跨境電商驅動下的大灣區物流地產新格局

  中國報告大廳網訊，隨著跨境電商市場規模的爆發式增長，傳統物流倉儲模式在華南地區加速重構。作為全球供應鏈樞紐之一的大灣區，其物流地產市場正經歷供需關係重塑與政策變量衝擊的雙重考驗，在跨境電商擴張與關稅調整的交織影響下，區域發展路徑呈現多元化特徵。

  一、大灣區物流供應量創新高，佛山躍升核心節點

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國跨境電商行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，2024年大灣區新增物流倉儲面積達394萬平方米，年度總存量同比增長20.9%至2096.9萬平方米。其中佛山市憑藉地理優勢與產業集聚效應，以396.2萬平方米的總存量超越香港，成為區域物流市場新龍頭。廣佛肇板塊貢獻了全年175.5萬平方米新增供應，占大灣區總量超四成，其靠近白雲機場的區位優勢吸引大量跨境電商企業在此布局倉群網絡。

  二、跨境電商主導需求結構，租戶多元化趨勢顯著

  跨境電商已成為大灣區倉儲去化的核心動力，2024年新增供應中67.3%被頭部平台承租。截至年底，該行業占區域整體租戶比例達49.4%，較五年前提升近46個百分點。儘管傳統製造業物流需求存在感減弱，但數據顯示二者並不存在顯著擠出效應：電商與製造業企業租金議價能力互補，且新增供應的持續放量為市場提供了充足選擇空間。

  三、關稅政策衝擊與區域增長韌性博弈

  美國對800美元以下小包裹加征關稅政策將於2024年5月實施，可能直接影響大灣區跨境電商出口業務。統計顯示，中國對美跨境電商出口額占總額34.2%，頭部企業正通過市場多元化策略應對風險，部分商家計劃轉向歐洲及東南亞市場。但內需提振與政策支持或形成對沖效應，城際配送、三方物流等新興需求持續釋放，為高標倉市場提供緩衝空間。

  四、未來三年供應規模翻倍，區域發展呈現新特徵

  至2025年底大灣區物流總存量預計達2709.3萬平方米，新增供應量將集中在廣佛肇板塊。佛山與廣州年均新增面積分別達156萬和102.3萬平方米，但市場空置率仍處合理區間。行業分析指出，雖然電商企業占據新增需求主流，但供應鏈韌性提升及國內消費復甦或將推動租戶結構進一步優化。

  總結：大灣區物流地產正經歷由跨境電商驅動的結構性變革，在政策調控與外部挑戰交織背景下，區域市場展現出供需動態平衡能力。未來隨著供應規模持續擴張和產業生態不斷完善，該地區有望在全球電商物流網絡中保持關鍵節點地位，同時探索傳統製造業與新興業態協同發展的新路徑。

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