小產權房試點城市北京小產權房總量或將進入負增長時代

　　據中國報告大廳了解：小產權房試點城市北京的小產權房總量或將進入負增長時代。1月6日，北京國土局相關人士向21世紀經濟報導記者介紹，北京已經列出小產權房清理整治的時間表，各區縣將建立小產權房「台帳」底數，並在2014年下半年全面拆除所有「上帳」違建，確保小產權房零增長，嚴打在建、續建、在售項目。

　　另外，針對已售已建的小產權房存量項目，北京將在2014年研究分類處理辦法，總的原則是確保不占用耕地、符合土地用途管制和規劃。

　　為確保執行，上述北京市國土局相關人士稱，北京把責任落在區縣，擬出台相關「施壓」辦法，包括對小產權房「重災區」的區縣，暫緩撥付土地出讓政府收益，並暫停土地一級開發等等。

　　除北京版本的小產權房方案外，記者獲悉，全國小產權房的摸底和分類處理方案亦在部署中。

　　國土部、住建部此前部署，各省級國土資源主管部門、住房和城鄉建設部門要儘快摸清當地小產權房底數上報兩部，並選擇1-2起頂風違法案件直接予以查處。

　　兩部委亦提出要求，摸清在建、在售、已售小產權房的總體情況，提出分類處理建議，並進行技術準備。接近國土部的一位人士介紹，全國性小產權房處理的方案會吸收地方建議，根據地方特點分門別類處理，但近期還不會出台，理由是各地小產權房問題很複雜。

　　太玉園沉浮

　　從事房地產經紀業務近10年的小章無論如何也沒有想到，這個至少解決近4萬人住宿問題的太玉園，在近兩年經歷過這麼多起伏。

　　太玉園位於通州區張家灣鎮，建於2001年，被譽為北京乃至全國最大的小產權房社區。

　　2002年，太玉園西區的價格只有1000元/平方米，隨後該小產權房跟隨北京商品房價格一路攀升，並在2010年初達到高點，每平方米均價高達1萬元左右。

　　2012年，北京被列入小產權房清理試點城市，同年9月，北京國土局公布79個小產權房項目名單，太玉園位列榜中，隨後，太玉園一度降到6000元每平方米左右的低位。

　　2013年10月前後，諸如「383方案」、「十八屆三中全會」有關土地流轉的一些表述，又被市場錯誤解讀為小產權房轉正的序曲，又把位於價格低位的太玉園拉升至1萬元每平方米。

　　然而這也許只是「太玉園」的迴光返照。11月下旬， 住建部、國土部兩部委闢謠小產權房轉正猜測，再次重申了小產權房不合法的地位，並要求各地嚴查小產權房。

　　作為小產權房清理試點城市，北京處理小產權房的措施可謂嚴厲，為確保違法建設零增長，北京市委常委、副市長陳剛日前強調，區縣政府承擔所在區域「小產權房」項目主要責任。要求各區縣摸清違建「台帳」底數，確保在2014年全面拆除所有「上帳」違建。

　　重拳之下，如今的太玉園已經無法過戶，小章介紹，「太玉園的產權證來自於村集體，過戶得找村領導，現在上面查得緊，村幹部為自保，不敢頂風作案，現在已經禁止過戶。」

　　除了太玉園外，記者亦走訪了宏福園等多個之前交易火爆的小產權房社區，均被告知無法過戶。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　耕地和宅基地差別

　　現在無疑是北京小產權房銷售的「風口浪尖」之時，不過，據記者採訪了解，並非所有的小產權房均無法售賣，比如位於通州梨園地鐵站的某小產權房項目，目前仍可購買、過戶。

　　談及該小產權房項目和太玉園的差別，小章介紹，太玉園部分房屋建在耕地上，屬於必須清除的項目，而該小產權房建於農民宅基地上，並非當前重點查處對象。

　　據當地村民介紹，太玉園西區的1-18樓最早建設起來，地還是宅基地;後來續建的18樓-43樓則是占用耕地。彼時，18樓-43樓以前經常遭遇斷電、斷水。

　　在多地承擔基礎設施、規劃任務的北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥告訴21世紀經濟報導記者，小產權房定義模糊，範圍很廣，有的建在宅基地上、有的建在集體建設用地上，還有的建在耕地上。雖然都不能取得房屋行政主管部門頒發的房屋所有權證書，都不能出售給城裡人，但建在什麼土地性質上差別很大。

　　國土部法律中心副主任佟紹偉介紹，建在宅基地上的房屋，按照房地一致原則，農民可取得國土行政主管部門頒發的宅基地使用權證書和房屋行政主管部門頒發的「宅基地房」所有權證書，也就是說，「宅基地」修建本身是合法的，屬於合法建築物，只是對外非法售賣給城裡人。

　　「建在農村集體建設用地和耕地上，因為違背用途管制和土地規劃，在修建之時，就屬於違法建築。」佟紹偉說。

　　中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文1月初接受人民日報記者採訪時也表示，小產權房不合法的主要原因在於它不符合土地利用規劃，違反了土地的用途管制。

　　在佟紹偉看來，按照當前嚴格的土地用途、規劃和嚴格保護耕地紅線的各項法律要求，嚴查甚至拆除建在耕地或者建在集體建設用地上的小產權房無可厚非，但是如何處置建在宅基地的小產權房項目還有待考證。因為這其中涉及到保護農民合法財產權的問題。

　　這也是上述建在「宅基地」上的小產權房成為漏網之魚的重要原因。據了解，北京拆除的多項小產權房項目多屬於違規占用耕地的情況。下一步針對不同土地「屬性」的已售已建小產權房如何分類解決，或將在2014年被統計並解決。

　　北京副市長陳剛在一次內部會議上要求，要在2014年對歷史上多年形成的小產權房分類研究處理辦法，建立解決小產權房問題的長效機制。

　　分類處理部署

　　實際上，除了北京在重拳整治小產權房之外，全國亦掀起了小產權房整治風暴。

　　國土資源部執法監察局負責人近日表示，各地要按照要求堅決拆除一批「小產權房」，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。

　　為此，國土部領導親自掛帥，已組織人員先後赴海南、北京、石家莊等5省(市)督辦「小產權房」違法用地查處工作。其中，河北、湖北、河南、海南、陝西、內蒙古、江蘇等多個省份已經開始部署摸底、查處當地的小產權房。

　　據接近國土部的知情人士介紹，在對小產權房保持「嚴打」態度的基礎上，相關部委已經基本達成一致，對於占用耕地建設的小產權房，原則上將一律拆除。

　　在此原則下，北京市昌平區、河北省石家莊市欒城縣、內蒙古呼和浩特市賽罕區、海南省海口市、廣東省廣州市花都區已組織拆除了一批「小產權房」。

　　除了拆除一批小產權房，形成政策威懾之外，記者獲悉，全國性小產權房的處理方案也開始籌備。

　　接近國土部的一位人士介紹，兩部委提出要求，摸清在建、在售、已售小產權房的總體情況，並對已有情況進行分類、匯總之後，提出相關的處理和解決辦法，並進行技術準備。

　　在技術準備上，上述人士表示，比如進行房地合一，把「小產權房」導入衛星圖譜中，「利用地理信息系統、衛星遙感技術、規劃審批資料庫等數據資源，對所有建設行為進行監控，及時發現和查處違法違規建設行為，一旦發現違法建設工程，立即進行現場查封、停工、停水、停電，對有實體違法且不能整改的建設工程依法實施拆除」。

　　實際上，這並非首次研究全國性的小產權房處置辦法，早在四年前，國土部牽頭總計12部委參與的小產權房清理處置工作方案，上報國務院，但由於情況過於複雜，彼時並未批准實施。

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