住房租賃市場細化落實 租賃市場亟待機構「補位」輕租

　　國內首批開展住房租賃試點的12個城市逐步邁進租購同權時代，加快推進住房租賃市場發展。業內人士表示，中國住房租賃時代大幕已開啟，租房市場、老百姓的置業觀和生活方式將發生大的變化。

　　住房租賃市場細化落實

　　2018年以來，全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實，市場發展取得重大突破。但也要看到，我國住房租賃市場還不夠成熟，很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場，是實現「住有所居」，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的重要內容之一。政府和企業需再加把勁，從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手，儘快補上短板，實現租售「兩條腿」走路。

　　自去年上海首推純租賃用地開始，2018年上半年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出「只租不售」地塊;北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。

　　住房租賃市場的參與主體更加多元，開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘「新風口」，打造自有租賃公寓品牌。

　　多地政府打造的住房租賃交易服務平台投入使用。截至目前，全國已有包括12個試點城市在內的10餘個一二線城市搭建了官方租賃平台。

　　2018年以來，住房租賃金融的政策支持力度明顯加大。在證監會、銀保監會等部門政策鼓勵下，以租金收入或物業所有權為底層資產的證券化產品已發行數十單。

　　多地試水「租售同權」。2月，濟南市高新區首次出讓「租售同權」地塊，明確租房者子女將享受跟買房者同樣的教育權利;5月，鄭州市發文保障租賃住戶享受衛生計生、子女義務教育、社會保障等公共配套服務……

　　在政策大力推動下，我國住房租賃市場規模已超萬億元，租購併舉格局加快建立。但同時也要看到，我國住房租賃市場仍然不夠成熟，一是租賃關係不夠穩定，影響了人們的租房意願。二是一些中介服務不規範，導致交易成本高、風險大。三是市場發展不成熟，機構租賃尚處於起步階段。四是政府支持和服務以及監督管理還有待加強。

　　記者近日調研發現，當前，機構「跑馬圈地」擴張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報周期長的困境。「漲房租」提高利潤率已成為不少運營商的選擇，長租公寓高端化趨勢明顯;為獲取高額利潤，一些開發商鑽政策空子，通過打「擦邊球」的方式，變相「以租代售」。

　　在個人租房市場上，也有不少亂象：房東合同不報備，漲租、租期調整隨意性大，發生糾紛租客維權難;「二房東」「群租」亂象頻發，中介抬高租金吃差價、虛假房源信息等頑疾仍未破解。目前來看，各地搭建的官方租賃平台雖在一定程度上增加了租賃房源的供給，有利於規範市場秩序，但由於房源數量偏少，效果有限。

　　加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度是明確的政策目標，各地應從保障「住有所居」的高度看待住房租賃市場建設，建立發展住房租賃市場的剛性約束機制。堅持市場的歸市場，保障的歸保障總體原則，建立多層次的租賃住房供應體系。應結合城市規劃，在大型工業園區、商務集中區周邊建設經濟型公寓。同時，保證公租房和廉租房的供應。此外，充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業發行債券等產品。給予長租公寓開發和運營企業一定政策扶持。

　　解決當前租賃市場的問題，要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發展和規範，特別是規範住房租賃經紀行為。從已開發國家和地區的經驗來看，居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體，所以傳統租賃方式不能忽視，仍需要規範發展。同時，既要提高人們的租住意願，又要提高人們的出租意願。

　　政府應加快完善各項服務體系建設，通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。防止出現「以租代售」等行為。同時，還要落實好承租人享受均等化公共服務的權益。

　　租賃市場亟待機構「補位」輕租

　　目前，我國房屋租賃市場房源大多為私人業主提供，租賃企業機構提供的房源不足5%;而在日本租賃企業市場占比87%，美國為60%。與賣房相比，租賃利潤薄、回報周期長，房源、規模、稅率等都是需要解決的問題。

　　2018-2023年中國住房消費行業市場深度分析及投資戰略研究報告表明，租賃市場混亂的原因之一在於大量小業主占據市場，而租賃企業供應的房源占比太少。與租賃企業提供的專業服務相比，小業主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對其執法的成本也遠遠高於對大型租房機構的監管成本。

　　專業人士表示，最好的辦法就是提高租賃機構房源在整個租賃市場中的占比，以優質的服務和規範的管理壓縮「」黑中介「」和小業主的生存空間。這也是各部門和地方政府最近出台一系列「」新政「」的初衷之一。

　　在國內一線城市和一些二線城市，除了萬科、萬達等大型房企旗下新設長租公寓項目，鏈家、我愛我家等房產經紀公司投資的自如公寓、相寓等，也出現大量的機構作房東的獨立品牌公寓商，如蛋殼公寓、YOU+公寓、魔方公寓、函數公寓等。

　　年輕人的消費觀發生了變化，他們更願意擁有自己的生活，願意為品質好的出租房屋付費，而不是把自己的未來都綁定在房子上面。年輕人的置業觀已經發生了改變，他們認為房子是拿來住的，而不是拿來投資的。

　　迎接租賃時代，政府需要更多的投入來建設運營公租房;需要不斷完善租賃市場的支持政策，鼓勵更多的企業進入租賃市場;也需要完善租賃市場的監管制度。租房市場亟待建立一個更加透明的房屋中介信息認證系統，使得租房市場信息在陽光透明的環境下良性生長。

　　同時，從事房屋中介的機構也需要轉變服務理念，從提供房源信息互通，擴展到提供與租房配套的生活服務，讓租客有更好的體驗和獲得感。