核心地段土地越來越少 開發商抱團合作化解擴張風險

　　核心地段核心土地越來越少，開發商也必須付出更多的價格拿到土地。

　　過去的1個月土地市場風起雲湧。北京2015年1月土地總成交金額達340億元，其中僅3幅地塊底價出讓，其餘地塊溢價率均在15%以上，更有5幅地塊成交總價超過40億元。而在上海，位於漕河涇的一塊土地也拍到了樓板價67174元/平方米的成績。

　　2014年11月，中國民生投資有限公司(中民投)、上海外灘投資開發(集團)有限公司和上海佳渡置業有限公司以248.5億元聯合摘得董家渡地塊，這一地塊被以聯合體身份拿到讓人有些意外。而在去年的12月，金地、朗詩、平安也以聯合體身份用26.8億元競得上海寶山區寶山新城顧村A單元08-07地塊，這一點也引發業界的關注。

　　「非常高的土地成本和開發商自身資本有限使得開發商更傾向於合作拿地開發的模式。」高緯環球研究部經理陸明向記者解釋道，「這個趨勢在2014年就已經非常明顯了。」

　　開發商抱團

　　在2014年初的龍湖業績發布會上，龍湖管理層將「去存貨」、「控成本」以及「擴合作」作為集團運營的關鍵詞。龍湖的合作動作和意向在2014年已經展開得非常明顯。

　　比如，在2014年開盤的北京灩瀾新宸項目就是與綠地、合景泰富合作的項目。而在與基金合作方面，龍湖將同加拿大養老基金投資公司合作，共同成立合資公司，加拿大養老基金投資公司將投資約人民幣12.5億元用於發展蘇州時代天街項目。

　　「通過股權合作形式發展項目，可以使龍湖更靈活調配資源，提升自有資金的使用效率，亦豐富融資管道，加強財務的穩健性。」龍湖地產財務總監趙軼告訴記者。

　　記者注意到，目前如招商、朗詩、綠地、恆大、萬科等地產公司都有採取類似的策略。

　　作為一家中型房企的正榮目前也是積極擴張，記者注意到正榮在福建也同融信有過合作開發的模式。

　　「我們也希望同更多的開發商合作，互相借鑑自己的經驗。」正榮集團南京置業公司助理總經理吳強告訴記者。

　　而在近日上海青浦區徐涇鎮徐盈路西側地塊的土地競拍中，也出現了華潤聯合體的組合單位。雖然最後該土地被上海申通地鐵資產經營管理有限公司、上海軌道交通上蓋物業股權投資基金合夥企業摘得，但是申通在之前也與華潤合作開發過目前位於上海吳中路的萬象城項目。

　　為化解擴張風險

　　「資金的相互支持，經驗的互相分享。」吳強點出了合作的緣由。

　　據宇博智業市場研究中心發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》統計數據顯示，自從2014年第四季度以來，整個一線城市的土地就有了非常火爆的成交，地價更是不斷出現新高。在去年12月的上海土地交易市場，上海集中推出了非常多的優質土地。

　　吳強向記者解釋，目前純住宅用地的價格都很高，很多傳統住宅開發商不得不拿「住宅+商業」的用地，而對於沒有商業地產開發經驗的開發商而言，選擇合作夥伴或可以更加把握盈利的脈搏。而由於目前土地非常稀缺、非常昂貴，很多開發商自己開發資金也是問題，這樣也可以化解風險，互相共贏。

　　「這個商業地產跑馬圈地的時代，大家都想先把商業地產的版圖擴大，做出來，再慢慢考驗自己的運營能力。」新城地產高級副總裁歐陽捷之前曾向記者表達這樣的觀點。

　　而轉型做商業，對於很多開發商而言就是一個挑戰，運營經驗的積累也不是一蹴而就的。

　　「目前國內綜合體越來越多，大家都在轉型商業，但是很多傳統住宅開發商經驗就有欠缺，這個時候合作顯得很有必要。」陸明告訴記者。

　　以董家渡的中民投聯合體為例，中民投自身並沒有太多的開發經驗，因此外界紛紛認為引入上海佳渡置業也是想借力更多的開發經驗。經驗和資本互補，或許可以雙贏。

　　而隨著自身的發展，也迫使很多開發商需要「遷徙」到更多的地方完成自己的全國版圖布局。進入一個新的城市，可能並沒有那麼簡單。

　　「很多品牌開發商對於某些區域市場不了解，合作開發也是同本土開發商的一個雙贏，一個有本地開發經驗，一個有品牌。」一位中型開發商負責人告訴記者。

　　世茂集團副總裁兼營銷總經理蔡雪梅向記者舉了福建晉江的例子。晉江由於之前一直是依靠比較發達的製造業進行出口的城市，其財富收入大概是呈現「啞鈴形」，晉江並沒有中產階層的人群，要不就是高淨值人群，要不就是收入偏低的人群。若是開發商對這個城市不了解，做出大平層這樣適合中產階層的改善型需求的產品，可能銷售就不會那麼高。

　　「這個就需要對城市了解，不然貿然進入一個城市就顯得不太科學。」蔡雪梅告訴記者。

　　吳強表示，合作拿地開發對於資金的節約和經驗的互補都是非常有利的，他認為這樣的情況在2015年還會出現更多。