中國報告大廳網訊，近期，房地產市場再度迎來一波新盤入市潮。其中，位於閔行七寶板塊的天安1號二期B區4批次項目順利過會，均價高達97500元/㎡，相較於上一批次的92454元/㎡，每平方米上漲了5046元。這一價格漲幅引發了市場廣泛關注。然而，高價的背後，項目的品質與周邊環境是否匹配，成為購房者關注的焦點。
中國報告大廳發布的《2025-2030年中國大門行業市場分析及發展前景預測報告》指出，天安1號的戶型設計可謂亮點與不足並存。全系標配無連廊的飛機戶型，室內幾乎「0」走道，減少了空間浪費。所有戶型都能放置圓桌，滿足了大家庭團聚的需求。此外，一梯兩戶、2梯2戶的設計，以及所有臥室均帶飄窗，提供了額外的收納空間。然而，項目的得房率僅為72%，在同類型樓盤中並不算高。兩個次臥面積都在9平方米左右，空間較為侷促，擺放家具時可能會受到限制。值得注意的是，朝南次臥的臥室門正對大門，且臥室牆與電梯共牆，可能會產生噪音和振動，影響居住體驗。
天安1號所在的閔行七寶板塊，正經歷著漕寶路快速路施工與九星城舊改工程的同步推進。這些工程對區域環境與交通帶來了顯著影響。林立的工地圍擋將道路切割得支離破碎，往來重型工程車絡繹不絕，導致道路揚塵漫天，早晚高峰擁堵加劇，通勤耗時普遍增加2030分鐘。持續的機械轟鳴與車輛嘈雜聲，已引發周邊居民多次投訴。此外，項目周邊有天安豪園等動遷房，老小區、動遷房與新房混雜，城市面貌略顯老舊，與高端氛圍不匹配，給人一種割裂感。
天安1號的車位售價起步50萬，每月還需繳納200元的車位管理費，對於預算有限的業主來說，購買車位的經濟壓力較大。若選擇租車位，每月租金為1200元。物業費為12元/㎡/月，且不包含會所使用費用。以130平方米的房子為例，每月物業費高達1560元，一年接近2萬。這些高昂的費用，無疑增加了業主的居住成本。
天安1號所在的閔行區七寶鎮52號地塊於2003年被天安中國拿下，地塊面積達13.63萬平方米，容積率1.4。中標價約為1.13億元，而實際出讓金為3386.69萬元。若按實際出讓金計算，樓板價僅177元/平方米；以中標價計算，樓板價為591元/平方米。如此低的拿地成本，在如今的房地產市場中罕見。該地塊開發周期漫長，從拿地到項目入市間隔超20年。地塊一期項目「天安豪園」是動遷房，2011年交房。此後，剩餘部分經過多年籌備，才推出如今的天安1號項目。這種長時間的開發過程，一方面是由於土地開發的複雜性，涉及動遷等諸多環節；另一方面，也與天安中國的開發策略有關，港資企業素有囤地待漲的傳統，不依賴高周轉，而是通過長期持有土地獲取高利潤。在拿地後的二十多年間，隨著城市發展，周邊配套不斷完善，區域價值大幅提升。目前天安1號在售均價早已突破9萬元/㎡，相比當初的樓板價，溢價超過500倍。土地價值顯著增長，讓天安1號在成本控制上占據優勢，利潤空間豐厚，但也因囤地時間長，使項目陷入「捂地」風波。
天安中國的前身為新鴻基有限公司中國部，由已故金融巨頭一手創辦。1987年，天安中國以「第一中國概念股」的身份上市。新鴻基有限公司的母公司是聯合集團。在2010年4月，聯合系進行了重大重組。在這次重組過程中，新鴻基有限公司將持有的天安38.06%的股權出售給聯合地產。此後，新鴻基有限公司逐漸把業務重心聚焦於金融服務領域。值得注意的是，開發商天安集團此前開發的天安千樹被評為「中國十大醜陋建築」之首，這影響了部分購房者對其品牌的信心。此外，有消息稱，天安結束該項目後老闆有意撤出內地，不再參與拿地開發，這使得項目後續的交付質量和運營管理存在不確定性。
總結
天安1號作為閔行七寶板塊的高端項目，憑藉其獨特的戶型設計和區域價值，吸引了眾多購房者的關注。然而，高房價背後，項目的得房率、周邊環境、車位與物業費用等問題，也引發了市場的廣泛討論。開發商天安中國的背景與項目未來的不確定性，更是增加了購房者的疑慮。在購房決策時，消費者需全面權衡項目的優缺點，做出明智的選擇。
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