「麵粉」貴過「麵包」 市場供需不對稱多數樓盤遭哄搶

　　據中國報告大廳了解：2013年樓市收官，這一年，政策調控依然是房地產市場的主基調，從「國五條」到「京七條」、「滬七條」，政策不斷加碼。這一年，房企銷售的「千億軍團」擴大至七家，開發商掙得盆滿缽滿，手裡握著大把資金到處「攻城略地」，「地王」頻出。

　　過去的2013年，很多人實現了「住房夢」，但仍有很多人在「望房興嘆」，「改善住房」依然是大部分人所執著的夢想。新的一年，樓市將會呈現怎麼樣的走勢，房價能否回歸理性，值得期待。

　　政策頻出：樓市長效機制待建立

　　2013年，樓市延續了以往的調控主基調。2月20日，新「國五條」出台，提出要堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點範圍。

　　3月1日，國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，首次明確二手房交易個人所得稅嚴格按照個人所得的20%徵收。隨後的一個月里，北京、上海、廣州等地先後出台地方細則。

　　為此，清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明在接受中新網房產頻道採訪時表示，為了防止房價過快上漲，調控政策必須加碼，甚至還應該出台一些前所未有的新措施。然而，新「國五條」的實際執行並未收到業界期望的效果，樓市依然表現火爆，「日光碟」頻出、「地王」記錄不斷被刷新，房價持續上漲。

　　進入第四季度，以一線城市和部分熱點二線城市為代表，「深八條」、「京七條」等收緊性政策相繼出台。在中原地產研究部總監張大偉看來，2013年雖然出台了 「國五條」，但絕大部分城市並未落地;各地出台的調控升級政策的確影響了2013年四季度市場，但因為在供應方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現改變。因此，2014年長效機制的建立非常迫切，樓市不改變屢調屢漲的預期，未來軟著陸的可能越來越小。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　「日光碟」頻出：多數樓盤遭哄搶

　　在樓市調控沒有放鬆的環境下，各地銷售表現火爆。據中新網房產頻道梳理髮現，2013年，熱點城市市場表現為供需不均，北京、上海、南京等地「日光碟」頻出。

　　3月份，北京通州的金地·格林格林項目首次開盤，約有4000多人爭搶400多套房源。不到3小時該樓盤的484套房源全部認購完畢;另據新民網報導稱，3月24日晚間，在寶山大場鎮一處新盤售樓處，面對每平米22000元的開盤價，近百名購房者徹夜排隊等待開售。

　　據了解，「日光碟」幾乎貫穿了整個2013年。同策諮詢研究中心總監張宏偉對中新網房產頻道表示，樓市「日光碟」背後集聚著多重矛盾，這個矛盾多數與開發企業博弈調控政策以及未來政策面的走勢密切相關。

　　另據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，未來限購仍將從嚴，購房人對購房資格更加珍惜，由品牌房企開發建設的、價位合理的優質樓盤項目自然成為更多購房人關注等候的焦點。

　　房價上漲：市場供需不對稱

　　在樓市旺盛的需求面前，房價一路上漲。據中國指數研究院發布數據顯示，2013年12月份，百城新建住宅均價為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲。

　　其中，北京、上海等十大城市住宅均價為18994元/平方米，環比上月上漲1.31%，與上年同期相比上漲17.56%。另據國家統計局11月份70城市房價變動數據顯示，一線城市新房價格已經連續3個月同比上漲超20%，另有26個城市房價同比漲幅達到或超過10%

　　張大偉認為，2013年的調控以無效告終，從年初的「國五條」各地公布房價控制目標，到11月接近20個城市出台地方調控收緊政策，雖然一定程度上抑制了房價加速上漲，漲幅的確放緩，但從成交量看，整體市場依然非常火熱，一二線城市日光碟迭出。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一在接受記者採訪時表示，房價上漲與購房者對房價上漲預期有關，但主要還是供求關係問題。他說：「包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供應與需求還是很不對稱的情況。」

　　地王頻出：「麵粉」貴過「麵包」

　　2013年住宅銷售一路火爆，土地市場也是「硝煙瀰漫，捷報頻傳。」據了解，開發商憑藉資金優勢，在土地市場出手大方，一些城市熱點地塊一度遭到拼搶，「地王」記錄不斷被刷新。

　　7 月3日，北京夏家胡同地塊以17.7億元價格成交，樓面地價超過4萬元/平米;9月4日，北京農展館地王誕生，第二天，上海、杭州、蘇州一日內三個地王地塊集中入市，總成交價超過400億元。房企不惜重金頻頻在土地市場大手筆拿地，連一度聲稱不拿地王的萬科，也在一個月時間內連續拿下三塊「地王」。

　　地王頻出，部分地塊甚至是「麵粉」貴過「麵包」，為此，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受中新網房產頻道採訪時稱，地王的出現和房價的增長有很大關係。開發商資金充裕，樓市剛性購房需求依然旺盛，因此，開發商更積極地在熱點城市儲備土地以待後期開發。

　　開發商火熱的拿地局面下，2013年土地出讓金上漲明顯，以一線城市為例，據中原地產統計數據顯示，4個一線城市土地出讓金均創歷史記錄，合計土地出讓金超過5000億元。其中，上海更是創造了2000億元的土地出讓金記錄，北京全年土地出讓金超過1800億元。

　　千億房企擴容：2020年將達20家

　　2013年樓市收官，多家房企超額完成年度銷售目標。其實，早在兩三個月前，融創、世貿、碧桂園等多家房企就以完成年度業績。另外，2013年備受關注的千億房企陣營擴大至七家。

　　據克而瑞研究中心與中國房地產測評中心聯合發布的《2013年房企銷售排行榜TOP50》顯示，2013年萬科的銷售額為1740.6億元，位居銷售榜首位。綠地集團銷售額達到1625.3億元，緊隨萬科位居第二。

　　另外，萬達集團、保利地產、中海地產、碧桂園和恆大地產分別以1301億元、1251億元、1170億元、1097億元及1082億元的銷售額排名第三到第七位，至此，千億房企陣容從2012年的三家擴容至七家。

　　據中國指數研究院提供給本網的資料顯示，未來千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業達到這一水平。根據該機構的測算，預計到2020 年將有6家2000億級企業、14家1000-2000億企業、17家500-1000億企業。值得注意的是，在萬科之後，中海、保利、萬達等將在未來幾年突破2000億元，將龍頭企業的規模競爭推向新的高點。