2016全國建材家居市場布局分析

　　金秋季節，由商務部流通業發展司立項，中國建築材料流通協會等單位起草的《全國建材家居市場布局指南》（以下簡稱《布局指南》）在京應勢發布。

　　我國建材家居行業經過十幾年的高速發展，帶動了建材家居市場的不斷擴張，已成為與廣大人民群眾生活息息相關的重要部分。然而，隨著經濟的發展，我國很多的建材家居市場已從以前的一鋪難求進入門可羅雀的狀態，各地或多或少地出現了賣場過剩，整個行業也出現了無序競爭的苗頭。在當前國家強調供給側結構性改革的大背景下，我國建材家居流通行業急需一個方向性的指導與引領。

　　《布局指南》發布的深層次行業背景是什麼？它的發布對行業未來發展將起到什麼樣的作用和意義？如何解讀《布局指南》？在當前這種房地產市場撲朔迷離的環境下，我們又將如何運用《布局指南》理清頭緒？帶著以上問題，記者日前採訪了中國建材流通協會常務副會長秦占學。

　　為什麼要做家居市場《布局指南》

　　孟憲江：化解和遏制產能過剩是我國建材工業當前的主要任務。對於建材家居流通業來說，是否也存在一定程度的產能過剩？請您為我們的讀者介紹一下當前建材家居市場的情況和編制家居市場布局指南的背景與目的，以及對流通和消費將會產生的影響。

　　秦占學：你說得沒錯。當前建材行業，尤其是傳統的建材品類，存在著較為嚴重的產能過剩，在建材家居流通行業也存在一定的過剩，這種過剩我們叫做商能過剩，在個別地區這種商能過剩還很嚴重。短短十幾年的時間，我國建材家居賣場經歷了從一鋪難求到門可羅雀過程。

　　我國建材家居市場（不含港、澳、台，下同）起步於20世紀末期，根據建築物及現代化發展程度來看，大致經歷了三個階段：第一代為棚戶型市場，市場散亂，管理不規範；2000年前後，第二代有固定建築物的市場開始逐步形成，通過租賃形式進行批發零售經營，在環境、管理、競爭等方面都有很大提升；2008年前後，第三代超級購物中心型市場集中興起，集商品展示、營銷、服務、配送等於一體，具有跨行業、多業態運行的特點，更加專業化、特色化。截至2015年末，全國建材家居市場面積超1.4億平方米（僅統計規模為4萬平方米以上建材家居市場，下同）。

　　目前我國現有的建材家居市場按業態類型可以劃分為四類：租賃式賣場（批發、零售）、品牌專賣店、連鎖超市及零售商店。

　　租賃式賣場（含場內有分散式產權再出租式、按規劃經營部分。以下簡稱賣場）包括大賣場以及專業、綜合批發市場，大賣場特點是市場規模大，設施、環境好，市場化經營，商場化管理，滿足消費者一站式購物；專業、綜合批發市場特點是規模較大，商品種類集中。品牌專賣店銷售單一品類或單一品牌，規模較小，運營規範，專業性強，市場反應靈敏。連鎖超市一般是連鎖經營，集倉儲與銷售為一體，以零售為主，進行統一管理、統一採購、統一促銷、統一展示等。零售商店有路邊店、小區店、臨街店等小型門店，主要是滿足消費者採購便利的需求，店面經營大多不規範，產品種類劃分不明確，組織分散，商品品牌不固定。

　　隨著我國經濟進入「新常態」，建材家居市場早已從短缺進入過剩階段，但其建設仍在較大規模地進行，隨之帶來的是一些區域行業競爭惡化，賣場出租率下降、招商困難和租金難收等問題，甚至出現倒閉現象，整個行業出現無序發展苗頭，特別是一些地區在急於招商引資情況下，使這一現象有加劇趨勢。在當前國家強調供給側結構性改革的大背景下，我國建材家居流通行業急需一個方向性的指導與引領。為落實黨中央、國務院加強供給側結構性改革的指示，中國建材流通協會率先行動，組織國內具有一定影響力的建材家居業企業，啟動了《布局指南》的起草工作，經過三次專家審議通過，並由商務部流通業發展司立項，中國建築材料流通協會等單位起草的《布局指南》在京正式發布。

　　《布局指南》對我國84個重點城市（全國二線城市及以上）典型建材家居賣場為例進行了統計及分析，2015年全國84個重點城市建材家居賣場（4萬平方米以上）數量共達1372家，經營面積合計為7242萬平方米。

　　綜合區域來看，2015年華東地區建材家居賣場數量為389家，經營面積達1942萬平方米，穩居國內區域之首；華北地區建材家居賣場數量達242家，經營面積合計為1460萬平方米；西南地區建材家居賣場數量為188家，但經營面積達1548萬平方米。華北、華南地區建材家居賣場數量相當，但是經營面積上華北占優勢；東北、華中、西北地區，東北雖然數量占優勢，但是經營面積卻不如其他兩個地區。

　　2016-2021年中國建材家居行業市場需求與投資諮詢報告統計數據顯示，2015年建材家居賣場規模數量排名前十的省市自治區是：廣東、上海、北京、浙江、四川、遼寧、湖北、重慶、江蘇、黑龍江，占到全國68%以上；從經營面積來看，排名前十的省份是：廣東、四川、上海、北京、重慶、江蘇、河北、浙江、湖北、安徽，約占總經營面積的70%。

　　《布局指南》以貫徹落實黨中央、國務院加大供給側結構性改革力度為指導思想，以問題為導向、用數量經濟理論從源頭上把控建材家居市場合理布局，優化資源配置；解決我國各地因建材家居賣場體量過剩，商業網點布局無序、無限制重複建設等問題造成社會資源的嚴重浪費和行業內部的惡性競爭；為各級政府制定法規及招商引資提供決策依據，為企業投資提供風險研判參考。最終，在完善全國建材家居市場規劃體系的同時，《布局指南》將進一步規範建材家居產品的流通和運營秩序，推動整個建材家居行業可持續健康發展。

　　BHEI對政府和企業決策有什麼作用

　　孟憲江：在新聞發布會上，我們了解到，為了更好地發揮現實指導和把控作用，在《布局指南》中還專門設置了中國城鎮建材家居市場飽和度預警指數（BHEI）。我們該如何理解這個指數？怎樣利用這個指數為各級政府制定法規及招商引資提供決策依據，為企業投資提供風險研判參考？

　　秦占學：這次發布的《布局指南》核心內容就是BHEI的編制與應用，可以說BHEI是整個《布局指南》的靈魂。BHEI適用於各城鎮對當地建材家居市場飽和度的測試，從而指導當地建材家居市場的規劃與建設。目前BHEI是每年度發布一次。

　　BHEI是通過人口支撐指數、人均收入支撐指數、房產投資支撐指數、GDP支撐指數加權後計算得出的。BHEI分為綠燈、黃燈、紅燈預警區域：當BHEI＜100時，為綠燈區，說明建材家居市場還未處在飽和狀態；當100≤BHEI《150時，為黃燈區，說明建材家居市場已處在飽和狀態；當BHEI≥150時，為紅燈區，說明建材家居市場已處於過飽和狀態。各地可根據當地所處的BHEI顏色區域結合當地具體情況，做出區域建材家居市場建設合理規劃。

　　在城鎮建材家居市場的布局規劃和企業投產規劃中，我們一定要調研當地數據，研讀指數，遵循幾個原則，才能達到最好的調控和指導作用，防範行業無序發展。

　　一是遵循城市發展規律。布局城市建材家居市場要結合當地城市、農村人口及流動人口數量、人均收入、房地產投資情況、本地GDP發展情況、城鎮化程度進行合理布局。參考BHEI，當處於黃燈區時要減少賣場建設，當處於紅燈區時應停止建設。建設大規模的賣場應進行專家論證。鼓勵有實力的建材家居市場進行兼併重組，支持地方政府對區域內重複建設的、設施簡陋的、經營不善的、配套服務不完善的建材家居市場進行重新調整和重新布局。減少一、二線城市新建建材家居賣場，充分發揮已有賣場的功能作用；鼓勵在稀缺建材家居賣場的一些三、四線城市且物流暢通的地點進行投資建設，但應防止一哄而上，同質化重複建設。

　　二是鼓勵支持建材家居市場多業態發展，形成租賃式賣場、超市、精品專賣店及創新業態並存的局面。

　　三是堅持不懈發展綠色建材家居市場，建立綠色建材家居產業供應鏈，逐步對經營商品實現可溯源追索。

　　四是以「網際網路+」對傳統建材家居市場進行升級並重新布局，發展智能家居產品，打造智慧建材家居市場。

　　五是鼓勵發展分享經濟，讓建材家居市場資源充分發揮作用。

　　六是在建材家居市場布局建設中，充分發揮行業協會對行業的引領、指導、服務與自律的作用，從而帶動行業可持續健康發展。

　　孟憲江：您剛才非常概括地解釋了BHEI紅、綠、黃三個區域的判別方法及其背後的含義。您能否選出一兩個城市的BHEI加以舉例說明？

　　秦占學：現在和未來都應該是大數據的時代，我們做任何事情，都應該有大數據的概念，要用數據說話。《布局指南》地編制和出台，中國建材流通協會耗費了11個月的時間，採集行業各種數據，利用數量經濟理論來發揮兩手硬的作用，即一手發揮政府的作用，一手發揮市場的作用，以達到指導整個行業發展的目的。數據的採集過程是非常艱辛的，比如各地建材家居賣場的規模，這在當地的稅務和工商等部門都無法查到，有的我們可以找第三方機構調查，有的就只能協會自己一家一家賣場地跑。當計算出來的BHEI數字與我們原有的印象有偏差時，我們再進行實地調研，與當地企業和政府進行研討分析，以證實最終結果的準確性。

　　我們以天津與蘭州這兩個比較典型的區域為例，對這兩個地方的BHEI加以詳細說明，特別需要說明的是，現在我們計算人口數據時，農村人口都以三分之一人口記入。

　　天津是我國的直轄市之一，在人們的印象中，應該是非常繁華發達的地區，這幾年的房地產市場也是異常火爆，當地的建材家居賣場應該是過剩的。但我們採集到數據計算出來後，天津的BHEI比較低，為122.63，並沒有高太多，處在黃燈區，僅僅是剛剛過剩。在多方調研求證後，我們得到了天津BHEI數據比想像偏低的原因：天津城鎮化程度較高，當地GDP和人均收入都比較高，居民購買能力也相對較高，但是天津相對來說比較閉塞，土地出讓也比較緊張，所以建材家居賣場的投資並沒有蜂擁而至，所以沒有出現嚴重的過剩。從某種角度也說明，天津政府的調控效果比較好。

　　蘭州地處我國西北地區，經濟發展相對落後，但是它的BHEI卻達到了610.49，為紅燈區，建材家居賣場處於嚴重過剩狀態。細究其原因，我們可以看出這個數據其實就是當地真實情況的反映：蘭州由於新區的連續開發，地產開發和建材家居賣場蜂擁而至，但當地的城鎮化速度沒有跟上節奏，人口沒有跟進，GDP和人均收入也沒有完全跟上去，當地百姓並沒有與其建設相匹配的購買力，所以出現了嚴重的過剩。這就是供給太多，而需求沒有完全跟上的典型案例。所以這個數據也是在提醒政府，在規劃和決策時，一定要把握好供給與需求節奏的同步。

　　孟憲江：相對於傳統建材產業來說，建材家居流通業是一個市場化程度非常特殊的領域，在這個領域，是否考慮過用什麼樣的有效措施讓這份《布局指南》能夠發揮好晴雨表的作用呢？

　　秦占學：在編寫過程中我們也一直在思考這個問題，在《布局指南》審議階段，中國建材流通協會與商務部有關領導也討論過這個問題。根據新的社會秩序，用一種強制的手段去執行這份《布局指南》，達到合理布局市場的目的，目前來看是不合理的。我們還是希望通過兩方面來規範市場：一方面，用研究成果告訴大家應該怎樣做；另一方面，給大家一個方法去測試市場建設的可行性。在一些比如關乎國家安全、生命安全、身體健康等涉及百姓身心健康基本需求的領域，需要強制性措施，但對於市場化很充分的行業的《布局指南》等，不宜做強制的要求，而是用市場化的手段來指導。

　　關於《布局指南》的後期執行情況，一方面商務部會通過後續的一些工作，對《布局指南》的準確性和執行進行監督和檢驗；另一方面，協會也有督導小組，不定時地去各省市，各級地方政府和企業做調研，聽取大家的反饋意見。此外，如果某一區域市場已經過剩了，但仍然在盲目建設，那在問責的時候，《布局指南》至少是個問責的依據。問責時，對地方政府而言，對《布局指南》不看、不學、不管，有失察的問題；對企業而言，沒有利用好《布局指南》，會對自身利益造成損失，不利於市場發展。從本意上講，《布局指南》的發布，是想促進資源的優化配置，而不是重複建設，造成資源的浪費。

　　孟憲江：您所在的中國建材流通協會作為全國建材家居流通業權威、專業的行業協會，許多年來已經做了很多有益的工作，從推動行業健康、穩定發展的大局出發，以推動行業進步、規範建材家居市場等為工作重心，特別是早前首創了反映我國建材家居業的宏觀經濟指數——全國建材家居景氣指數（BHI）。現在推出的BHEI和之前的BHI是否有關聯？又如何看待兩者之間的關係？

　　秦占學：BHI是中國建材流通協會主持開發的反映我國建材家居賣場景氣度指數，於2010年3月由商務部流通業發展司和協會共同向社會發布，目前已正式向社會公布近80期，業界影響力愈來愈大，媒體關注度頗高，獲得了商務部部級優秀成果獎，已成為我國建材家居市場的晴雨表。

　　BHEI和BHI是緊密相連的。我們需要關注全年的BHI，才能算出BHEI。BHEI中的所需要的人口數、人均收入、房產投資額、當地GDP，以及建材家居市場的規模等數據，每個城市都不一樣，所以在計算BHEI時需要關注每個月的BHI的影響度。概括來講，BHI講的是大環境，整體反映建材家居市場的好與壞；BHEI講的是局部，即某個區域建材家居賣場是多了還是少了。

　　《布局指南》對房地產開發有引導作用

　　孟憲江：今年的房地產市場只能用一個「火」字形容，各地房價相互攀比飆升，雖然在國慶節前後，中央和各地政府出台了很多政策，希望降低房價，但事實上最終的結果是升降不一。房地產是建材家居的下游產業，其溫度的升降直接影響著建材家居市場的起伏，作為建材家居流通業的領導和資深專家，您怎樣看待當前的房地產市場？

　　秦占學：從年初到現在，BHI是一路增長，但僅僅是環比上升，同比數據並不是很好，而且國房指數也沒有完全增長，BHI與國房指數並沒有形成較大的剪刀差，這說明這一輪的房價上漲中，剛需托盤的成份很大，實際裝修的人，也就是剛需還是存在的。其中原因，我認為主要是投資者在上次房市調控價格低迷時買的房或者樓花，通過開發商和中介將價格哄抬上去後，一些需要買房居住或者是需要改善居住環境的剛需，用自己畢生或者祖孫三代的積蓄接了盤。這裡我們應當看到，一旦房價大幅跌落，這些剛需所要承受的心理壓力將會是非常大的，不利於社會穩定和諧。所以說，在當前這種高庫存背景下，用高價去庫存，實際上是飲鴆止渴，讓富人更富，窮人更窮。

　　國慶節前後，中央和各級地方政府對房地產市場實施了相應的調控措施，從具體措施來看，這次房地產調控的方法並沒有真正從供給側結構性改革角度出發，仍然是頭疼醫頭、腳疼醫腳，從需求側控制，和以往沒什麼區別，都是循環式的調整。這種調整能起一定的短期作用，但長期作用有限。

　　房地產調控要想取得實效，首先要從頂層設計上定位，將居民住宅定義為非金融產品。這一點，需要政府的高層來界定。理論上，若把居民住宅定義為金融產品，那它就可以像股票、期貨一樣進行炒作，價格出現較大幅度的波動也為正常現象。反之，若把居民住宅定義為非金融產品，那麼就需要相應的配套動作，這樣才有可能真正抑制住房價的上漲勢頭。敢不敢做這樣的定位，這是很重要的一個問題。不敢做，房價就下不來；做了定位，後邊就要配套。這個定位一定要高層來界定，它是非金融產品，房地產才可能真正抑制住不斷上漲的勢頭。

　　其次，各級地方政府要徹底改變土地財政。若不從根上改變靠賣土地支撐主要財政收入的局面，房價就難以遏制，就會出現現在這種麵粉比麵包貴的現象。眾所周知，現在樓面價格已經是兩三萬元了，百姓怎能指望真正建好的樓房的價格為兩三萬元？高價格的房價擺在那裡，普通百姓的收入也是明的，需要不吃不喝一百年左右所賺的錢才能買一套住宅，這是匪夷所思的。普通百姓要想買房，就只有靠貸款、靠槓桿，可這樣一來，一旦出現危機，受害的就是銀行，銀行一旦出現問題，整個國民經濟就出了問題，危害非常大。所以，各級地方政府一定要改變土地財政，靠賣土地來支撐財政收入是不行的。

　　再次，各級地方政府要公示自己的城鎮化率，同時公示還有多少土地可供建居民住宅，這才是從供給側解決問題。根據每年進城農民數量，或者說城鎮化改造率，進行科學預估市場需要多少改善性住房。如果地方政府公開可供建設土地非常多，並且放開了拍賣，或者是規定價格，讓開發商隨便買。這樣一來，開發商就不敢買了，有效抑制了開發商的投機欲望。

　　最後，在稅收上想辦法。供給側改革，對於房地產市場來說，我們可以從稅收上做工作。對於二套以上的空置房產，可以適當地多收一些稅。出售土地時，不要一次性把所有的稅或錢都收完，可分幾十年收可以在一開始的時候把土地價格定的便宜些，但收的稅高一點，讓每屆政府都能享受到出售這塊土地帶來的收益。如此一來，買這塊地的人每年就得給當地政府交稅，開發商也就不急於把現在的地價炒得如此高。

　　孟憲江：那我們該如何透過《布局指南》來引導和調控地產市場？

　　秦占學：房地產市場是由住宅地產和商業地產兩部分組成的。國家可以通過上各種措施和方法對住宅地產進行強制性調控，但是在商業地產領域，不建議國家做強制性調控，而是用指導、引導和資源優化配置的方式，即用市場的手段來調控。因為商業地產是要去做經營、做買賣的，普通百姓不會去買，那些商業運作的人買過去以後，他自己就會去判斷收益問題，要讓市場去進行自我調節。

　　那麼，中央和各級地方政府該如何去引導商業地產市場呢？或者說，以什麼為抓手進行商業地產的市場引導？這時，就到了行業協會發揮行業治理職能的時候了。過去，協會僅僅是企業和政府的橋樑和紐帶，但是現在協會要把自身工作提高到協助政府共同做好行業治理這個層面上來，做好政府功能的補充，共同引領行業的發展。此次《布局指南》的正式發布可謂是恰逢其時，它就是中央和各級地方政府對商業地產實施引導的重要抓手之一。《布局指南》通過數量經濟理論的全方位計算，最終提供的信息簡單明了，只要認真看進去，都可以通過採集當地數據進行計算，其結果就是很好的依據，可以為政府的決策做判斷，企業也可依此規劃下一步的發展區域。

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