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重慶房地產市場分析

2018-03-06 10:09:53報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T

        據有關部門重慶房地產市場分析報告,上半年重慶房價快速上漲,重慶因地制宜、因城施策,房地產政策多以調控為主。

   重慶市房地產市場分析

土地市場——供地收縮,地價顯著上漲  
土地成交情況  

2017年上半年重慶市共成交118宗土地,成交總面積共計951.2萬平方米,環比下降37%;總成交金額達654億元,環比上漲10%2016年深化推進供給側結構性改革,明確規定兩年內重慶市土地供應量逐年減少10%,從上半年的土地交易量來看,該規定在土地交易市場得以印證,在土地供應減少、商品房銷售增加的情況下,土地價格增長明顯。


區域地王分析   

  土地供應減少,致使交易市場競爭激烈,重慶土地市場自去年起屢屢出現高價地塊,今年以來,土地市場還是延續這一勢頭。截止今年6月底,高價宗地不斷湧現,刷新著地價紀錄。一類住宅用地的樓面價最高達到了11711/㎡,二類住宅用地最高達到了11500/㎡。這些高價宗地中最高溢價率超過了110%,激烈程度可見一斑

商品住宅市場——量價齊漲

1.市場成交分析

1)整體走勢

     2017年上半年重慶市商品住宅市場交易情況量價齊漲。商品住宅共成交140401套,環比增幅16%;成交面積1377萬平方米,環比上漲20%;成交額1160億,環比上漲42%;成交均價為8424/㎡,環比上漲19%,均價上漲明顯

截止6月底,重慶市商品住宅可售面積持續下降至868.8萬平方米,按上半年月均銷量近230萬平方米的銷售水平,重慶目前商品住宅庫存去化周期僅為3.8個月。從單月來看,房價呈上漲趨勢,截止6月底,建面均價上漲至9474/㎡,半年內每平米建面均價漲幅近兩千。成交量方面,除受春節影響銷量有所下降外,其餘月度銷量均在220萬平方米以上,在春季房交會的助力下,4月銷量更是突破300萬平方米。


2)區域分析

    除江北區銷量環比下降外,其餘各區均有所上漲。渝北區仍然是銷售冠軍,成交474萬平方米,銷量是排名第二的巴南區兩倍有餘,環比上漲130萬平方米;沙坪壩區、南岸區、九龍坡區銷量相差不大,在130-160萬平方米水平區間;大渡口區經濟發展相對滯後,區位優勢不明顯、渝中區所轄範圍土地資源有限、入市樓盤較少,銷量均未過百萬平方米。

價格方面,主城九區環比均有所上漲,渝中區環比漲幅40%,每平米上漲近四千元。其餘各區除大渡口外,漲幅都在20%左右。渝中區建面均價最高,為13556/㎡,其次是江北區10255/㎡,然後是渝北和南岸區每平方米均價在九千以上。其餘各區建面均價多數在六七千水平。銷量熱點區域及漲價幅度較大的區域有照母山、禮嘉悅來、空港、南濱路、北濱路、江北嘴、大竹林等。

1.土地市場

      去年土地市場推進供給側結構性改革,明確規定兩年內重慶市土地供應量逐年減少,今年上半年成交總面積環比下降37%;下半年土地供應可能會延續這一趨勢,環比應該也不會增加,平均地價則可能進一步被拉高。供應減少,使得市場競爭激烈,優質核心地段一經入市就拍出高價,這也成為了土地市場的風向標。

2.住宅市場

        存量不足,按上半年月均銷售額計算,去化周期僅為3.8個月。需求端持續火熱,存量不足、供需失衡是住宅均價不斷攀升的原因之一,半年內每平米建面均價漲幅近兩千。從上半年市場來看,銀行房貸政策將收緊。多數銀行執行基準利率,甚至有部分銀行上浮利率,首付成數也有可能增加。目前從重慶的房價來看,已經處於階段性的高點。從長期看,重慶房價還有上漲的空間,從短期看,由於貨幣供應政策收緊,會抑制房地產市場需求,下半年也難以實現上半年的火爆局面。整體來講市場價格應該是穩中有升,銷量有可能低於上半年。

通過重慶房地產市場分析 說明重慶房地產分銀行上浮利率,首付成數也有可能增加。目前從重慶的房價來看,已經處於階段性的高點。從長期看,重慶房價還有上漲的空間,從短期看,由於貨幣供應政策收緊,會抑制房地產市場需求,下半年也難以實現上半年的火爆局面。整體來講市場價格應該是穩中有升,銷量有可能低於上半年。存在著比較大的認知難度,而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位,使得非理性決策容易形成,並為今後的糾紛帶來了隱患。

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