多國房地產市場顯現降溫跡象：房屋銷售減緩 購房信心下滑

　　從北美洲的美國、加拿大，到歐洲的義大利、英國，再到亞洲的新加坡，不少國家和地區都出現房屋銷售減緩、信心下滑的跡象。

　　1.信心下滑 銷售下跌

　　2018年美國房價增速放緩，此前房價一路攀升所累積的價格增幅已經超過收入增速，削弱了消費者的購房能力，拖累購房信心下滑。由於抵押貸款利率上漲以及房價攀升，2018年12月美國購房信心指數環比下滑2.7點至83.5點。

　　從銷售數據上看，去年12月美國房屋銷量跌至三年來最低值。去年12月美國現房銷售量下滑6.4%，考慮季節性因素後折算為年化499萬套，是自2015年11月以來的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋銷量下降3.1%，達到534萬套，也是2015年以來最低。

　　在澳大利亞，雪梨和墨爾本房地產市場價格跌至新低，令澳大利亞房地產市場信心降至谷底。目前雪梨的房價比2017年頂峰時期下降了11.1%。2019年一季度的澳大利亞房地產行業整體信心指數下降3個點至123點，較去年同期下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

　　在歐洲，義大利房地產市場也表現不佳。和歐洲其他國家的房地產價格相比，義大利房價顯然已經停滯不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度較為溫和。同期歐洲其他國家的房地產價格平均上升了4.3%。

　　英國「脫歐」的不確定性導致倫敦地區房屋交易意願下降。英國倫敦地區2018年房屋換手率同比下跌14%。從倫敦開始的房屋交易萎縮逐漸影響到外圍地區，短期內英國房價的展望，已經下跌到1999年以來的最低水準。

　　在亞洲，2018年第四季度，新加坡住宅價格出現過去六個季度以來的首次下跌。2018年第四季度，新加坡私人住宅價格下跌0.1%，市區黃金地段的房價下跌1.5%。

　　2.融資緊縮 經濟放緩

　　不少國家房地產市場出現降溫的背後，存在一些共同因素，如貸款利率升高，融資收緊，以及經濟出現放緩跡象等。

　　路透社報導稱，美國房地產市場出現調整，是受到抵押貸款利率升高以及土地和勞動力短缺的影響，這導致房地產庫存緊張、房價上漲。儘管2018年12月的工資漲幅達到3.2%，自2012年以來首次超過房價漲幅，但經濟學家警告說，美國2017年年底進行的稅制改革減少了抵押貸款利息和房地產稅的抵扣，因而降低了擁有房屋所有權的吸引力。美國30年期固定貸款利率一度在2018年10月突破5%，觸及八年高點，使得借貸成本大大增加。該指標在2018年12月出現下滑，從月初的4.85%降至年關時的4.61%，但同比仍處於高位，不利房地產市場擴張。

　　澳大利亞方面，受到融資渠道緊縮、對經濟前景不樂觀態度的影響，作為澳大利亞經濟的一大驅動力，房地產行業正在放緩。維多利亞州和新南威爾斯州的信心指數下降幅度最大，債務融資可用性的預期在過去12個月內下跌了20個指數點;對住房資本增長的預期降至-23指數點，為2011年調查開始以來的最低水平。受訪者認為，未來一年融資的可用性將進一步惡化。

　　加拿大房地產市場自從金融危機以來出現大幅上漲，但同時也帶來了房地產相關債務的劇增。自2008年以來，加拿大的住房債務額已經從相當於居民收入的150%上升到2018年的178%。在過去18個月，加拿大銀行已經將利率提高了五次，高負債的購房者財務壓力上升，預計2019年新房銷售將更為緩慢。與此同時，抵押貸款壓力測試也使得不少居民淪為風險更高的私人房屋抵押貸款借貸者。

　　2018年前11個月，新加坡住房貸款增速放緩至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，從7月6日起，上調額外買家印花稅稅率5至15個百分點，並收緊貸款限額。新加坡政府稱，該舉措旨在使房地產市場降溫，維持房價漲勢與經濟基本面一致。

　　3.前景謹慎 走勢分化

　　美國今年房價漲勢料將呼應經濟動能大幅放緩，專家們多認為房地產交投已過高峰。根據房利美的報告，受訪者中認為眼下是購房好時機的比例環比下降了12個百分點至11%，而認為適合賣房的人數上升了1個百分點達到36%。展望未來，消費者預計2019年房價增速仍將繼續放緩。

　　對於英國房地產市場，2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。但英國央行去年11月認為，在最壞情境下，「無協議脫歐」將導致英國房價下跌30%。不過，由於英國住房剛需強勁，加上抵押貸款利率保持低位、就業率創新高等因素支撐，多數機構預測，今年英國房價將保持平穩或小幅下跌，即便出現「無協議脫歐」，樓市可能會短期震盪，但不大可能崩盤。

　　此外，由於限制外國人購房，澳大利亞、加拿大等國房地產市場降溫將難以得到資金流入的支持。澳大利亞方面，莫里森表示，外國投資者已被拒之門外，信貸供應緊張，最大的住宅市場迅速疲軟。去年第四季度，澳大利亞新房市場上的外國投資者僅占6.5%，與2014年下半年的16.8%相比大大降低。

　　在主要國家出現房價下調的同時，一些國家和地區的房地產市場仍然保持榮景。比如歐洲的一些國家去年房地產市場維持增長，顯示並未出現全球房價普跌的局面。

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