需成交的放量，滬上剛需公寓產品的庫存持續下降。

　　佑威數據顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產品庫存去化周期（即銷售周期）僅5.7個月，已經呈現供應偏緊的態勢。

　　黃志堅分析，調控背景下，上海樓市存在著產品結構性失衡的問題，100平方米以下的「小戶型」庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值，價格早已經率先企穩，並有一定的上漲空間。而大戶型產品以及別墅等高端產品，由於限購，總體上依然呈現較為嚴重的「供大於求」，價格上存在著下行壓力。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也認為，100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低於6個月，說明這類房源供求關係還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解，這類房源漲價壓力就存在。

　　「這種漲價壓力在今年上半年是不存在的，當時的壓力主要還是降價跑量。到了5-10月份，價格開始平衡，10月以後價格主動權開始偏向於開發商這一邊。」宋海進一步說。

　　「有望現年末翹尾行情」

　　隨著年底的臨近，市場人士對於歲末樓市的預期有所轉暖。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，政策面偏於維穩的基調下，樓市成交延續有序釋放的態勢。以目前11月整月成交勢頭看，當月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現年末的翹尾行情。

　　佑威數據顯示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米，日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算，則11月的成交量約為95.46萬平方米。

　　黃志堅斷言，11月成交量高於10月的87.62萬平方米已無懸念，12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高於9月、10月的主因，是9月、10月傳統成交旺季表現一般。

　　不過，黃志堅強調，2012年總的成交量雖然好於去年，但仍在歷史低位，多數開發商依然需要補量以完成回款要求。

　　據21世紀不動產統計，截至11月25日，上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬平方米，已超過10月全月的供應體量，但距9月份的127萬平方米供應體量尚有近一半的差距。

　　黃河滔稱，在經歷短暫的休整後，部分開發商的推盤意願逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨於明朗化，部分開發商信心有所增強，推出更高溢價房源的機率較大。

　　德佑地產研究主任陸騎麟同樣認為，從上周多個外圍項目大面積推盤的情況來看，部分開發商依然有著年底衝刺業績的意圖。

　　「加上前期的庫存依然有待消化，因此年末價格出現明顯上漲的可能性很小，局部的優惠依然可以期待。」陸騎麟說，近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬鬆，歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。

　　「春節前剛需樓盤漲價可能性不大」

　　不少受訪開發商也預計，低價剛需房源有望占據歲末樓市的主流。

　　某上市房企副總裁稱，年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多，所以會選擇在年底置業。眼下開發商的策略也在向「保證利潤兼顧跑量」轉變。

　　「當投資大、資金緊張時，開發商會虧本跑量；當市場不穩定，預期不明朗時會微利跑量；當市場較穩定，需求較穩定，開發商會以平衡的量平衡的價來銷售。」該副總裁舉例稱，比如一個樓盤單價1.5萬元能保本，1.7萬元能有較好利潤，那麼開發商的定價可能就會是1.6萬元。

　　宋海的判斷是，雖然從市場角度講，開發商漲價的衝動已經存在，但鑑於調控的基調未改，開發商還不敢立即轉化為行動。大多數不敢做第一個漲價的，而是會互相觀望，如果市場上出現了第一個漲價的樓盤，並獲得市場的接受，那麼開發商就會跟進仿效。

　　「衝動能否轉化為行動，估計在開發商里也會出現分化。」宋海預計，剛需樓盤在春節前出現漲價的可能性不大，但到了明年3-5月份，漲價與否的信號可能會變得較為明確。

　　至於推盤策略，上述上市房企副總裁預計，接下來開發商少量多批推盤的情況可能會比較多，不以跑量為惟一考核指標，不去刻意追求開盤時的去化率。12月的新增供應量可能會比11月略多，成交量也將比11月略好，「雖然成交主要看新增供應情況，但目前市場存量比較大，不一定非得盯著新盤，在售的樓盤也能保證一定水平的成交。」

　　據了解，該公司嘉定的一個剛需項目計劃在12月中旬加推300套房源，「是90多平方米的小三房，符合剛需定位，定價策略就是保證利潤兼顧跑量。」該房企副總裁強調，他們在12月中旬推盤不是為了沖業績，「今年的業績完成得不錯，我們推盤是根據工程的時間節點來的。」

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