幾乎每個人都清晰地知道，以「二套房」為重要內容的房地產調控已在各地風生水起、或緊或松地實施了十多年；但你卻可能至今不知道，到底什麼才是「二套房」？
二套房」是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
從「認貸不認房」，到「認房又認貸」，再到「認房不認貸」……近年來人們發現，二套房的認定標準幾經變動，一些地方甚至一年兩易，前後標準又截然相反。二套房，儼然成了「任人裝扮的小姑娘」。
業內人士指出，每一次關於二套房的標準和政策變動，背後都是「利益」的身影，並直接催生出一系列市場反應乃至「假離婚」等怪相。在當前樓市低迷、絕大多數城市退出限購的背景下，二套房認定標準的任意變動尤為值得關注。
政策很權威，標準「很不嚴肅」
2009年，全國樓市漲聲一片。2010年4月，國務院出台「新國十條」，一些房價過高的城市相繼頒布了「限購令」。如北京市提出，對貸款購買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，金融機構通過房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。
作為「新國十條」的配套政策，住建部、央行[微博]、銀監會等部門於2010年6月聯合發布《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，要求二套房認定遵循「以家庭為單位、認房又認貸」原則。而此前執行的「無論購房者名下有多少房產，只要沒有未償還完的貸款，到銀行申請房貸都視為首套房」的方法行不通了。
2011年2月，樓市限購升級，「新國八條」出台，北京等地對本地戶籍家庭限購1套房。這意味著，無論原有房屋是否貸款，二套房都不可以買。此舉一出，投資投機性購房和恐慌性購房迅速降溫，一些地方也仿照北京政策予以跟進，樓市開啟降價模式。
2013年3月30日，被稱為「史上最嚴厲調控」的房地產市場稅收政策出台，非唯一住房交易要徵收20%個人所得稅。這被業內視為對二套房交易的致命性打擊。
當前，在樓市持續低迷、限購相繼放鬆之下，關於「二套房認定改為『認房不認貸』」的傳言也愈演愈烈。部分地區已當急先鋒，直接或變相鬆動了認定標準。福州市日前宣布，購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。而南京、杭州等地首套房認定標準已按照「只要房貸餘額還清，就算首套房」執行了。
標準隨意變動，樓市和公信「很受傷」
頻繁變動的「二套房標準」多是地方政府為調控樓市而出的臨時性措施。
專家表示，當房地產市場過熱時，二套房認定不僅「認房也認貸」，甚至限購限貸，而當樓市出現降溫時，地方政府又迅速放寬二套房認定標準，希望以此給市場注入更多購買力。「這種標準的急速變化不僅有失公平，也對市場秩序造成不利影響。」
另一方面，這種脫離實際的行政性措施也帶來一些社會問題。去年初，20%的二手房個稅政策出台後，一些急於換房，又不是唯一住房的夫妻，只有選擇假離婚來避免出售房屋要繳納的20%稅費。據報導，北京市去年前三季度離婚登記數量達39075對，同比增長40%。
記者近日走訪武漢多個樓盤銷售現場了解到，「認房又認貸」的二套房政策，壓抑了大批改善性購房者。若近期出台二套房新政，已還清貸款的二套房將可以享受首套房信貸政策，二套房將會迎來新一輪「購買潮」。中國指數研究院[微博]華中市場總監李國政說，在「金九」失色、購買力疲軟的當下，出台「認房不認貸」政策，將是「換房族」出手的好時機，必將助推樓市「止跌回升」。
先統一認定標準，再談讓市場決定
專家表示，「二套房」認定標準是一個嚴肅的技術性措施，有其內在的科學性，不應隨意改變。
經濟學者馬光遠[微博]認為，「二套房」的定義經過了幾個階段。最初，二套房的認定是「認貸不認房」，只要以前有過貸款，不管是否還清，再購房都認定為第二套；其後演變為「認房不認貸」，不管有沒有貸款，只要手頭有房產，再購房就認定為第二套；現在又執行的是「認房又認貸」。「這顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷。」
中原地產首席分析師張大偉亦表示，預計未來二套房認定標準的調整方向是名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控思維，也可釋放、刺激一些自住和改善型需求。
所謂「第二套房」，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，其界定標準的寬緊關係著貸款買房人的切身利益，也關係銀行房貸優質資產的增長。專家表示，二套房認定標準仍需細化，有關部門應儘快制定詳細的、可操作性強的認定標準。
李國政說，住房信貸政策的出發點是支持自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求，建議應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規範首套房、二套房支持的範圍、條件和標準。
很多專家表示，嚴格執行第二套住房的認定標準，不因地方政府的土地財政衝動，或者長官個人意志而隨意改動，有利於將差別化住房信貸政策落實到位，更有助於維護政府的公信力，避免朝令夕改影響市場穩定。
相關房地產行業市場信息查閱中國報告大廳發布的2012-2016年房地產行業市場深度調研及投資戰略研究分析報告。
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