開發商加速開發策略明顯 銀行按揭受限

　　據報告網了解到，日前由國家統計局發布的2013年《1-3季度國內生產總值（GDP）初步核算情況》中指出前三季度，全國房地產開發投資61120億元，同比名義增長19.7%，增速比上半年回落0.6個百分點；前三季度，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年縮小7.1 個百分點。

　　9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長36.6%，增速比6月末回落2.6個百分點。前三季度房地產開發企業到位資金87828億元，同比增長28.7%，增速比上半年回落3.4個百分點。其中，國內貸款增長32.3%，自籌資金增長18.4%，利用外資增長23.4%。

　　主流企業向核心城市回流 住宅類用地漲幅明顯

　　1-9月，全國土地購置面積和成交價款同比分別下降 3.3%和上升14.6%。9月，土地購置面積和成交價款分別同比上升52.9%和102.5%，而此前8月則出現大幅下滑。由於主流企業向核心城市加速回流，全國住宅類用地漲幅明顯。北京、上海、廣州等一線城市已公布四季度土地供應計劃，加大供應依然是趨勢，由此將繼續對全國房地產投資起到拉動作用。

　　新開工雖難以大幅上升，但開發商加速開發策略明顯：1-9月全國房屋新開工面積14.49億平方米，增長7.3%，增速較前8月提高3.3個百分點。由於2012年土地購置面積同比下降19.5%，2013年全年房屋新開工難以大幅上升。但三季度全國房屋新開工面積季度同比增長14.9%，較二季度提升 6.2個百分點，反映出開發商2013年上半年獲取土地也進入開工階段，加速開發策略明顯。

　　9月全國商品房新開工面積1.70億平方米，同比上升41%。近兩月單月商品房新開工增速大幅波動，主要是由於統計局統計規則變更導致去年同期基數大幅變化導致的。從累計新開工的數據上看，地產依舊維持了開工弱復甦的趨勢。

　　中國人民銀行研究局研究員鄒平座認為：一味的增加開工數量，不能從根本上解決房屋儲備量和購房者需求之間的平衡問題，要有的放矢，一線城市增加供給，二、三線城市或是房屋供大於需的城市，就不需要增加房屋供給。整體而言，房地產應該朝「精耕細作」上發展。

　　開發商現金流轉好 補貨力度加強

　　據平安證券數據顯示：2013年1-9月，全國商品房投資同比增長19.7%，增速較1-8月提高0.4個百分點。土地成交額的大幅增長是現階段拉動投資的最重要因素，至三季度末，土地成交價款同比增長14.6%，較二季度末上升7.1個百分點。

　　投資和新開工回升，一二線重點城市土地市場趨於火熱。投資和新開工隨著銷售的回暖，開發商現金流轉好，補貨力度加強，加大開復工，增速逐漸回升。主流開發商展開了新一輪的大規模補庫存行動，此輪購地區域的主要特點是回歸一線，重點的一二線城市土地成交活躍，成交樓面地價和溢價率均大幅上升。

　　銀行按揭受限 等待政策調控

　　太平洋證券認為：新政府地產調控思路或已變，不會再一刀切和過於行政化，出台類似限購等與市場經濟違背太多的政策。同時，管理層也認識到地產市場區域性分化明顯，房價上漲主要是一二線中心城市。因此，政策出台範圍或僅限於這些地區。房產稅政策將是一個長期漸進的走向，如此重大和基石的政策，必將是一個慎重和穩妥推進的建立過程。收緊房貸不是政策鼓勵的方向，或僅僅是與個體銀行額度有關。

　　清華大學經濟學教授韓秀雲認為：新政府的房產調控，可能為打開兩限房的限制，而確定房產稅的徵收。

　　資金來源方面，國內貸款累計同比增速位於年度高位。1-9月國內貸款累計同比為32.3%，較1-8月上升了2個百分點，上升到年內高位。而隨著銷售累計同比的逐步收緊，以預收款和按揭貸款為主要內容的其他資金來源累計同比收縮至37.7%，較上月下降3.2個百分點。自籌資金來源累計增速由1-8月的 16.7%上升到18.4%。

　　結合9月央行貨幣和信貸數據，9月全國新增貸款7870億，新增貸款同比增速26%，絕對額和增速均處於較高位，這與資金來源中貸款的增速提升相吻合。而以按揭貸為主體的居民中長期貸款上看，9月新增居民中長期貸款占新增貸款的比例為23.4%，較上月下降 3.4個百分點。今年二季度以來新增居民中長期貸款高位運行，可能導致了目前主要銀行按揭貸額度受限，導致了當前居民中長期貸款占比有所下降。