據宇博智業市場研究中心了解，2013年銷售1709億元、淨資產收益率19.66%、淨負債率維持30.7%，處於行業低位，客戶對房屋質量滿意度提升4個百分點、國際化業務有了實質性成果......2013年度業績會上，萬科如此總結去年取得的部分成績。 其中，對於銷售不錯的原因，萬科認為主要是其產品結構有一個比較大的特點，即完全針對自住客戶。
但較高銷售背後，萬科的結算均價、利潤率卻出現了一定幅度下降。中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，數據顯示，2013年萬科的結算均價為每平方米10152元，較2012年下降4.3%;結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72%;結算淨利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。
對於利潤率的下降，萬科認為有三方面原因。第一，隨著地價上漲，開發商本身的利潤空間被壓縮;第二，過去幾年萬科對的裝修房比例一直上升，裝修房利潤率低於 毛坯房，但是裝修房回報高;第三，2011年下半年房地產發生調整，而當時銷售的房源恰好在2013年集中進入結算期。
另一方面，萬科ROE水平在08年以來逐步上升，2013年其全麵攤薄淨資產收益率為19.66%，為1993年以來的歷史性高位.
「行業利潤率回到社會平均水平是一個大勢所趨，沒有任何行業可以長期獲得暴利。如果說沒有調控了，政策面趨穩定了，但是別忘了，我們還有行業之間的競爭。尤其 庫存量還是在一個值得關注的水平上，而發展商又想能夠有更好表現的時候，競爭會更趨於激烈，這也會抑制大家提升毛利率的想法」，對於利潤率問題，萬科總裁郁亮如是回應。
閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》
「走過青春期 不講規模講責任」
即使2013年萬科銷售仍排名第一，但在當天的發布會上仍不可避免的被問到「現在行業第二名已經1600億，萬科若真的被超過怎麼辦」?
對於行業老大有無危機感的問題，萬科總裁郁亮態度堅定：「我想說我們真正走的跑道不是那條規模擴張的跑道，雖然我們跑的不是規模跑道，但卻千萬不要以規模擴張來衡量是不是勝利了」。
於現場，郁亮多次提及感謝媒體的督促，督促告訴其狼來了。隨即郁亮幽默地表示，好在萬科都是跑馬拉松的好手，擅長長跑。
郁亮稱，其實萬科真的不在乎老大問題，小股操盤更是為了瓦解所謂的老大意識。
中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，據了解，在萬科有三個稱為「萬科1、2、3」的東西，一就是一條底線;二是兩項戰略，即城市配套服務商、產業化;三個策略則是主流定位、快速周轉、謹慎投資。
郁亮看來，今天萬科如果能夠吸收移動網際網路的思想，運用工具、適應這個時代，把產品做的更好，做好城市配套服務商的話，萬科就轉型成功了，才真的發展起來了，真正引領中國房地產行業在發展，而不能再靠規模來引領這個行業往前走，否則規模越大，越危險。
「就好像中國經濟如果繼續要追求10%以上增長，就沒法給結構調整留下任何餘地、時間、空間」。
郁亮舉例稱，衡量一個青春期孩子長多少厘米是每半年量一次，多長了幾公分就說明老爸沒白養她。但當孩子過了青春期，光吃老爸的飯卻沒長個子，你覺得不應該，但是他的心智更成熟，力量更強大了，雖然個子不再長了，但可以為自己承擔更多責任，為社會承擔更多責任不是更好嗎。
其續稱，現在行業也走到了下半場，也需要有轉變的時候，不要再拿規模去衡量一家公司是不是老大不老大的問題。
「對萬科來說，我們未來能不能持續為客戶提供更好的性價比產品和服務，能不能做好城市配套服務商是衡量萬科的關鍵，而不是規模。所以，我們發自內心的說，萬科在三年前，從2008年以來我們就放棄了速度、規模的模式，我們走了質量效益的模式。」
雖然郁亮表示不應用規模化去衡量公司發展，但在業績會上，被問及股價表現不佳問題時，郁亮也表示出了「父親」的擔心。
「至於股價的問題，每年我女兒壓歲錢我都折成萬科股票，今年她說能不能不要折成萬科股票了，作為父親我也感覺到壓力。我們在過去一段時間裡，不斷提高經營管理 水平，以提高ROE這個指標為目標，但我們還是忽略了資本市場的要求不止是提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示給大家看。我們也在努力，把公司變 得讓股東更信賴，更支持我們。」
「以身作則 帶高層接受新事物」
在不以規模化衡量企業後，郁亮表示，衡量企業的發展應從接受新事物的態度上來觀察。
2013年下半年，郁亮帶隊和中高層管理人員先後拜訪了阿里巴巴、騰訊、海爾、小米這幾家公司，在拜訪之後，郁亮於B股業績會上表示，感受最深的是「天要變了」。
「我和這些公司的老總經常探討一些話題。我覺得很多新的事物將深刻改變我們的世界，但光我改變不行，我需要管理團隊、中層幹部認識到變化的必要性，親自體會看一看，比我講100遍好得多，這個情況下我們搞了這麼一個活動，帶隊去學習走訪了這些企業」。
走訪之後，郁亮也從中悟出了某些東西，其稱，正因為我們行業離網際網路比較遠，所以我們才需要跟他們學習，因為我相信早晚會影響到我們。
至於說哪些方面已經在做了，郁亮介紹，萬科正處於學習的階段，相信未來萬科會不斷推出新內容，比如從組織架構推出合伙人概念就是其思考方向之一。
「現在萬科的職業經理人，為什麼未來不能是事業合伙人呢?從小米來看，這種合夥的關係可能更有利於投資者，也更有利於員工發展，因為可以形成背靠背信任。這一點未來也是可以探討的。」
通 過親密接觸網際網路行業後，郁亮還認識到，目前我們的傳統行業對客戶還不夠好。「用網際網路方式經營傳統企業都需要遵循基本商業邏輯，對客戶好是一個基本的商 業邏輯。你看房地產主要上市公司這幾年的年報，毛利率在下降，但是利潤總額在上升，也是通過薄利多銷來完成這個行業變化和進步。」
此外，郁亮還表示，網際網路是非常好的工具和思想，如果不適應它，就會落伍，未來會被淘汰。所以必須用這個思想提高對社會新的認識，用新的工具在管理上取得好的成效。
除通過走訪網絡運營商汲取新的營養外，萬科還擬推廣「小股操盤」的運營模式，來開闢更多的發展路徑。郁亮補充到，小股操盤是合作模式的新變化，萬科提到的66%的合作比例中，大多數情況是萬科大股操盤。而從大股操盤到小股操盤，萬科需要做更多事情。
「小股操盤並不代表萬科只是輸出管理跟品牌，萬科是小股操盤，重點是在操盤上，不是品牌輸出，但我們會學會使用槓桿做這件事情，用儘可能少的股東投入來給創造更多回報。」
國內均衡投資與B轉H國際化
在回應了規模化發展與接軌網際網路之後，當天業績會上萬科仍再次重申不拿地王、均衡投資的策略。
2013 年萬科新進入泉州、鄭州、常州、漳州、南寧等城市，新增加項目104個，按萬科權益計算的占地面積約757萬平方米，其中約66%的項目是通過合作、聯合 方式獲取，新增項目平均樓面地價約為3516元/平方米。截至報告期末，萬科規劃中項目按公司權益計算的建築面積約4495萬平方米，可滿足未來兩到三年 開發。
在被問及有無進軍養老地產、旅遊地產的計劃時，郁亮透露萬科對養老服務很有興趣，但其涉及的「養老」更多是服務屬性，不是地產屬性。對於從地產角度做養老，萬科興趣不大。另外，萬科目前在三亞有度假物業，但純旅遊地產是沒有的，目前也沒有特別多想法發展。
不過，萬科的國際化業務推進倒是十分明顯。其中，於近期被中國證監會批准的B轉H股事宜也是其國際化進程的重要一步。
在B轉H獲批後，萬科2013年度的分紅派息也有大幅度提高，根據萬科董事會建議2013年度末期現金股息為每10股4.1元，與上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息則大幅增長127.8%。
對 於為什麼分紅會提高一倍，郁亮表示有多方面考慮。郁亮稱萬科有各種不同類型投資者，有短期的、長期的，有些投資者希望更多現金分紅，萬科現在有能力來提 高;另一方面，香港上市地產公司分紅派息大概在30%左右，公司既然要轉板，勢必也要提前來適應相關規則做事情，這也是為了照顧到不同類型投資者對分紅派 息需求的呼聲。
「還有一個原因，股票低迷的時候，分紅成為一個很重要收入。如果沒有B轉H，我們也會提高派息水平。有H股後，決心更大」。
郁亮隨後也強調絕對沒有任何融資計劃，「包括H股在內，不僅是A股，我們早就沒有這個想法了。萬科現在積累的利潤也已經足以支持公司發展。」
中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，另據了解，自2013年1月和新世界合作開發香港荃灣項目以來，萬科接連落子海外。2013年2月，萬科攜手鐵獅門，開發美國舊金山Lumina項目;4月，萬科聯合吉寶置業，開發新加坡林曦閣項目。在剛剛過去的2014年2月，萬科在海外的第四個項目，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行了動工典禮。
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